存貨量上升、負債率上升、利潤率下滑、年初預定銷售目標難以達成,這些均成為今年房地產企業不得不面對的難題。那么,比之去年,誰將晉級“百億軍團”,誰又將降級出局？

　　“與去年相比,今年入圍'百億軍團’的公司整體上變化不是很大。去年未能入圍的金地集團,今年有望成為耀眼的'升班馬’,而合生創展今年再度入圍的難度較大。”上海易居房地產研究院副院長丁祖昱對《第一財經日報》表示。

　　　　“百億軍團”變陣

　　盡管各家地產公司最終的年度銷售數據尚未出爐,但根據已經披露的今年三季報以及10月、11月份的銷售數據,“百億軍團”的名單已初現端倪。

　　丁祖昱向本報記者表示,前三懸念不大,行業龍頭萬科依然排名第一,中海發展位居第二,保利地產和非上市公司上海綠地爭奪“探花”席位。

　　其中,萬科發布11月銷售報告顯示,今年前11個月,萬科累計銷售面積490.9萬平方米,銷售金額425.3億元。而萬科2007年銷售金額合計523.6億元。公開資料顯示,2008年1～11月份,保利地產共實現銷售認購金額187.41億元,同比增長21.02%。

　　中海發展公布的數據顯示,今年1～10月份累計實現房地產銷售額228.2億港元,同比增34%,累計實現銷售面積221.4萬平方米,同比增長24.9%。而去年全年,中海發展實現166.3億港元營業額。昨天,綠地董事長張玉良未接聽記者電話,因而無法確切獲知該公司今年的銷售業績和財務狀況。

　　相比第一梯隊的明朗化,第二梯隊的具體排序目前尚難確定。丁祖昱稱,碧桂園、綠城、富力地產以及龍湖地產等,均可以昂首踏過百億大關。

　　值得關注的是,去年未能躋身“百億軍團”的金地集團今年成為“黑馬”。金地集團公告稱,2008年1月至11月,公司共實現銷售金額102.68億元,較上年同期增長12.9%。

　　與此同時,也有落單者。據媒體報道,合生創展有關負責人在香港宣布1~10月銷售額約84億元。丁祖昱預計,2007年上榜的合生創展,今年再度入圍新榜單的難度較大。

　　據了解,2004年順馳、合生創展、綠地3家突破百億大關;2005年,萬科、合生創展入圍百億軍團;2006年的名單則是萬科、合生創展、中海發展、富力地產。

　　　　銷售目標全線下調

　　龍湖地產集團戰略及公司品牌部媒介關系總監顧偉、綠城投資者關系部經理張靜嫻均向本報記者表示,2008年以來,全國房地產市場成交量大幅下挫。樓市深度調整,令各家地產商靈活下調年初制定的銷售目標成為務實之舉。

　　據不完全統計,諸多上市公司都對年初制定的銷售目標進行了調整,下調幅度從20%～40%等。

　　碧桂園11月12日表示,截至11月10日,今年的合同銷售額增至人民幣約150億元。不過,據公開資料,碧桂園對今年的銷售目標原本計劃超過300億元。

　　以浙江及上海為主要基地的綠城,處于樓市陣痛區域。該公司2007年以151億元銷售額首次進入地產“百億軍團”。2008年4月,綠城常務副主席兼行政總裁壽柏年在港公開表示,2008年的指標之一是完成200億元以上的年度銷售額。從本報獲得的《綠城簡訊》披露的數據來看,2008年1～11月,綠城(中國)累計銷售145.6億元。如果大躍進式的銷售奇跡未能出現,200億元銷售目標將是綠城難以完成的任務。

　　此外,地產新貴龍湖地產去年的銷售收入首次站上100億元關口,成為中國西部首家銷售收入破百億的地產商。不過,該公司今年的銷售增長乏力。顧偉在電話里告訴《第一財經日報》,2008年龍湖地產在重慶、北京、成都、上海等地的總銷售額累計預計為110億～120億元左右。

　　雖然百億企業依然成批出爐,不過,丁祖昱通過對74家A股上市公司的分析發現,今年第三季度的銷售費用比去年四季度明顯有所上升,比去年增加近一倍,管理費用因為開源節流有所下降。而市場整體利潤水平卻在逐步下降。易居(中國)一份74家A股上市房企財務分析報告顯示,負債方面,扣除預收賬款,74家房地產A股上市企業三季度末總負債高達3119億元,較去年同期的2024億元增長54.10%。目前房地產市場正處于高漲期尾部、市場膠著階段,開發企業的生存環境正日益惡化。

　　綜合各方信息,2009年,各家地產公司看空后市之聲更甚,把新一年的銷售目標預設得比較務實。(葉國靖）