石景山衙門(mén)口位于北京市西五環(huán)附近，周邊有幾條鐵路穿過(guò)，附近很難見(jiàn)到已成規(guī)模的住宅區(qū)。但在可預(yù)計(jì)的將來(lái)，這里也許會(huì)成為一個(gè)繁華的社區(qū)。

　　10月18日，成功打造了北京“金融街”的地產(chǎn)商金融街(000402.SZ)發(fā)布公告稱，公司與北京石開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組成投標(biāo)聯(lián)合體，并通過(guò)招標(biāo)方式以12.25億元獲得石景山區(qū)衙門(mén)口居住、公建用地國(guó)有土地使用權(quán)。

　　而在此之前的9月22日，金融街曾發(fā)布公告稱，以9.03億元收購(gòu)復(fù)興門(mén)項(xiàng)目。

　　在地產(chǎn)業(yè)一片低迷的形勢(shì)下，金融街控股卻在短短的時(shí)間里兩次出手，自然引起市場(chǎng)的注目。一位不愿透露姓名的市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，“金融街可能是想借此機(jī)會(huì)擴(kuò)張。”

　　金融街投資者關(guān)系部經(jīng)理王小姐回應(yīng)，“現(xiàn)在行業(yè)趨勢(shì)不明朗，我們和其他同行一樣，對(duì)市場(chǎng)不抱樂(lè)觀。”

　　10月份，在金融街惠州金海灣項(xiàng)目推介會(huì)上，金融街惠州置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)劉世春表示，“地產(chǎn)的調(diào)整期大約在2年左右，公司的核心產(chǎn)品不會(huì)受到大的影響，而在商務(wù)地產(chǎn)的某些細(xì)分領(lǐng)域恰恰是一個(gè)發(fā)展的好時(shí)機(jī)。”

　　公司和分析師均認(rèn)為“很劃算”

　　“這些地塊都是已經(jīng)運(yùn)作一兩年了。我們沒(méi)準(zhǔn)備擴(kuò)張，可是為了股東考慮，有便宜的項(xiàng)目我們當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過(guò)。”上述投資者關(guān)系部經(jīng)理如此解釋金融街的購(gòu)地行為。

　　金融街近期的兩次出手，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，的確比較劃算。據(jù)金融街10月18日公告，北京市石景山區(qū)衙門(mén)口地區(qū)的土地，用地性質(zhì)為居住、商業(yè)金融，占地面積為26.34萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積35.07萬(wàn)平方米，其中，含建筑面積為5萬(wàn)平方米的限價(jià)商品住房。而按照其規(guī)劃的建筑成本計(jì)算，每平方米的土地成本為3493元。

　　“這是一個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括住宅、商用等配套設(shè)施，這類(lèi)項(xiàng)目一直是金融街的強(qiáng)項(xiàng)。”該名投資者關(guān)系部經(jīng)理這樣回答記者的疑問(wèn)。

　　“3500元的地價(jià)，即便是按照最高的建筑成本，每平米也頂多7000元。據(jù)我了解，該項(xiàng)目5萬(wàn)平米的限價(jià)房將按7000元的價(jià)格銷(xiāo)售，而房?jī)r(jià)下跌之后，周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)依舊在13000元/平米左右。”曾多次赴金融街控股實(shí)地調(diào)研的海通證券分析師帥虎十分看好該項(xiàng)目，他給理財(cái)周報(bào)記者算了一筆賬，“何況，項(xiàng)目竣工日期約在2010年至2011年，屆時(shí)房?jī)r(jià)有可能已經(jīng)回暖。”

　　借新項(xiàng)目重回商業(yè)地產(chǎn)

　　復(fù)興門(mén)項(xiàng)目則被業(yè)內(nèi)視為是金融街回歸北京、回歸商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)作。

　　根據(jù)公告，該項(xiàng)目位于西城區(qū)復(fù)興門(mén)內(nèi)西長(zhǎng)安街南側(cè)，規(guī)劃用途為辦公寫(xiě)字樓。項(xiàng)目用地面積約為2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約16萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積約10萬(wàn)平方米。

