“市場(chǎng)正經(jīng)歷著一次理性的調(diào)整,只要決定行業(yè)基本面的深層因素依然存在,調(diào)整不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展方向。”25日下午,招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫承銘在深圳舉行的A股增發(fā)網(wǎng)上路演活動(dòng)上如此表示。面對(duì)投資者關(guān)于招商地產(chǎn)樓盤銷售狀況和現(xiàn)金流的疑問(wèn),招商地產(chǎn)稱銷售回款速度正常,現(xiàn)金充足,但因?yàn)椴糠謽潜P價(jià)格下調(diào),全年100億元的銷售目標(biāo)只能完成80億元。對(duì)于部分招商地產(chǎn)的深圳項(xiàng)目停工的現(xiàn)象,招商地產(chǎn)未正面詳細(xì)回應(yīng),只是模糊說(shuō)“施工進(jìn)度順利”。

　　招商地產(chǎn)延遲4個(gè)月才啟動(dòng)增發(fā)

　　事實(shí)上,招商地產(chǎn)的此次增發(fā)行動(dòng)可謂“姍姍來(lái)遲”。招商地產(chǎn)公開增發(fā)方案在今年7月31日被批準(zhǔn),在半年內(nèi)增發(fā)有效。但隨后其股價(jià)一路下滑,最低跌到10.57元/股,遠(yuǎn)低于其融資目標(biāo)所對(duì)應(yīng)的股價(jià)(約17.8元/股)。因此,在過(guò)去近4個(gè)月里,招商地產(chǎn)一直未見增發(fā)舉動(dòng)。直到近期股市出現(xiàn)反彈,股價(jià)才逐漸回穩(wěn)在近14元/股左右。

　　對(duì)于為何選擇在此時(shí)公開增發(fā),招商地產(chǎn)表示,近期國(guó)家推出的一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策,有效地提振了市場(chǎng)信心,基于專業(yè)判斷,公司認(rèn)為在此時(shí)公開增發(fā),融資成本最低。此外,增發(fā)股份有利于公司資產(chǎn)負(fù)債率的降低,提高公司在逆市中抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。公司的業(yè)務(wù)和規(guī)模還在不斷增長(zhǎng)中,增發(fā)不會(huì)大幅攤薄公司的利潤(rùn)。

　　招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫承銘在25日的網(wǎng)上路演中介紹,公司此次增發(fā)不超過(guò)4.5億股,擬募集資金59.4億元,用于收購(gòu)控股股東蛇口工業(yè)區(qū)擁有的6宗土地使用權(quán)及該公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共14個(gè),項(xiàng)目總投資約171億元。

　　鑒于目前股價(jià)的低估,公司控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司承諾將全額參與此次增發(fā)的優(yōu)先配售,認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)28.87億元,同時(shí)還將追加申購(gòu)6000多萬(wàn)股,申購(gòu)資金達(dá)8個(gè)億。增發(fā)完成后,招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)將從298億增加到357億左右,凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右,分別增長(zhǎng)了20%和72%。而公司的資產(chǎn)負(fù)債率則將大幅下降(從第三季度末的67.33%大降至55%),公司的財(cái)務(wù)狀況將更加穩(wěn)健,債務(wù)融資空間和未來(lái)發(fā)展擴(kuò)張能力得到進(jìn)一步的提升。

　　百億銷售目標(biāo)無(wú)奈打八折

　　在網(wǎng)上路演的“網(wǎng)上交流”環(huán)節(jié),眾多投資者對(duì)涉及招商地產(chǎn)和當(dāng)前深圳樓市的諸多熱點(diǎn)問(wèn)題紛紛提問(wèn),招商地產(chǎn)給予了不同的或詳或簡(jiǎn)的回應(yīng)。

　　到目前,公司的銷售情況如何?年初確定的100億元目標(biāo)能不能完成?招商地產(chǎn)董事楊百千介紹,截至2008年11月20日,招商地產(chǎn)公司已經(jīng)完成銷售面積33萬(wàn)平米,金額達(dá)57億元,近期正在推進(jìn)南京國(guó)際金融中心整體出售工作,如近期完成交易,累計(jì)銷售面積可達(dá)45萬(wàn)平米,銷售金額接近75億元。此外,公司12月份有3個(gè)樓盤上市銷售。

　　招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤說(shuō),公司今年的銷售目標(biāo)為100億元,隨著市場(chǎng)的深度調(diào)整,產(chǎn)品的銷售價(jià)格也有所下調(diào),蘭溪谷二期銷售較慢,未達(dá)銷售目標(biāo),所以公司今年僅能實(shí)現(xiàn)80億元的銷售。

　　針對(duì)目前的市場(chǎng)情況,董秘劉寧稱,公司對(duì)舊盤中未推部分將適度調(diào)低價(jià)格,對(duì)于新盤的定價(jià)也比較靈活,基本上在開盤一個(gè)月內(nèi)希望實(shí)現(xiàn)銷售50%。

