從南京萬科涉嫌價格欺詐到上海萬科金色雅筑的集體退房，從杭州前期業主的售樓處鬧事，到偽造的“萬科松山湖會議紀要”網上傳播，各種跡象都表明，本輪房地產市場的降價帶頭大哥萬科正面臨巨變。萬科降價有沒有達到實現快速回籠資金的目標？此輪樓市巨變中，北京乃至上海等其他各地開發商會不會受萬科影響，降價或不降價？這些都成了最近購房人和開發商最為關注的問題。

　　“拐點論”震動業內

　　各地發生的萬科“降價門”事件，應該從去年年底萬科董事局主席王石的“拐點論”說起。

　　去年底在北京的一次新聞發布會上，有記者提到廣州、深圳的房價在下降，問王石這樣的下降是不是一個拐點，王石表示同意拐點說法，但他接著補充說中國東南西北中非常大，各地情況不一樣，不能一概而論。隨后，拐點論在網上、媒體都引起非常大的爭論。而從2007年12月23日起到2008年1月4日，王石在博客上共發表了七篇有關“拐點論”的日志，從多個角度詳細闡述“拐點論”，由此王石的樓市“拐點論”正式成立。“拐點論”引發了極大反響，業內如同炸了鍋，房地產業的同行如潘石屹、任志強很多人都不同意王石的觀點，甚至有人說這是萬科的“陰謀”；而網民極力贊成，房價太高是不爭的事實，很多網民對此怨聲載道已久。

　　“降價歌”八地傳唱

　　樓市在拐點論的爭論中出現了變化。先是北京、上海、深圳等地相繼出現了樓市交易量連續下滑，接著是開發商資金開始吃緊，然后就是“拐點論”主角萬科，于去年年底開始主動進行降價，以加快資金的周轉。從去年年底至今，萬科先后在8座城市——深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞高調降價，比最高點下調了5%-30%不等。

　　萬科企業股份有限公司執行副總裁肖莉對此解釋說，萬科一貫堅持快速開發、快速銷售的策略，追求的是盡可能快的資金周轉速度。萬科這幾年諸如不拿“地王”、快速銷售的理性策略，使得盡管開發規模大，但資金周轉一直比較穩健。

　　“退房門”上演多起

　　從去年年底開始至今的降價促銷策略，給萬科帶來“盡可能快的資金周轉速度”的同時，也讓萬科陷入了“退房門”事件。

　　8月底，上海萬科提前推出中秋促銷活動，其旗下金色雅筑、新里程、燕南園、白馬花園等8個樓盤都有集中“限時認購”活動。上周末，金色雅筑在前期價格折扣的基礎上，進一步推出了總價10萬元的優惠。這一大幅度降價行動也引發了前期業主的不滿，在開盤當天，一些業主自發組成“雅筑退房團”向上海萬科提出退房要求。

　　之后，杭州萬科也陷入了退房門事件。9月3日，浙江萬科南都在杭州針對特定項目掀起的“金九銀十價格戰”，最大力度達7.5折。情緒激動的前期上百位購房者大鬧樓盤現場，導致部分樓盤不得不提前結束當日的銷售，關門“封盤”。

　　9月7日晚，一封名為《萬科松山湖會議紀要》的文章在網上迅速傳播，文章以萬科高管的語氣探討目前房地產市場的形勢以及萬科下一步的對策和行動，講話強調萬科要“敢于降價，勇于降價”，要將手頭的存貨和正在開發推出的新貨以最快的速度賣掉，再去買更便宜的土地，以更快的速度建設出更低成本的房子，以更低的價格快速出售。

　　9月8日，萬科執行副總裁肖莉對上文作出澄清，稱此文系偽造，萬科集團近期沒有在松山湖召開過任何會議，文中的觀點系作者臆造，與萬科無關。同時，肖莉還對退房事件表態，明確：“市場進入調整期后，一段時間內開發商和客戶之間的關系確實容易出現緊張局面。一些在價格高位買房的客戶擔心受到損失，希望從開發商那里獲得補償。而企業從股東的角度出發，對市場價格變化進行補償沒有法律依據，因此雙方短期內不容易達成共識。”

　　財經觀察

　　“退房門”是否影響萬科品牌

　　從目前發生的事件看，作為行業領頭人，降價讓萬科連續深陷退房門事件。這些負面影響會不會影響萬科品牌？

　　先看一組杭州萬科方面發布的數據，9月3日當天推出的216套優惠房源，實現銷售認購133套，認購金額1.08億元，套數認購率達61.5%；昨天新推的220套房源當日認購了99套，再加上前一天剩余房源的認購，當天共實現認購112套，認購金額1.05億元。如果按照認購套數產生的銷售額來算，萬科短短兩天實現資金回籠2.13億元。而根據8月份萬科集團發布的半年報，魅力之城是其在杭州項目中賣得最好的樓盤，上半年銷售金額也不過6.4億元。這意味著萬科的降價促銷達到了此前肖莉所說的“盡可能快的資金周轉速度”這一目的。

　　那么，萬科的品牌有沒有在退房門等事件中受到損害？對此，萬科總裁郁亮稱，萬科現在并不擔心降價帶來的負面影響。郁亮表示，影響購買者預期的因素有很多，除價格因素外，還有宏觀形勢對消費者收入的影響等等，所以特定時間、特定范圍的特別優惠措施對不同購買者的影響是不同的，不會影響萬科品牌。

　　記者的調查也顯示，降價是把雙刃劍，在很多前期業主“退房”的同時，萬科的降價促銷卻同時贏得了新業主的青睞，多位購房人對此表示，“市場不好的時候，就是應該及時調整價格，讓利給購房人，這才是大公司的做法。”

　　而包括招商地產、首開等在內的房地產業內人士也表示，“降價對萬科的品牌美譽度并沒有大的損害，萬科實現了快速回收資金，萬科的產品又是覆蓋面比較廣的，并不擔心因此而失去購房人——或者說，失去的同時，又贏得了新的購房人。當然，萬科可能也沒有料到，降價帶來的反響會如此巨大。”

　　昨天，多位開發商談到，萬科退房事件給了大家一個很多的提醒。市場調整，在包括購房人在內的各方都不成熟的情況下，如果采取降價的策略，老樓盤一定要事先考慮前期業主的心理接受能力，這是萬科作為帶頭大哥給業內的重要啟示。同時很多業內人士也表示，萬科的降價給業內的另外一個重要啟示是，“先活著，才能想活得更好”，市場的調整中，萬科也不例外。