(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經(jīng)書面授權)

　　★ 本刊記者/楊正蓮(發(fā)自上海)

　　與北京市場不同，上海低迷的市場并沒有明顯回暖的跡象。

　　房產(chǎn)商資金鏈接近崩潰

　　53歲的包工頭祝利民幾個月以來一直在做一件事情：追討工程款。

　　11月27日晚五點半，《中國新聞周刊》記者如約在上海浦東見到祝利民的時候，他抱歉地解釋，馬上要去松江區(qū)見一個項目經(jīng)理，希望能要回一些工程款。

　　就在一個多小時之前，他剛剛從浙江嘉興趕回上海——得知該項目經(jīng)理今天在嘉興的時候，他毫不猶豫地追了過去。沒有見到要見的人，祝利民把賭注押在了當晚的會面上。

　　這只是祝利民追討工程款過程中再普通不過的一天。從今年7月份開始，追討開發(fā)商欠款就是祝利民最重要的工作。這期間，他沒有承包任何新的工程項目。以前他的項目總是一個剛做完，另外一個馬上又跟著來了。

　　促使他把主要精力用于追回工程款的誘因，是6月份結(jié)束的一個地產(chǎn)項目工程款到位異常艱難。

　　祝利民從2007年12月份開始，給上海富力灣項目做小區(qū)道路施工。

　　這是一條約850米長、14米寬的小區(qū)道路，包括一座橋和一些污水管道。工程總造價約850萬。“本來我們?nèi)プ龅臅r候就是自己先墊款一個月，約定按照工程進度月付70%的款項。今年2月份之前還好，過了3月份就付得很少，錢款批下來得很慢。”完工5個月了，祝利民說他要回來的款項只有四五百萬。

　　施工高峰期，祝利民手下有八九十個工人。這就意味著，目前至少有八九十名來自四川、河南、安徽、江西等地的農(nóng)民工等著祝利民發(fā)放工資以備回家過年。

　　“他們本來是很有錢的，去年買了不少地，大量囤積土地，現(xiàn)在房子賣不動就沒錢了。”喜歡做高速公路、市政道路施工的包工頭祝利民，試圖證明自己當初接下富力灣小區(qū)項目是經(jīng)過慎重考慮的。

　　祝利民的遭遇和富力地產(chǎn)的破產(chǎn)傳聞不謀而合。據(jù)年報顯示，截至2007年底，富力的資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到76.57%，而資產(chǎn)負債警戒線為70%。

　　2008年的中報顯示，截至6月30日，富力地產(chǎn)銀行借款總額約為206億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款為80.73億元，長期借款為125.16億元，資產(chǎn)負債率高達139.4%；富力地產(chǎn)還有88億元的土地出讓金未支付，其中下半年要支付38億元，但持有的現(xiàn)金卻只有19億元。粗略統(tǒng)計，富力地產(chǎn)至少身負300億元巨債。

　　富力地產(chǎn)只是開發(fā)商資金鏈接近崩斷的一個縮影。“基本上所有的上市公司都被套牢了。”一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士總結(jié)說。

　　一個指標是，胡潤排行榜的房地產(chǎn)精英數(shù)量迅速減少。今年跨過40億元房地產(chǎn)富豪榜門檻的只有52位，總財富為4509億元，平均財富87億元，比去年減少了44%。其中，身價百億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)家有17位，比去年減少9位。

　　蟬聯(lián)房地產(chǎn)首富的碧桂園楊惠妍曾是去年的中國首富，今年一年內(nèi)，其財富減少了1025億，縮水近75%。

　　不惜血本融資

　　銀行一度可以提供房地產(chǎn)行業(yè)超過七成的資金，但是，今年銀行發(fā)放貸款的力度減弱。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計顯示，今年前三個季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量逐季下滑，并于第三季度首次負增長28.8億元。相應地，個人住房貸款大幅回落。10月上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少21.1億元，同比多減71億元。

　　相關銀行負責人此前對媒體表示，銀行業(yè)普遍不看好地產(chǎn)行業(yè)，即使政策面銀根松動，商業(yè)銀行對地產(chǎn)商仍然會惜貸以規(guī)避風險。《中國新聞周刊》接觸到的銀行內(nèi)部人士也表示，目前針對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款并沒有實質(zhì)性改變。

