中秋節(jié)前夕，位于北京西四環(huán)和西五環(huán)之間的大盤“遠洋山水”迎來了久違的熱鬧場面。9月13日，該樓盤推出了遠景閣21、26、31號樓的100“特價尾房”，最低折扣達7折。在售樓處，看房人絡(luò)繹不絕，有上百人參加了當(dāng)天的排號認購活動。

　　銷售人員告訴記者，遠景閣是遠洋山水中品質(zhì)最好的樓盤，主力戶型是140平方米至150平方米的三居室。本次推出100套特價房中，有半數(shù)房屋的折扣低于8.5折，折后均價在11000-13000元/平方米之間。對于記者沒有獲得理想的戶型和折扣，銷售人員以寬慰的口吻表示，“9月20日，遠洋還將推出80套特價房，也是遠景閣的房子，折扣從8折起，到時候可以再過來看看。”

　　顯然，繼萬科在上海以“迎中秋”的名義對八大樓盤實施降價促銷后，樓市的“降價風(fēng)潮”正在逐漸蔓延。富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地集團、恒大地產(chǎn)等一線地產(chǎn)商紛紛開始跟風(fēng)打折。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，在經(jīng)濟增長減速的背景下，資產(chǎn)價格下行是一種趨勢；目前房地產(chǎn)市場低迷，行業(yè)景氣逐月回落，如果把銷售萎縮看成是調(diào)整的“上半場”，那么，“降價”則是樓市調(diào)整即將進入的“下半場”。對于價格調(diào)整，多數(shù)專家認為是理性回歸，擠壓泡沫有利于釋放真實需求，維護行業(yè)的穩(wěn)定與良性發(fā)展。

　　銷售低迷

　　市場人士指出，房地產(chǎn)交易量持續(xù)萎縮，是降價風(fēng)潮的直接原因。目前，始發(fā)于珠三角的房價“迫降”潮正呈現(xiàn)北上蔓延之勢，上海、南京、杭州、寧波等長三角主要城市，均出現(xiàn)了不同程度的房價松動，但是，“小恩小惠”式的打折優(yōu)惠活動顯然不可能撬動房地產(chǎn)市場“冰封”的銷售量，“有價無市”局面愈演愈烈。

　　統(tǒng)計顯示，1至7月，全國商品房銷售面積為3.05億平方米，同比減少10.79%；銷售金額為12221.17億元，同比減少7.01%。銷售面積和銷售金額均為近十年來首次負增長。分城市來看情況更為嚴重，一、二線城市的成交量同比下降幅度均在50%左右。

　　其中，北京前7個月商品房銷售面積同比下降46.8%。其中住宅銷售降至兩年來最低。1-7月，住宅銷售面積在上年同期下降28.4%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降51.5%。在上海，1至7月累計新建住房成交量與去年同期相比減少493.6萬平方米，降幅達32.9%，創(chuàng)三年來同期最低紀錄。

　　而深圳市場在新建商品房銷售規(guī)模大幅下降的同時，價格也持續(xù)回落。前7個月，深圳新建商品房住宅銷售面積179.98萬平方米，同比減少53.17%；而商品房空置面積165.68萬平方米，同比增加29.08%。與此同時，按該市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計口徑，在除去高檔樓盤對全市房價的拉動外，商品住宅銷售均價已從每平方米15080元降至12387元。

　　浙江康銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長俞志遠對記者表示，銷售萎縮，已經(jīng)給房地產(chǎn)商造成了很大的業(yè)績壓力，而“金九銀十”是今年最后機會，在信貸收緊、資金壓力增大的情況下，越來越多的開發(fā)商會選擇各種方式調(diào)整價格、加快銷售以回籠資金。

　　以萬科為例，今年8月份，公司實現(xiàn)銷售面積47.4萬平方米，銷售金額40.7億元，分別比上年同期減少32.8%和35.2%。這已是公司銷售面積連續(xù)四個月出現(xiàn)同比下降。明年的業(yè)績壓力凸顯。

　　為此，萬科“棄價保量”的戰(zhàn)略也開始規(guī)模化展開。公司董事長王石就曾公開表示，“下半年的形勢可能比我們想象得更嚴重，為此萬科做好了最壞的打算。”

　　雖然在降價后，老業(yè)主會要求開發(fā)商補償差價，甚至出現(xiàn)了部分客戶的“退房潮”。但多數(shù)業(yè)內(nèi)專家依然認為，對有全年業(yè)績和銷售目標的主流開發(fā)商來說，銷售策略的調(diào)整是必要的。“今年樓市的‘金九銀十’肯定不能和往年相比，但也還是可以為行業(yè)過冬做準備。”

