在本周三舉行的國務院常務會議部署的促進房地產市場健康發展的三項政策措施中提到了房地產企業及其關注的融資問題,市場普遍反映該項措施對房地產業構成比較大的利好作用。由于近期中央已經多次關注到房地產領域的融資問題,部分行業人士已經開始謀劃新的融資與金融創新問題。

　　地產商資金鏈緊張有望緩解

　　在國務院常務會議提出的促進房地產市場健康發展的三項措施中提到,要引導房地產開發企業積極應對市場變化,促進商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。

　　對此,英大證券研究所所長李大霄表示,加大對中低價和中小套型在建項目的支持,會使這部分房地產商資金鏈緊張的局面得到一定程度的緩解。而對于實力的房地產商來說,提供融資和相關金融服務的政策利于其開展兼并重組,也是一個加大產業集中度進行穩健擴張的好時機。更加重要的是,按照法定程序取消城市房地產稅的政策令所有人終于看到了真正降低成本的曙光。

　　從年中宏觀調控轉向以來,中央已經多次表示要支持合理的房地產信貸需求。日前國務院辦公廳發布的《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》中,甚至直接提出了要開展房地產信托投資基金試點,拓寬房地產企業融資渠道,明確了對REITs的支持。日前中國保險監督管理委員會主席吳定富也表示,在控制風險水平的前提下,保險資金正考慮“加大對房市、車市和股市的投資力度”。

　　“借高利息債務上市不可取”

　　自10月開始中央對于樓市的救市政策不斷推出,一方面大規模減免購房稅負,另一方面在貨幣政策上也轉向寬松,短期貸款利率回到歷史最低水平,取消了對商業銀行信貸規模限制,加上本次國務院措施對“二套房貸”的松綁,救市力度不可謂不大。不過就目前而言,降息、減稅等措施的力度尚不足以支撐房地產市場走向復蘇,而業界對于融資方面的“輸血”呼聲越來越大。

　　今年以來,大量房地產企業在銀行融資渠道狹窄、上市融資之路不通的情況下已經嘗試了包括發行公司債、私募等多種方式融資,但業界對于目前的融資環境并不看好。華通資本有限公司合伙人袁浩表示“借20%、25%高利息債務的上市是不可取的,即使很好的企業都會被拖垮”。他認為,開發商一定要盡力改善資產結構,也可以通過國外一些投資機構解決這類問題。

　　永安信金融服務機構董事長喬志杰則表示,中國改革30年來幾乎所有改革都很輝煌,但唯獨看不到金融改革的輝煌歷程,“因為金融幾乎沒有改革”,“中國地產金融基本是空白”。因此他相信這一次國際金融危機給房地產業帶來的機會就是“改革加速了,金融改革加速了”。

　　市場人士建言地產金融創新

　　而目前房地產業界已經有部分專家先知先覺地討論起了新形勢下的房地產業金融創新。在本周舉行的一次房地產論壇上,中房集團理事長孟曉蘇就談到了他對目前房地產金融創新的看法。

　　在中央已經明確表態的房地產信托投資基金(REITs)方面,孟曉蘇表示可以用發行REITs的方式發展廉租房。他表示,吸引社會大眾投資者的資金將有助于房地產投資的資金多元化,改變以往嚴重依賴銀行貸款的局面,另外這一模式也可以有效吸引保險資金進入。孟曉蘇估計,REITs的收益率一般可以達到7%—8%,在利率降低的情況下也可以達到6%—6.5%。

　　孟曉蘇表示,住房抵押貸款是銀行最好的資產,現在金融機構不良貸款的比例工業是5%,中小企業是20%,住房抵押貸款只有不到1%。房地產的投資銷售每一年都形成一個良性的增長,由銀行參與的房地產開發拉動中國經濟的增長,而目前國務院也提出了要求落實適度寬松的貨幣政策,因此他呼吁銀行方面“要重啟和擴大房地產貸款之門”。

　　此外孟曉蘇再次重提“反向抵押貸款”,即老年人將自有房產抵押給保險公司,保險公司按月向投保人支付資金,直至投保人亡故,保險公司收回該房屋。他認為開展“反向抵押貸款”可以為房地產企業開辟新的道路,令房產附加了養老價值,孟曉蘇認為此種方式將改變人們“存錢養老”的心理,有利于擴大房地產市場需求。(記者王昊)