　　“銀行貸不了款，資金鏈就斷了。房子賣不出去，又跟不上工程款，延遲交房的面臨違約風險。有些開發(fā)商不敢做按揭，不做按揭就更賣不動了。這樣就進入一個惡性循環(huán)，現(xiàn)金流斷掉了。”前述業(yè)界高管這樣分析房地產(chǎn)行業(yè)的困境。

　　此時，股權轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也成了融資變現(xiàn)的重要方式。來自上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所的數(shù)據(jù)顯示，10月份，上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所最大的三個掛牌項目均為房地產(chǎn)企業(yè)，分別為上海益流置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權、上海南利置業(yè)有限公司100%股權和上海金農(nóng)置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權及10915.8萬元債權，掛牌金額分別為36168萬元、23500萬元和21678.52萬元。

　　今年1至9月，通過上海產(chǎn)權市場進行房地產(chǎn)公司產(chǎn)權融資項目達到152宗，成為今年以來交易最活躍的行業(yè)之一。

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所內(nèi)部人員告訴《中國新聞周刊》，11月份以來，掛牌交易的十幾項房地產(chǎn)項目中，金額最大的有兩億零五千多元，“也有在項目推介會上就成交的，但是很少。”

　　“這說明很多企業(yè)撐不下去了，賣地賣項目賣股權，這就是一些征兆。” 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《中國新聞周刊》。

　　前述業(yè)界高管向《中國新聞周刊》 表示，“通過股權轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)物權轉(zhuǎn)讓，把項目賣掉，這些現(xiàn)象現(xiàn)在都很普遍，但是很難，現(xiàn)在沒有人接盤。”

　　上海佑威房產(chǎn)研究中心主任薛健雄認為，目前的財務制度不透明，容易一股獨大，因此真正的股權轉(zhuǎn)讓一般都是百分百轉(zhuǎn)讓，“百分之二十、三十的可能是內(nèi)部交易，只是因為國家要求需要掛出來公示的，所以要么掛出來很快就賣掉的，要么掛出來很久也賣不掉。”

　　“從大開發(fā)商的動作中，我們可以知道，他們必須先緩解資金的壓力。為了緩解壓力，從某種程度上講肯定是不惜血本。” 東渡國際集團運營中心總經(jīng)理陳洪正這樣解釋房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈現(xiàn)狀。

　　三方博弈

　　資金缺口困擾著上海大多數(shù)的房地產(chǎn)商。降價以快速回籠資金成為迫不得已。

　　為了在2009年底前將凈資產(chǎn)負債率降低至80%以下，富力地產(chǎn)最新推出的計劃包括，降價銷售、出售部分投資物業(yè)、申請發(fā)行A股，甚至在國內(nèi)發(fā)行公司債券60億元等。這些方式也同樣是其他大多數(shù)房地產(chǎn)公司的選擇。

　　11月27日中午，《中國新聞周刊》記者來到房地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)的代理樓盤——金地格林世界，該項目總經(jīng)理劉炎平對銷售進度頗為滿意，“預計年底能夠回款18個億”。

　　但在空曠的營銷中心，一名自稱在中原工作近一年的男性員工雖極力推介樓盤，卻疲態(tài)盡顯。對于索要名片以便日后聯(lián)絡的要求，對方竟然一再推諉，并表示：“市場不好，公司很少印名片了。”這與之前積極散發(fā)名片、力爭和客戶保持聯(lián)絡的景象迥異。

　　此前，中原地產(chǎn)采取了裁員15%，關閉不盈利門店，終止不盈利代理合同等成本控制措施。其他中介公司也大舉裁員、關閉門店。

　　一位上個月離職的置業(yè)顧問告訴《中國新聞周刊》，離職前，她已經(jīng)三個月沒有業(yè)績了，“每個月的底薪只有1500元。”她說，門店經(jīng)理本人也是連續(xù)好幾個月沒有業(yè)績，“人走掉了一半。”

　　營銷不理想的原因，是消費者對于價格的期望值沒有達到。

　　來自易居中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計顯示，11月上海商品住宅成交量為70.85萬平方米，這個成交量比10月上升了41.98%，但與去年同期比仍下降了44.26%。

