在房地產(chǎn)全行業(yè)預(yù)冷中，注冊(cè)地在北京的億城股份(000616)掉轉(zhuǎn)船頭，對(duì)1年前秦皇島休閑度假項(xiàng)目的投資及時(shí)做出了調(diào)整。

　　一年前，億城股份全資子公司北京億城，以4.3億元高價(jià)收購(gòu)秦皇島天行九州房地產(chǎn)公司100%的股權(quán)及債權(quán)。但如今，公司決定終止合同，原價(jià)返還給交易對(duì)方。

　　同時(shí)，雙方簽訂新的合同，北京億城僅以0.255億元的價(jià)格重新購(gòu)買秦皇島項(xiàng)目公司51%的股權(quán)，不及去年合同交易價(jià)的零頭，縮水幅度達(dá)94%。

　　雖然億城股份之舉是為了過(guò)冬，但1年之前合同項(xiàng)目的股權(quán)價(jià)值大幅縮水？讓人琢磨的是，要不然是一年前的定價(jià)虛假，要不然是今天的交易不真實(shí)。兩相對(duì)照，肯定有一則難以成立。

　　項(xiàng)目由全資收購(gòu)改合作開(kāi)發(fā)

　　2008年11月14日，億城股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司北京億城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，與北京天行九州投資有限公司等三方簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，調(diào)整對(duì)秦皇島項(xiàng)目的投資。

　　根據(jù)協(xié)議一，交易雙方終止原股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將北京億城已取得的秦皇島項(xiàng)目公司85%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、秦皇島天行建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%的股權(quán)，按原轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格全部回售給交易對(duì)方。

　　同日，公司與交易對(duì)方還簽訂協(xié)議二，約定按項(xiàng)目公司的原始出資額以2550萬(wàn)元的價(jià)格，收購(gòu)項(xiàng)目公司的51%股權(quán)。　　

　　秦皇島“項(xiàng)目公司”，即秦皇島天行九州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，擁有位于秦皇島市昌黎縣黃金海岸濱海區(qū)面積為897畝的地塊和約為2013畝土地的相應(yīng)權(quán)益。該項(xiàng)目公司最初由北京天行九州等三方共同出資設(shè)立。

　　資料顯示，項(xiàng)目公司主要業(yè)務(wù)為開(kāi)發(fā)其所擁有的秦皇島項(xiàng)目一期，目前該項(xiàng)目尚在前期階段，因此該公司尚未實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入，2008年1-9月，該公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-1730.14萬(wàn)元。天行建公司主要業(yè)務(wù)為進(jìn)行秦皇島項(xiàng)目二期的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，2008年1-9月，該公司無(wú)經(jīng)營(yíng)收入，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.73萬(wàn)元。

　　2007年11月，北京億城與北京天行九州等三方簽訂協(xié)議，收購(gòu)對(duì)方擁有的項(xiàng)目公司100%的股權(quán)，作價(jià)1.85億元。同時(shí)受讓項(xiàng)目公司的債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2.45億元。本次交易總價(jià)款為4.3億元。

　　如今，該協(xié)議還未履行完畢，億城股份已經(jīng)徹底感受到了冬天的寒冷，積極尋求改變。

　　億城股份證券事務(wù)代表孫先生在接受記者采訪時(shí)表示，公司調(diào)整投資，實(shí)際上是未雨綢繆。目前經(jīng)濟(jì)下滑、房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)冬，讓公司尋求改變，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)增強(qiáng)。

　　而秦皇島項(xiàng)目以休閑度假為主，直接受到消費(fèi)下降的沖擊。億城股份之前并沒(méi)有這方面的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。為穩(wěn)健起見(jiàn)，公司決定與交易對(duì)方共同開(kāi)發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　億城股份20078年第三季度報(bào)告顯示，2008年1月到9月，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.35億元，同比下降30.50%；其中7月到9月，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5449萬(wàn)元，同比下降41.77%。

　　不過(guò)，孫先生表示，公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債只有1億元，而同期公司現(xiàn)金有6.75億元，公司目前并不存在資金壓力。

　　一年前的合同價(jià)為何這么高？

　　億城股份不僅調(diào)整了合作方式，秦皇島項(xiàng)目公司的股權(quán)價(jià)值也相應(yīng)大幅下降。

　　2007年，北京億城在購(gòu)買項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，100%股權(quán)作價(jià)1.85億元，相對(duì)于其5000萬(wàn)的注冊(cè)資本升值270%。在協(xié)議終止后，北京億城將已經(jīng)取得的股權(quán)和債權(quán)，按原價(jià)退回給交易對(duì)方。其中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.61億元，債權(quán)2.05億元，合計(jì)3.66億元左右。

　　而此次交易中，北京億城僅以初始投資額為作價(jià)依據(jù)，購(gòu)買項(xiàng)目公司51%的股權(quán)作價(jià)2550萬(wàn)元。

　　對(duì)此，億城股份證券事務(wù)代表孫先生對(duì)記者表示，2007年是購(gòu)買項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，通過(guò)給予合理溢價(jià)，讓交易對(duì)方能夠獲得項(xiàng)目公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益。而今年收購(gòu)其51%的股權(quán)，實(shí)質(zhì)是與交易對(duì)方共同開(kāi)發(fā)，共同分享項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益。

　　而事實(shí)上，秦皇島項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)為4943.17萬(wàn)元，還低于注冊(cè)資本。

　　截至目前，交易對(duì)方已支付了全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.61億元和第一筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓款5100萬(wàn)元。通過(guò)此次交易，億城股份產(chǎn)生收益約1800萬(wàn)元，實(shí)際上是彌補(bǔ)了前期經(jīng)營(yíng)性虧損。資料顯示，在擁有項(xiàng)目公司85%的股權(quán)后，億城股份合并報(bào)表中項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)性虧損約1800萬(wàn)元。

　　另外1.54億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓款，交易對(duì)方將在2010年前分期支付。億城股份通過(guò)收取資金占用費(fèi)，在2008年、2009年和2010年分別實(shí)現(xiàn)收益約200萬(wàn)元、1400萬(wàn)元和1200萬(wàn)元。

　　孫先生解釋說(shuō)，如果交易對(duì)方一次性付款3億多，資金壓力較大。目前采取的方式一方面緩解對(duì)方的資金壓力，同時(shí)也確保與交易對(duì)方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享商業(yè)利益。

　　不過(guò)，孫先生表示，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，秦皇島項(xiàng)目公司預(yù)計(jì)在1～2年內(nèi)都不會(huì)開(kāi)工，而且它主要是休閑度假項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更長(zhǎng)。因此，秦皇島項(xiàng)目何時(shí)能產(chǎn)生收益并不確定。

　　但是，億城股份通過(guò)這筆交易既參與秦皇島的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，又保證了資金的流動(dòng)性，似乎撿了個(gè)便宜。

　　對(duì)于這筆表面上吃虧的交易，北京天行九州等三方為何愿意，記者試圖聯(lián)系三方，但截止發(fā)稿前未能聯(lián)系到。

　　孫先生解釋說(shuō)，這是商業(yè)談判的結(jié)果，對(duì)雙方而言都是合理的交易。而且在他看來(lái)，目前在京津塘地區(qū)能與秦皇島、北戴河一帶濱海休閑度假項(xiàng)目相比的不多，項(xiàng)目前期非常好。

　　盡管北京天行九州等三方暫時(shí)放棄了股權(quán)交易的收益，但是也因而可以獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收益。(記者 陳蓉)