　　公告里沒(méi)有透露項(xiàng)目的具體地點(diǎn)，但據(jù)理財(cái)周報(bào)記者了解，新文化街邊地區(qū)有符合公告面積的租戶接到過(guò)拆遷通知。“說(shuō)最遲半年內(nèi)我們這里會(huì)拆掉。”租戶這樣告訴記者。隨后，記者也從知情人士處確認(rèn)此項(xiàng)目正是位于新文化街地區(qū)。該地區(qū)與金融街相隔一條長(zhǎng)安街，位于長(zhǎng)安金融中心東部。

　　相鄰的“長(zhǎng)安尊府”項(xiàng)目正在興建發(fā)售，其售樓小姐告訴記者，該項(xiàng)目全部用于住宅，開(kāi)盤(pán)價(jià)35000元/平方米。

　　而復(fù)興門(mén)項(xiàng)目的辦公寫(xiě)字樓建成后將定向出售或出租給國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，如出售給國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等。這樣一來(lái)，利潤(rùn)將更加可觀。

　　帥虎告訴記者，目前該地區(qū)租金每平方米至少250元/月，估計(jì)應(yīng)為280元/月。他估計(jì)，該項(xiàng)目將帶給金融街控股至少7.6億元的收益。

　　介于開(kāi)發(fā)商和出租商之間的另一種模式

　　“金融街控股是介于開(kāi)發(fā)商和出租商之間的地產(chǎn)商，這種模式比較獨(dú)特。”帥虎下了這樣一個(gè)結(jié)論。他表示，不同于“萬(wàn)保招金”等開(kāi)發(fā)商，也不同于地產(chǎn)出租商，“金融街的模式是結(jié)合了這兩點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，該模式最值得關(guān)注的就是物業(yè)收入成為公司持久的收入來(lái)源。”

　　記者查閱金融街2008年中報(bào)，其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入減少超過(guò)60%，毛利率為35.66%；其物業(yè)租賃較去年同期增加216.46%，毛利率達(dá)到90.50%；而物業(yè)經(jīng)營(yíng)同期增長(zhǎng)89.16%，毛利率為26.41%。

　　帥虎認(rèn)為，該公司最值得關(guān)注的項(xiàng)目為通州商務(wù)園。“6到7平方公里的面積，無(wú)異于再造一個(gè)金融街。這個(gè)項(xiàng)目比較持久，我認(rèn)為這是對(duì)公司最大的影響，可確保公司10年之類(lèi)的成長(zhǎng)都沒(méi)有問(wèn)題。”同時(shí)，金融街還在加大其惠州金海灣項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　　資料顯示，金融街的現(xiàn)金流相對(duì)較為充裕。截至2008年中期，該公司現(xiàn)金余額為88.86億元，而將金祺大廈出售給光大銀行獲得的23億元將于四季度收回。

　　之前房產(chǎn)商過(guò)分謹(jǐn)慎

　　值得注意的是，三季度以來(lái)，包括金融街在內(nèi)的眾多二三級(jí)地產(chǎn)商爭(zhēng)相出手買(mǎi)地，紛紛擴(kuò)大自身地產(chǎn)儲(chǔ)備。

　　10月19日，哈高科(600095.SH)公告稱，子公司購(gòu)得位于哈爾濱市中央大街附近道里區(qū)井街占地面積8727平方米的有關(guān)地塊，成交總價(jià)為1330萬(wàn)元人民幣。10月7日，新湖中寶(600208.SH)公告稱，新湖以9.2億元的價(jià)格與杭州汽輪動(dòng)力科技有限公司共同拍得杭州下城區(qū)環(huán)城北路杭汽輪公司地塊。碧桂園(02007.HK)在9月9日斥資7.633億元人民幣投得天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)的地塊。10月，又有地方媒體報(bào)道稱，碧桂園在湖北荊門(mén)拿下一塊新地。10月14日，眾安房產(chǎn)(00672.HK)董事長(zhǎng)施中安表示，愿意低成本吸納華東區(qū)域的土地儲(chǔ)備。

　　“我覺(jué)得之前房產(chǎn)商過(guò)分謹(jǐn)慎，地價(jià)一般都是滯后于房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的地價(jià)已經(jīng)下降很多了。”針對(duì)這種現(xiàn)象，帥虎表示，“我們估計(jì)房?jī)r(jià)在2009年中見(jiàn)底，現(xiàn)在買(mǎi)地估計(jì)要到2010年出售，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太高。”(賈華斐)