萬科10月27日晚公布三季報，其中提到凈利潤下滑、并縮減開工面積、率先在業內計提存貨跌價準備等。昨日，萬科副總裁及新聞發言人肖莉針對媒體問題一一回復，首次公開承認去年存在高價拿地行為，并對政府“救市”新政作出回應。

　　反思去年高價拿地

　　萬科在三季度報告中計提存貨跌價準備人民幣5.35億元，被計提的項目包括天津假日潤園、南京金域藍灣、南京金域緹香、福州金域榕郡和北京金色城品。

　　對此萬科執行副總裁肖莉表示，在執行層面以高價獲得了若干土地，公司在快速擴張的過程中，對于成本的管理、費用的控制也存在一些松懈。

　　去年，萬科曾以4.68億元價格拿下深圳兩地塊，而其當時面對質疑聲時表態：萬科有更高的成本承受能力，拿地是為戰略需要。

　　預計全年凈利潤下降

　　萬科三季報顯示，三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%，“不排除全年凈利潤下降的可能性”。

　　不僅是萬科，27日公布的保利、金地、世茂等多家房地產公司三季報顯示，大部分房地產企業在第三季度銷售額、銷售面積及凈利潤增長幅度放緩，部分公司面臨凈利潤下滑甚至負增長的局面。

　　而這幾乎都與去年對市場的高度樂觀預判有關，這些公司中不少曾經是去年高價拿地的“急先鋒”。陽光100置業副總經理范小沖認為，目前很多地產公司都在削減規模，以各種方法促進銷售，這是在為去年的高價拿地“買單”。“房地產公司應該回歸到尊重市場購買力，為客戶創造價值上來，”他說。

　　年度股權激勵恐泡湯

　　作為萬科公司治理架構的重要組成部分，股權激勵計劃與業績直接掛鉤，要求年凈利潤增長率超過15%，其首輪計劃期間為2006至2008年。

　　然而自2007年底以來，房地產市場下行，買方進入長期觀望，萬科的業績也受到影響，三季報預計的年度凈利潤達不到15%，直接導致萬科股權激勵計劃難以實施。

　　對此肖莉表示，今年以來股市持續低迷，投資者普遍受到損失。而管理團隊與股東同舟共濟，本來就是股權激勵計劃的初衷。

　　對后市判斷“悲觀”

　　昨天多個開發商接受記者采訪時表示，萬科調低開工面積等措施表明其對目前的大勢判斷是“較悲觀”的。

　　萬科再次對市場做出的預警判斷，對房地產行業所產生的影響仍舊巨大。永同昌集團營銷總監肖志剛接受記者采訪則表示，萬科的對市場預判將可能對其他開發商產生一定的影響。萬科作為行業的領軍企業，同時萬科在全國多個城市有開發的項目，從這些不同城市中傳達出來的市場預警，應該要比其他小公司全面的多。因此萬科的判斷在一定程度會對中小地產公司產生一定的心理暗示。

　　“不過也不能排除萬科出于自身利益考慮做出的部分論斷。”肖志剛認為。

　　關鍵詞

　　“降價” 或進行到底

　　據記者了解，新政出臺次日，萬科即召開高管電話會議，并召集證券機構進行探討。至于新政后萬科會否繼續降價？肖莉表示，本次的市場調整根源在于2007年市場過熱、房價過快上漲，部分市場房價超出了一般家庭的支付能力。新政出臺后，首付、利率的下調降低了自住購房的成本、提升了購買力，對于部分去年房價上漲過快而今年調整不明顯的城市，新政應該是開發企業順應時勢合理定價、適度讓利、促進成交的一個機會。

　　多個接受記者采訪的開發商認為，萬科對新政的判斷比較謹慎，雖然萬科沒有明確新政后是否會降價促銷，但“新政會促使開發商合理定價”這一信號明確。“萬科還是比較委婉地表達出，新政后地產公司的打折促銷仍會持續。”北京美亞聯合地產營銷機構總經理王鑫表示。

　　“退房” 不可能接受

　　此前，萬科在長三角的降價引起激烈的退房糾紛，對于降價引起的退房糾紛，肖莉給本報記者的回復表示，萬科完全能夠體諒客戶的心情。但對于沒有法律、合同依據的補償、退房要求，萬科作為上市公司不可能接受。長期來看，市場總會回暖，這些問題也會隨之消失。萬科不會消極地等待市場回暖，而是會與客戶積極溝通，得到他們的理解。

　　對此深圳資深地產人士賀承軍認為，政府救市并不能立竿見影促進成交，關鍵還要靠開發商“擠泡沫”，而政府和法律界應給降價過程以行政和法律方面的支持。

　　范小沖則表示，退房將成為更多地產公司將要面對的問題。房價下跌不能作為退房的條件，在法律上得不到支持。有關部門應尊重契約精神，宣傳和引導人們意識到購房的市場風險。而對于開發商欺詐、產品質量問題引起的退房，則另當別論。(記者 張曉玲 張學冬)