樓市寒流十來個月，凍死、凍傷沒準備的房地產企業無數。面對這場樓市幾年來難得一見的大寒潮，昨天，國內最大的房地產企業萬科有關負責人表示，為應對市場情況，公司已下調開竣工面積、降低收益預期、計提存貨跌價準備，穿起“三重棉襖”過冬。

　　盡管10月22日主管部門出臺政策穩定樓市，但萬科的心已經被樓市寒流凍透了，認為政策效果還有待觀察，開發企業還應該主動適度讓利。

　　三季度凈利下降

　　昨天，萬科發布三季度業績報告。1-9月份，萬科共實現營業收入225.4億元，凈利潤22.8億元，分別較去年同期增長59.1%和18.8%。三季度，公司實現結算面積60.4萬平方米，結算收入51.9億元，同比分別增長102.0%和74.0%，受計提存貨跌價準備等因素的影響，公司三季度的凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。

　　萬科公司總裁郁亮表示，受全球金融震蕩的影響，外圍的經濟環境、宏觀政策以及市場信心正面臨復雜的轉變，而房地產行業歷來與宏觀經濟、政策緊密關聯，上述因素的復雜性在行業內也必然得到體現，給原本正處在調整期的行業增添了更大的不確定性。受市場因素的影響，預計萬科2008年度凈利潤已經無法達到限制性股票激勵計劃要求的15%增長這一指標，公司目前還無法對全年凈利潤的同比變動情況做出更進一步的準確預測，但不能排除全年凈利潤出現下降的可能性。

　　但公司方面同時強調，盡管業績不盡如人意，但公司過冬實力強大。截至2008年9月底，萬科總資產為1214.7億元，公司期末總負債率69.7%，凈負債率僅34.8%，比中期末的凈負債率37.1%進一步下降。報告期末公司擁有貨幣資金199.4億元，比中期末的153.7億元增加了29.8%，體現了公司一貫重視的“經營穩健性和財務安全性”原則。期末，公司各類短期借款和一年內到期的長期借款合計170.7億元，低于公司所持有的貨幣資金，這意味著萬科目前的財務、資金狀況非常穩健。

　　為御寒穿起三重“棉襖”

　　成交低迷，價格不振，這樣的市道下，萬科執行副總裁兼新聞發言人肖莉表示，作為企業，在市場面前，要敬畏、要謙恭。為應對市場情況，萬科已下調開竣工面積、降低收益預期，并在房地產行業內首家計提了存貨跌價準備。

　　公司總裁郁亮表示，萬科已決定在中期下調開竣工面積的基礎上，再調減開工面積約110萬平方米，到570萬平方米左右。郁亮表示，調整開發計劃是為了使產品結構與目前的市場需求類型更匹配，使推盤計劃和銷售進度相匹配。另一方面，這一策略也有利于增強萬科的市場應變能力。由于保有足夠的現金資源，一旦市場出現轉暖的跡象，公司也能夠迅速擴大開工，抓住機遇實現增長。

　　肖莉表示，由于房價和地價由高漲到下降的過程，以及成交量的急劇萎縮已經給公司帶來了成本上升、售價下降以及銷售難度加大等實質性影響，公司預計全年業績無法達到股權激勵要求15%的增長目標，且不排除全年利潤出現同比下降的可能性，公司已經降低收益預期。

　　值得注意的是，萬科在三季度報告中計提存貨跌價準備人民幣5.35億元。肖莉對此表示，在過去一年的牛市氛圍下，萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷，但在執行層面仍貫徹不夠堅決、徹底，也曾經以高價獲得了若干幅土地。盡管這部分項目占公司全部項目的比例有限，但畢竟有悖于公司當時的整體策略，這一點無法回避。另一方面，公司在快速擴張的過程中，在牛市的樂觀氛圍中，對于成本的管理、費用的控制也確實存在一些松懈。公司的減值準備是根據報告期末的市場情況，在對所有項目進行了全面測試后，遵循客觀和謹慎原則，按照“存貨項目成本”和“該項目估計銷售價款減去未來估計還將發生的成本、銷售費用、稅費后的金額”孰低的原則來計提的。合計計提存貨跌價準備人民幣約5.35億元。到今年年末，公司將根據市場情況進一步對存貨減值風險予以全面審視和評估。

　　萬科呼吁繼續適度讓利

　　10月22日，主管部門出臺政策穩定樓市，萬科有關負責人認為，新政策的效果還有待觀察，開發企業還是應該適度讓利。

　　郁亮表示，國家選擇和國民經濟密切相連的房地產行業作為突破口，提振內需、增強經濟活力，帶動眾多相關行業的健康發展，有助于實現國民經濟平穩過渡，進而在未來的世界經濟格局中為中國爭取更為有利的地位，這應該是從整體宏觀經濟的戰略高度做出的全局性考慮。

　　本次政策的出臺，降低了自住購房者的總體支出，有利于自住購房者實現購房愿望，客觀上也有利于穩定市場信心，避免出現過度調整，有助于推動市場更快地達成共識，實現房地產市場的“軟著陸”，促進行業的健康發展。但短期來看，市場能多快、多大程度上做出積極反應，對2008年的公司業績又將產生多大影響，則還有待觀察。

　　萬科認為，本次的市場調整根源在于2007年市場過熱、房價過快上漲，部分市場房價超出了一般家庭的支付能力。在市場成交量已經急劇萎縮的情況下，開發企業進行適度讓利，促進成交量的上升，對于開發企業本身、購房者和行業健康發展甚至對整體宏觀經濟、金融的穩定都有積極意義。10月22日，新的宏觀調控政策出臺后，首付、利率的下調降低了自住購房的成本、提升了購買力，對于部分去年房價上漲過快而今年調整不明顯的城市，這反而應該是開發企業順應時勢合理定價、適度讓利、促進成交的一個機會。(記者肖賓)