2008年中國房地產市場一路寒風蕭蕭，房地產企業也因此內心瑟瑟。在經歷了2007年的“盛市”后，以往追求快速擴張的開發商們發現已落入一個資金困局——宏觀調控、信貸收緊、融資無門、囤地風險、市場轉冷……無不成為套在開發商身上的“枷鎖”，開發商的臉色也被“拉扯”得很難看。

　　表情一：愁

　　想當年，開發商“賺錢都賺得不好意思”，而今年，他們卻一個個捂緊錢袋露“窮相”。

　　種種數據表明，今年以來開發商的資金鏈越來越緊張。北京師范大學金融研究中心撰寫的《2008年中國房地產行業資金報告》估計，2008年房地產行業的資金缺口是6730億元，較2007年有明顯的變化，而如果房地產市場出現中期調整，2009年行業資金缺口可高達近萬億。上海易居房地產研究院的研究也表明，A股74家房地產企業平均凈負債率由2007年第三季度的33.26%激增到2008年第三季度的53.54%，房企的自有資金比重大幅減少。另外，從各地產權交易所的情況看，今年房企出售股權的案例明顯增多。

　　分析認為，造成開發商為資金犯愁的原因有三：一是銷售受阻。市場成交萎靡嚴重影響開發商資金回籠，由此以萬科為代表的開發商寧愿選擇吹響降價“集結號”來增強銷售力；二是融資受困。雖然目前貨幣政策正在適當地由緊轉松，但總體來說，今年商業銀行對待開發貸款很謹慎，加上資本市場融資功能基本喪失，導致開發商難得外力援助，于是一些開發商選擇高利率的民間借貸，如同走在一根危險的鋼絲繩上；三是圈地過多。部分一線開發商的土地儲備都在2000萬平方米以上，尤其是一些計劃上市的開發商拼命拿地，其中部分地塊的土地出讓金需要今年繳納，由此造成資金捉襟見肘，如恒大地產IPO沖刺失敗后，此前高價競得的多幅土地便成了壓在其身上的巨石，并使其一度陷入退地傳聞。

　　表情二：慌

　　中國房地產2008年的特點主要是商品房成交量大幅度萎縮，市場觀望氣氛濃重，商品房市場價格增幅逐月走低，以深圳為代表的一些城市房價甚至出現負增長，由此開發商日見心慌，土地招拍掛流標現象頻現、房屋在建規模相應下降、三角債拖欠復燃……整個行業已形成抱團取暖的態勢。

　　國家統計局的數據表明，今年1-11月，全國房地產企業完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發面積2.1億平方米，同比下降2.7%。方方地產咨詢機構發布的華東16個城市土地市場調研報告也表明，受樓市疲軟影響，今年土地流標增加、土地溢價減少，如上海、南京、杭州和蘇州四地的土地出讓量同比萎縮達八成，流標率增加了近10個百分點，并有過半地塊底價成交。此外，上海今年前11個月流標的住宅用地比例高達38%。

　　“土地出讓頻頻流標，充分反映了房地產市場的不景氣和開發商對后市的憂慮。”易居綜合研究部部長楊紅旭表示，今年已普遍出現開發商減少施工量，或者停止項目施工，甚至謀求退地，但對開發商而言，這的確又是該調整戰略的時候：一是減緩或停止擴張，盡量少拿地或不買地；二是整合資源，通過出售股權、引進投資伙伴、合作開發等方式減輕資金壓力；三是在政府加大住房保障建設的過程中，爭取部分此類項目的開發權，雖然利率較低，但無市場風險。

　　表情三：變

　　2008年房地產市場的博弈局面所發生的變化有目共睹，開發商也逐漸懂得順勢而為。

　　受外圍經濟環境劇變的影響，開發商看到了行業調整的不確定性在增加，許多上市房企因此都表示把確保財務穩健性作為2008年工作的首要目標，并根據整體市場的變化下調開發計劃、控制存貨規模，也減少推盤總量、并調整項目結構及價格。

　　楊紅旭指出，目前開發商必須要進行反思了，因為市場已低迷到危及經營，對于很多開發商而言，這一問題已超越賺多還是賺少的層面，而正演變成生與死的問題。“事實上，除了少數城市外，諸多城市房價未出現明顯下跌，主要是因為還有許多開發商依然心存市場短期回暖和政府救市的美夢。但此次的‘國十三條’中特意強調：要引導開發商根據市場變化主動采取措施，以合理價格促進銷售。這表明政府提醒開發商要認清市場短期難以回暖的事實，讓他們盡快降價促銷，徹底放棄高房價、高利潤的幻想。”(李和裕)