　　而上海商品房的均價，仍在13172元/平方米的高位，這個價格比10月份上漲了9.53%，比去年同期上漲了18.65%。

　　易居中國分析師付琦認為，11月成交最活躍的，是部分房地產(chǎn)商低開、優(yōu)惠的項目。以青浦區(qū)的龍湖滟瀾山藝墅為例，該樓盤一周之內(nèi)成交35套，但是因為去年高價拿地，其地價加上建安成本接近成交均價17491元。寶山區(qū)的“中環(huán)1號”銷量靠前，近期售價則從12000元/平方米降到10000元/平方米。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，下行趨勢將持續(xù)三年之久，2009年很多企業(yè)的日子會更難過，房價明年仍會負增長，“我個人認為到2010年或是2011年才回暖。”

　　這些擔憂在市場成交量上得到印證。國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一，戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第三季度市場成交量價齊跌，上海住宅市場總成交面積環(huán)比前一季度減少27%，上海全市住宅成交均價環(huán)比上季度跌幅達到6.2%。全國商品房前三個季度的累積銷售面積創(chuàng)十年來的交易量萎縮最低點。

　　“現(xiàn)在的整個銷售，今年的任務能夠完成百分之五十、六十就是好的。”一位美資地產(chǎn)公司副總經(jīng)理告訴《中國新聞周刊》。

　　以當?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)之一大華集團為例，雖然今年和萬科、金地共分上海市場三成左右的業(yè)績，該集團營銷管理中心副總經(jīng)理楊子江坦承：“今年只能實現(xiàn)原來目標的七成左右，特別是別墅項目對銷售的貢獻率萎縮了三分之一。”

　　上海臺慶房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，上海存量房已達到901萬平米，約為去年存量的近十倍，供求失衡比例高達1：0.45。有專家表示，消化這些存量的時間需要一到兩年。

　　消費者并不買賬的原因是購買力有限。中國人民銀行11月中旬公布的調(diào)查結(jié)果顯示，未來三個月打算買房的居民人數(shù)創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來的最低水平。《中國新聞周刊》多方接觸到的潛在購房者都表示，現(xiàn)在已經(jīng)暫停看房了，“房價依然很高”。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11865元，實際增長7.5%，同比減少5.7個百分點。1～9月全國商品房銷售均價同比下降0.16%，明顯小于人均可支配收入的下滑幅度。

　　對于搜房網(wǎng)11月24日組織的暖冬行動：“5276人團購大看房引爆上海樓市，意向成交金額近10億”，網(wǎng)友直呼“忽悠”。

　　《中國新聞周刊》接觸到的諸多業(yè)內(nèi)人士都表示，目前樂觀的看法是，希望明年下半年有一個了結(jié)，也就是說，市場見底至少要等到明年下半年。但是，已經(jīng)捉襟見肘的房地產(chǎn)企業(yè)到底還能不能撐過去？

　　11月24日下午2點半，與開發(fā)商會面完畢，比約定時間晚半個小時接受《中國新聞周刊》采訪的薛健雄說：“大的開發(fā)商很缺錢，但是死不了。”

　　“以萬科為例，一年有一百多個項目，開出五六個拿去賣了錢就會來了，另外五十個項目減緩建設速度，三十個項目砍掉，這樣的話資金就會好”，他說，“大開發(fā)商一般采取三步走：清舊盤，在建的改規(guī)劃，未建的要停掉或是甩賣掉。”

　　他認為，真正倒霉的是小開發(fā)商，尤其是去年才拿地開發(fā)的，“高價拿地，高價開發(fā)，現(xiàn)在怎么賣都是虧本。”不過，如果已經(jīng)賣掉了50%左右，錢回來了一部分的就會好一點，剩下的可以慢慢扛，“否則就停掉或甩掉，一下子處理掉后退出、轉(zhuǎn)行。”

　　11月26日，央行降息108個基點，降幅為11年來最大，是常規(guī)幅度的4倍。此舉換來的卻是，資金持續(xù)流出房地產(chǎn)板塊。27日高開低走的房地產(chǎn)板塊當日漲幅縮水近半，萬科、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等龍頭企業(yè)也回落到微漲水平。28日，兩市低開低走，珠江控股跌停，另有1/3以上的房地產(chǎn)類個股跌幅超過5%，板塊跌幅位列跌幅榜前列。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，此次大幅降息并非針對樓市，但整體上好于樓市，而短期效果則不容樂觀，“2010年之前全國樓房成交量低迷、房價下跌或盤整的格局不會因此次降息而發(fā)生根本性的改變。” ★