去年的這個(gè)時(shí)候，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩有一個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)的妙論廣為流傳：股市下跌的時(shí)候就像一滴水一樣，“嘩”一下就掉下來了，所以股市經(jīng)常有跌停；而房?jī)r(jià)不會(huì)是這樣的，房?jī)r(jià)會(huì)像一滴松油一樣，看著會(huì)下跌，但是卻跌不動(dòng)。

　　今年的這個(gè)時(shí)候，這滴“松油”終于跌下來了。

　　從年初、年中羞答答地暗降，到年底一步到位地狂降，雖然已在意料之中，但京城樓市年末的跳水行情還是讓不少業(yè)內(nèi)人士都感到吃驚。

　　2008年的樓市在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程中注定將留下濃重的一筆。從1998年房改開始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走了整整10年的牛市，從前些年的慢牛到去年的瘋牛，終于在2008年迎來了大調(diào)整、大轉(zhuǎn)折。“這是最壞的年代，也是最好的年代。”從來沒有哪一年能像2008年這樣涌現(xiàn)出這么多的地產(chǎn)新聞，也從來沒有哪一年能像2008年這樣讓房地產(chǎn)記者如魚得水。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在獲知我們的年終專稿策劃后，不僅表示堅(jiān)決支持，潘總還特意寫來一封新年賀詞，與大家分享他這一年的所感所悟。

　　現(xiàn)在，就讓我們用手中的筆，和讀者一起見證2008年樓市的起起伏伏、得得失失。

　　短短的一年時(shí)間內(nèi)，隨著樓市交易量的持續(xù)低迷，特別是近段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)公司歲末“斷臂”促銷，不少樓盤出現(xiàn)了開盤價(jià)低于周邊二手房?jī)r(jià)格的現(xiàn)象，讓資金實(shí)力本來就不強(qiáng)的中介公司面臨著更加嚴(yán)峻的生存問題，有數(shù)據(jù)顯示，北京一年內(nèi)關(guān)閉的中介門店數(shù)量達(dá)到1500家。這一場(chǎng)自“中天”攜款潛逃為序幕而波及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)，最先垮掉的可能就是中介公司，而隨著歲末的來臨，這場(chǎng)危機(jī)將會(huì)愈演愈烈。

　　預(yù)計(jì)全年交易量降40%

　　迫使北京50%大中介公司“退市”

　　在奧運(yùn)前，公交車上每天全能聽到“租房買房就找千萬(wàn)家”的廣告，這個(gè)曾經(jīng)在2005年就被評(píng)為北京市一級(jí)資質(zhì)的大型中介公司卻突然宣布退出資金監(jiān)管體系。12月15日，北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司正式向北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)提出停止從事北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的書面申請(qǐng)。而這在北京過去的一年內(nèi)并不是一個(gè)個(gè)別案例，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去年12月至今，北京已經(jīng)先后有28家中介公司退出了“資金監(jiān)管”，也就意味著失去了完整從事二手房交易的能力。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)只有屈指可數(shù)的56家。而自2007年年底至今，共有27家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，退出比例近50%。

　　據(jù)了解，面對(duì)每況愈下的交易量，許多經(jīng)紀(jì)公司不得不關(guān)閉門店或是采取網(wǎng)絡(luò)賣房的方式減少開銷。同時(shí)，一些資金實(shí)力不充裕的公司為了能獲得更多的周轉(zhuǎn)資金，紛紛采取退出二手房資金監(jiān)管、收回100萬(wàn)元保證金的方式來自保。

　　記者了解到，造成這樣的原因出現(xiàn)，主要是由于二手房交易量的下滑和房?jī)r(jià)的下跌，以往通過現(xiàn)金收房、賺取差價(jià)的中介公司，面臨著極大的生存壓力。

