房商心態一籮筐

　　　　經典語錄：“強撐笑臉、戰戰兢兢、突圍自救、厲兵秣馬……房企心態一籮筐，精不精彩只有自己知道。”

　　主持人：2008年行將劃上句號。年關難過，對于苦苦掙扎了一年的眾多房企來說尤其如此。歲末年終，房商都有些什么樣的心態？

　　謝道全：這是個有趣的話題。要說房商過(年)關的心態，這里面有共性，也有差異性。共性就是資金問題。年關到了，幾乎所有的開發商都面臨資金集中支出的壓力。銀行貸款利息、工程款，合作單位的款子、自身管理費的支出，員工的工資和年終獎等等，千頭萬緒，方方面面都在伸手等著。

　　余勇：我贊同謝總的觀點。心態一籮筐，精不精彩只有房企自己知道。

　　謝道全：據我們觀察，年關將近開發商有這么四種心態：一是“強撐笑臉”型。比如說一天只賣2套，卻給市場放衛星說賣了幾十套，臉面總得撐下去；第二種是“戰戰兢兢”型。有的開發商現在很冷，“棉襖”也沒準備足，要撐撐不起來，要垮下去也很麻煩；第三種是“冷靜應對”型，一些大的品牌公司，實力強的，對中長期計劃比較嚴謹的，在如此嚴冬之下，則有面對殘酷市場的力量和能力；第四種是“厲兵秣馬”型，這種類型的企業，銷售任務已經完成了，資金上也還算充足，已在為來年作準備。

　　陳華睿：我也總結了年終房商有四種心態，可能與兩位總結的有所差別。

　　一是“逍遙自在”型，這部分開發商比較少，可能只占10%左右。是屬于去年把點踩得非常準的開發商，去年房價高企的時候把錢賺夠了，現在開始享受了。

　　二是“猶豫徘徊”型，該類企業在去年從市場上拿到大量土地，現在則在思考明年在戰略上到底是擴張還是收縮。這部分企業可能占20%左右。

　　三是“突圍自救”型，這是屬于大部分開發商的，可能占一半。這部分房企必須要把握好市場轉暖或者小陽春的機會。

　　四是“轉型分流”型，現在有一部分開發商已經不搞房地產了。還有一部分正在想退出之策。

　　　　七成房商年難過

　　　　經典語錄：“從2008年3月起房企幾乎在一夜之間集體陷入了泥潭，而且是越陷越深，想爬上來，大多是力不從心。”

　　主持人：最近接觸了幾位職業經理人，都在為完成今年銷售任務傷腦筋(這直接影響到他們的年終獎啊)，各位了解目前有幾成開發商完成了任務？

　　余勇：最多三成，這是比較樂觀的估計。因為很多企業年初制定的銷售目標，其實是脫離市場的，特別是像次貸危機的影響，當初都沒有想到如此嚴重。

　　主持人：這意味著七成企業有很大的“欠賬”，有很多人是交不了差的。

　　謝道全：現在回頭看看這一年，幾乎沒有多少好過的日子。銷售量的啟動(上升)是最近一個月政策拉動的。1-3月份是賣得比較好的，這是承接了2007年賣得好的趨勢。從2008年3月底房企幾乎在一夜之間集體陷入了泥潭，而且是越陷越深，想爬上來，大多是力不從心。

　　主持人：現在開發商正在忙什么似乎一目了然了。

　　余勇：那當然是不言而喻的。幾乎所有的開發商都正在忙兩件事：一是抓住年關最后一個機會，收一茬是一茬，盡量為年關巨大的支出找點底子，否則，這年怎么過？二是在想明年的“仗”怎么個打法，資金怎么個籌措法。

　　主持人：既然還有近七成的房企都完成不了任務，壓力是可想而知的。年關突擊沖量，銷售上有什么奇招？

　　余勇：現在大家動用的共同一招是價格。這一招的殺傷力也許是最大，購房者對這個也是最敏感的。

　　陳華睿：歷來年關樓市都是價格戰的傳統期，很多消費者是準備好了的。因此，這個時候除了用價格，用高性價比來撬動市場外，似乎沒有更好的奇招。

　　　　房商該反思什么

　　　　經典語錄：現在的市場屬于買方市場，房企要與市場博弈，最終是輸家，必須順應購房者的需求，你要硬撐，那就是“自絕于人民”

　　主持人：房企除了忙手里的活外，這一年的總結也該進行了。對于2008年，房企該反思什么？

　　陳華睿：首先，要反思如何降低和突破對資金過度的依賴性。也就是要在融資渠道上有突破性的改變，才能不像2008年這么被動。

　　其次，要重新研究和學習“拿地哲學”。拿還是不拿？什么時候應該拿？以什么樣的價格和心態去拿……等等問題都要想透。

　　最后，一些房企眼下還有反思是繼續堅守陣地玩下去，還是調整轉型。

　　謝道全：如果我是開發商老板，現在應該考慮如何正確地面對市場和順應市場。現在的市場屬于買方市場，房企要與市場博弈，最終是輸家，必須順應購房者的需求，你要硬撐，那就是“自絕于人民”。

　　同時，房企還應該明白，房地產行業是政策性行業，必須緊跟政策變化，了解市場信息，順應政策的發展趨勢，定位產品和發展方向，不能只埋頭拉車，而不抬頭看路。

　　2008年的臺歷，只剩下幾頁紙片可以涂抹記事了。年關近了。這意味著方方面面都得需要錢來打點應對：工程款該結了，廣告款該給了，員工的工資該付了，總之一句話，年難過！

　　也因此可以說，年關是一道坎，對于苦了一年的眾多房企來說，能不能順利邁過這道坎？將以怎樣的方法和心態度過年關，無疑是一個值得我們共同關注的問題。

　　主持手記

　　“這幾天來要錢的人打發了一撥又來一撥，我的嗓子都說啞了，電話把耳朵都接疼了。來要錢的都說我們是大爺。我們哪里是大爺，我們是孫子。我說我們是孫子，要錢的人說你就裝唄。你是孫子，那我們就是你孫子的孫子。能要到錢，給你當回孫子也值。公司天天晚上開會，我整宿整宿睡不著……”前幾天，與一個房企老總聊天時這位在地產風雨里打拼七八年的“老板凳“，不禁也大倒起苦水。

　　事實上，最近，關于“年關難過”的感嘆在地產圈此起彼伏。“看到看到要過年，娃兒想吃肉，大人又沒錢”。這首我們耳熟能詳的關于過年的童謠，也許是對在多事之秋的2008年中苦苦掙扎了一年的房企們對待年關的最好心態寫照。

　　眾所周知，遭遇了2008年整整一年慘淡日子的房企，這一年里幾乎個個是左沖右突，咬著牙關苦撐時日。而到了年關，來自信貸利息、民工工資、工程款項、管理費用結算、員工工資獎金等等一雙雙要錢的手，無疑使資金上原本就捉襟見肘的房企雪上加霜，苦瓜臉拉得更長了。

　　但從另一個意義上說，也許我們要感謝2008年。2008年，教會了我們如何面對苦難。經歷了2008年，我想，所有的房企都會明白一個道理：學會過日子，特別是學會過苦日子。事實上，一些2008年過得還不賴的少數房企就樹立了過日子的很好范例：只要腳踏實地地作好長遠打算，作好了過苦日子的心理準備，學會既“埋頭拉車，又抬頭看路”的本領，到那時，我們相信：年關，一定不難過！