　　加速回款

　　繼萬科降價促銷后不久，恒大地產(chǎn)在南京的樓盤也爆出了高達35%的降幅。恒大地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人同時宣布，其在全國13個城市的13個樓盤將集體打“降價牌”——中秋國慶期間開盤85折銷售。恒大希望通過“十一”黃金周期間，回籠資金50億元左右。

　　一位接近恒大地產(chǎn)的人士指出，目前公司手上擁有大量土地儲備，但上市計劃擱淺、銀行信貸收緊，使公司開發(fā)資金捉襟見肘。為此，借國慶期間促銷加速回款，已經(jīng)成為公司的當(dāng)務(wù)之急。

　　資金饑渴的遠不止恒大地產(chǎn)一家。今年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)公司資金鏈持續(xù)繃緊，行業(yè)整體經(jīng)營性現(xiàn)金流不容樂觀。

　　相關(guān)統(tǒng)計顯示，上半年，94家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計為-319.19億元，同比下降443.54%。94家公司中，66家經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，69家經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降。

　　與經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降形成對照，房地產(chǎn)公司存貨大幅上升。今年上半年，94家房地產(chǎn)上市公司“積壓”的存貨達3909.87億元，比去年同期增加1760.29億元，增幅達81.9%。

　　天相投顧研究員石磊指出，一方面，今年1-7月房地產(chǎn)投資同比增長超過33%，同時銷售面積降幅超過10%。房價居高不下和市場走勢不明朗，是銷售量無法提升的關(guān)鍵。面對越來越緊的資金鏈，盡快回籠資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的必然選擇。

　　北京永同昌集團營銷總監(jiān)肖志剛也認為，目前，新盤項目的特價房頻頻出現(xiàn)，無疑是開發(fā)商在營銷策略上的一次較大調(diào)整。畢竟，產(chǎn)品滯銷對任何企業(yè)而言都是“頭疼”的事情。能多“走”幾套房，緩解資金壓力是很多開發(fā)商的想法。

　　放緩拿地

　　“面包”賣得不好，買“面粉”的人自然也會減少。作為房地產(chǎn)企業(yè)“價值中樞”的土地儲備已非“多多益善”，過去兩年大幅所圈之地正在成為地產(chǎn)商的負擔(dān)。業(yè)內(nèi)專家指出，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲備的速度已經(jīng)放緩，同時，土地流拍甚至退地的現(xiàn)象日益增多。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，全國20個大中城市自2008年至今已有超過120幅土地流拍、流標或未成交。而截至今年4月底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年10月后的半年內(nèi)，全國范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量也不過40幅。另據(jù)國土資源部下屬全國地價監(jiān)測中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，全國流標、流拍的土地達到出讓總數(shù)的10%。

　　蘇寧環(huán)球近期便公告，公司大股東江蘇蘇寧環(huán)球集團下屬公司已經(jīng)退掉上海南京東路163地塊，該地塊是蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)戰(zhàn)勝9家外資開發(fā)商爭得的，該地塊也以66930元/平方米的樓面價一舉成為中國的“單價地王”。

　　雖然蘇寧房地產(chǎn)方面稱，此次拿地未成功主要是因地鐵建設(shè)而無法順利交地，“為支持重大工程建設(shè)”而決定退出。但業(yè)內(nèi)人士指出，在目前樓市不景氣的情況下，去年的“單價地王”顯然已經(jīng)不合適公司開發(fā)，所以最終以支持公共設(shè)施建設(shè)為由，在未損失已繳資金的情況下全身而退，無疑是一種“順勢而為”的策略。

　　北京一位開發(fā)商指出，他們公司從去年下半年以來，沒有通過招拍掛競買過一塊土地。他認為，去年的高價拿地現(xiàn)象，主要是因為當(dāng)時市場情緒過于亢奮，企業(yè)對未來的預(yù)期過于樂觀。在目前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地擴張應(yīng)當(dāng)謹慎。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，“國房景氣指數(shù)”為102.36，比6月份回落0.72點，自去年12月以來第8個月連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比回落，也是自2005年6月以來第二次出現(xiàn)同比下降。

　　華遠地產(chǎn)董事長任志強分析，開發(fā)商拿地持續(xù)放緩，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下降，而房地產(chǎn)投資目前占全國固定資產(chǎn)投資的比重相當(dāng)大，如果房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑，顯然不利于整體經(jīng)濟。

　　對此，發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴認為，城市化形成住房的需求，是拉動房地產(chǎn)市場最根本的動力，市場的剛性需求依然很大，加之土地資源稀缺和國家最近明確的政策取向，這都將促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。而對于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，他認為，從長遠發(fā)展來看也是積極的，某種意義上講有“擠壓泡沫”的作用。(記者 林喆)