　　據(jù)中大恒基的全年研究報(bào)告顯示，2007年12月開始的成交量萎縮使2008年北京的二手房市場(chǎng)持續(xù)了一整年的寒冬，發(fā)展了幾年的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成買方市場(chǎng)。濃郁的觀望情緒更是使今年1-11月的二手房成交量維持在4.99萬(wàn)套，預(yù)計(jì)全年成交量在5.48萬(wàn)套左右，而去年這一交易數(shù)量為9.5萬(wàn)套。進(jìn)入12月以來，北京實(shí)際二手房成交均價(jià)為8850元，這一價(jià)格比2007年成交均價(jià)1.085萬(wàn)元下降18.4%。

　　1500家門店退出市場(chǎng)

　　“地毯式”擴(kuò)張模式終結(jié)

　　今年初，北京最大的中介公司中大恒基宣布關(guān)閉旗下100家門店，拉開了北京中介公司“閉店”的序幕。此后不久，北京又一家大型中介公司信一天宣布關(guān)閉旗下所有門店正式退出中介行業(yè)，也意味著自去年深圳“中天”事件開始的中介行業(yè)危機(jī)正式影響到了北京。

　　當(dāng)北京中介行業(yè)正在為這場(chǎng)由南向北刮來的危機(jī)“焦頭爛額”時(shí)，2008年3月，北京京信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司又爆出了攜款潛逃事件，讓本已備受爭(zhēng)議的中介誠(chéng)信問題再次處于風(fēng)口浪尖上，至此北京中介行業(yè)集體調(diào)整正式開始。

　　面對(duì)行業(yè)的不景氣，2008年4月，北京兩大中介公司“我愛我家”和“鏈家地產(chǎn)”紛紛下調(diào)了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，中介從最初的3%調(diào)整為2.5%，而一些中小公司甚至出現(xiàn)了1.8%左右的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　但是隨著奧運(yùn)臨近，市場(chǎng)更加冷淡，下調(diào)中介費(fèi)并沒能為中介公司帶來根本性好轉(zhuǎn)。2008年8月，我愛我家宣布選擇性關(guān)閉門店。

　　金九銀十的到來并沒有像往年那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖，在歲末的臨近，中介行業(yè)的閉店風(fēng)更加猛烈。2008年11月港資中介公司中原宣布閉店20%，隨后港資中介公司美聯(lián)地產(chǎn)也放出了減少門店的消息。

　　在粗?jǐn)?shù)北京近一年來關(guān)閉門店數(shù)量時(shí)，我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉給出了這樣的數(shù)據(jù)，目前北京二手房門店數(shù)量已經(jīng)從最高峰的3500家銳減到2000家左右，整個(gè)一年間北京相繼關(guān)閉的門店數(shù)量達(dá)到了1500家，占到了行業(yè)總數(shù)的40%以上。

　　導(dǎo)致如此之多的門店關(guān)閉，與整個(gè)一年來房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)有著莫大的關(guān)系，但是自觀行業(yè)本身，惡性競(jìng)爭(zhēng)為閉店風(fēng)波埋藏了不可避免的隱患。

　　從2003年到2007年，短短4年間，北京二手房成交量增長(zhǎng)達(dá)到了179%，可以說相當(dāng)迅猛。伴隨著二手房交易量的增長(zhǎng)，中介行業(yè)魚龍混雜的情況尤為嚴(yán)重。根據(jù)北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，到2007年底，經(jīng)備案取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》(資質(zhì)證書)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)2545家，分支機(jī)構(gòu)3003家，取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》的45436人。

　　但是隨著近兩年二手房規(guī)范政策陸續(xù)出臺(tái)，不吃差價(jià)、交易資金監(jiān)管、存量房網(wǎng)上簽約讓以往現(xiàn)金收房、挪用客戶交易資金等中介不規(guī)范行為受到了非常大的限制甚至無(wú)法施展，而這成為中小型中介公司失去生存優(yōu)勢(shì)、單店運(yùn)營(yíng)能力下降以至于最后關(guān)閉的“導(dǎo)火索”。

　　隨著歲末的來臨，新房促銷的力度不斷加大，個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)了一、二手房倒掛現(xiàn)象明顯，進(jìn)一步搶占了二手房市場(chǎng)，讓本已處于水深火熱的中介行業(yè)更是“火上澆油”。