分散的市場結構、瀕臨死亡的中小型公司、實力雄厚但份額非常低的行業巨頭，這三個因素碰到一起，你覺得會發生什么樣的化學反應？對于房地產市場來說，以上三個條件全部具備，未來并購的想象空間非常大。

　　“等到行業冷到不能再冷的時候，那些大公司就以極低的價格去并購行將倒閉的小公司，他們買了現房或者在建項目之后加一點價快速甩賣，其中的利潤會很豐厚。”一位在市場浸淫十數年的私募基金經理做出了這樣的判斷。

　　　風聲驟轉

　　中國房地產行業目前企業眾多，規模偏小，產業集中度低，資金規模不足，客觀上要求企業之間進行并購重組實現優勝劣汰。房地產企業的平均規模很小，自有資金比例過低，行業集中度很分散。

　　前幾年，地產行業的并購主要表現在一些實力雄厚的開發商為了拿地或是擴張，突破了以往單獨操作項目的傳統，而是采用強強聯合或是參股、收購的方式，來促進自身發展。換句話說，這是“有錢大家賺”。典型的案例是萬科通過吞并南都而強勢進入浙江市場。

　　行業龍頭萬科今年中期的市場占有率也僅達到2.7%。而在美國，最大的房地產開發商市場占有率為4.5%，美國前十強的市場占有率為27%。

　　不過，寒風肆虐的2008年，房地產行業的并購出現了新的風向。

　　一方面，手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業要想保證土地不被收回只有盡快將手中的土地投入市場開發；信貸政策的收緊也使中小企業因資金緊張而選擇退出或將現有項目轉讓套現。

　　另一方面，資金實力雄厚的大房地產企業為了謀求自身的健康發展會不失時機地收購兼并那些中小企業以及優質地產項目，從而實現自身規模的不斷擴張。而且，在地產“熊市”的時期，并購的成本遠較“牛市”來的低廉。

　　換句話說，房地產行業的并購將不再是共贏格局，而是“馬太效應”。

　　　　產權市場牛市隱現

　　我們可以從產權交易市場管窺一二。今年以來，在股市樓市熱情已冷卻的當前，房地產產權市場卻出現了“牛市”的味道。

　　據不完全統計，今年9月以來通過京、津、滬、渝四大產權交易所公開掛牌轉讓的房地產項目達60余個。據上海聯交所信息，今年至今通過上海產權市場進行房地產產權融資項目達152宗，成交金額151.75億元，同比增長67.85%。

　　“房地產行業是否會出現并購大潮，一是看是否出現典型的并購案例，二是看是否會出現中小房地產企業的大規模倒閉。”國信證券的研究員區瑞明表示。

　　前者意味著地產龍頭已經從此輪的房產市場嚴重萎縮中緩了口氣。而后者是大公司以超級低廉的成本進行并購的市場基礎。這實際上要看房地產行業經營環境的深刻變化。

　　國際知名專業房地產顧問公司威格斯的亞太區資深經理人KENNY表示，香港在20世紀60年代有數千家房地產開發商，至今只剩下數十家，成為一個寡頭壟斷的市場局面。相信內地規模較小、能力較弱的開發商會陸續被市場淘汰，但內地中小型房企都擁有一定的土地儲備，只欠缺開發資金，所以它們會成為大型房企或外資的收購對象，一輪房企的并購潮在未來很有可能發生。

　　　　龍頭公司主導

　　如果行業并購暗潮涌起，那么誰會是背后最大的推手？答案無疑是龍頭公司。

　　目前已經有了一些端倪，12月23日晚，金融街(000402.SZ)發布公告稱，該公司以347.4869萬元，參與了金昊公司持有的德勝公司1%股權的掛牌出讓，目前已簽署轉讓協議。股權轉讓后，加上之前收購的99%股權，金融街將持有德勝公司100%股權，此舉共花3.47億元。北京德勝投資公司的開發項目主要位于德勝門附近，金融街主要為獲其旗下地產項目。

　　綜合業界的觀點，我們大致可以得出這樣的結論：那些手握重金、自身經營良好、股東支持力度強、并購之后可以憑借品牌優勢快速銷售的公司，將成為可能存在的并購大潮之中的狂歡者。

　　這已經是金融街自9月以來的第三次收購，其在12月中收購了美晟國際廣場、9月底收購復興門項目、10月底拿石景山衙門口地塊，共支出46億多元。

　　資金實力是支持其大舉并購的基礎，金融街三季度末持有現金89.2億元，占總資產的33.3%；有息負債76.3億元，帶息負債率20%，現金流狀況遠遠優于行業平均水平。

　　“像萬科、保利這樣的龍頭大企業、大公司，經過長時間的積累，最有實力和最有動力進行并購，并購也符合公司長期的發展戰略。”區瑞明告訴記者。

　　國家政策也是推動地產行業整合的動力之一，具有政府背景的公司在行業整合中具有優勢。早在2004年，國資委下發《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》，中房集團、保利集團等14家房企相繼被國資委圈定為“房地產開發為主業”的央企，具備重組其他非地產主業央企地產業務的權利。

　　“2009年國資委將加快對央企的重組，公司面臨重組國資委下屬其他央企房地產資產的巨大機會。”銀河證券分析師丁文表示。(徐清)