　　截至目前,招商地產(chǎn)在售項(xiàng)目有14個(gè),后續(xù)還將有約4個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)推出,主要分布在珠三角和長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)。孫承銘說(shuō),深圳和珠三角去年漲幅較大,本輪調(diào)整幅度較大屬于正常。面對(duì)樓市的低迷狀態(tài),招商地產(chǎn)在全國(guó)不同的區(qū)域、不同的樓盤將采用不同的銷售策略。“由于公司過(guò)往幾年的拿地成本很低,有較大的毛利空間,對(duì)于其他地產(chǎn)商的降價(jià)銷售策略我們完全能夠應(yīng)對(duì)”。

　　專門針對(duì)深圳市場(chǎng),招商地產(chǎn)董事華立表示,進(jìn)入2008年5月份以來(lái),深圳樓市出現(xiàn)逐步回暖跡象。深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上可以劃分為關(guān)內(nèi)和關(guān)外兩個(gè)市場(chǎng)。對(duì)于招商地產(chǎn)的關(guān)內(nèi)樓盤,招商地產(chǎn)認(rèn)為關(guān)內(nèi)普通住宅均價(jià)在15000元/平米左右可得到強(qiáng)力支撐,只要價(jià)位調(diào)整到合理區(qū)間,市場(chǎng)將迅速恢復(fù),成交量將回升。對(duì)于關(guān)外區(qū)域,招商地產(chǎn)認(rèn)為,關(guān)外市場(chǎng)將保持激烈競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì),房?jī)r(jià)將回歸到市場(chǎng)接受的合理區(qū)間,開發(fā)商將越來(lái)越依靠公司自身的品牌和產(chǎn)品自身的優(yōu)勢(shì)來(lái)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。從2008年二季度關(guān)外市場(chǎng)銷售情況看,一些知名品牌開發(fā)商的普通住宅項(xiàng)目及部分新樓盤“特價(jià)房”等情況的出現(xiàn),得到了市場(chǎng)的強(qiáng)力支撐,取得了很好的銷售業(yè)績(jī)。總的來(lái)看,房?jī)r(jià)回落到合理的價(jià)值區(qū)間,有助于市場(chǎng)成交量的恢復(fù)和回升,對(duì)招商地產(chǎn)目前的開發(fā)經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生影響。

　　募集資金不足部分通過(guò)自籌解決

　　按照招商地產(chǎn)原有的計(jì)劃,其本欲通過(guò)增發(fā)募集80億元資金,但目前顯然募集的資金不足。對(duì)此,孫承銘表示,公司將根據(jù)募集資金項(xiàng)目的輕重緩急程度安排資金,對(duì)于募集資金不足部分公司將通過(guò)自籌解決。

　　據(jù)稱,招商地產(chǎn)的資金來(lái)源是多方面的,包括銷售的回款和資本市場(chǎng)以及貨幣市場(chǎng)的融資,公司將根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展資金的需求和公司的資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)比率,合理安排資金的流入,包括合理安排各種融資方式。招商地產(chǎn)董事華立透露,公司現(xiàn)在的銀行授信額度約250億,拓展融資渠道歷來(lái)是公司降低資金成本的重要舉措,除銀行借款外,發(fā)行信托產(chǎn)品、外幣貸款等都是公司的重要資金來(lái)源。并且,公司雖有大規(guī)模的土地儲(chǔ)備,但在資金方面沒(méi)有壓力,在今年,招商地產(chǎn)只獲得兩塊成本較低的土地,并沒(méi)有在土地儲(chǔ)備方面增加投入。

　　明年欲以低成本拿地

　　談到對(duì)明年業(yè)績(jī)的預(yù)期,孫承銘表示,盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很大的不確定性,但公司對(duì)明年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有很強(qiáng)的信心,在08年的基礎(chǔ)上保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。因?yàn)楝F(xiàn)金充足,招商地產(chǎn)會(huì)密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài),以低成本獲取土地資源,獲取土地形式不限。

　　事實(shí)上,招商地產(chǎn)目前的土地儲(chǔ)備已比較龐大,總量達(dá)900萬(wàn)平方米,權(quán)益土地面積達(dá)800萬(wàn)平方米,主要分布于深圳、廣州、蘇州、天津、北京、南京、上海、佛山、珠海等城市。但是,成本并不高。孫承銘透露,公司的土地儲(chǔ)備分為住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地三類,其中住宅用地的價(jià)格大約為2300元/平米,工業(yè)用地很便宜,每平方米只有幾百塊錢,商業(yè)用地的價(jià)格大約為4000元左右。所以,招商地產(chǎn)并不打算放慢明年的擴(kuò)張步伐。

　　在銷售目標(biāo)上,公司財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤透露說(shuō),2009年銷售目標(biāo)不低于120億元,比今年定的100億目標(biāo)高出兩成。

　　如何在目前整體房地產(chǎn)行業(yè)處于下滑區(qū)間情況下,實(shí)現(xiàn)這樣的高增長(zhǎng)?招商地產(chǎn)表示,將根據(jù)各地不同的市場(chǎng)特點(diǎn),對(duì)銷售計(jì)劃作相應(yīng)變化,明年公司推出的每個(gè)樓盤銷售額盡量小一些,各地不同樓盤推出數(shù)量多一些,風(fēng)險(xiǎn)分散,迎合區(qū)域化需求品味,做好銷售策略。