2009年在房地產企業扎緊腰帶過年的呼聲中悄然來到，而一個冬天最冷的幾天恰恰就在年后。房地產企業面臨的將是進一步的資金困境。如何進行最有效的融資，如何破冰開發渠道，是所有企業關注的問題。

　　銀行信貸：一時難松

　　2008年12月最后兩日，盡管尚未進入新年，但資金緊缺、項目已不能再等的地產公司已經開始了新一輪的貸款申請：萬通地產審議為控股子公司申請的3億元銀行貸款作擔保；深長城董事會通過了向農行申請貸款等議案；中體產業董事會同意向華夏銀行申請5000萬元授信。

　　承接2008年銀根緊縮的貨幣政策，2009年適度寬松的貨幣政策能否給地產企業帶來更多的額度？在住房按揭貸款放松之后，隨著國務院對地產經濟支柱地位的肯定，部分人士開始認為放松開發貸只是時間問題。

　　銀監會辦公室相關人員向本報記者表示：“銀監會并沒有管制銀行向地產企業貸款，各商業銀行只是根據自己的風險考慮來放貸。”然而，受未來房地產仍有可能振蕩的預期影響，各商業銀行對房企的信貸政策仍然保持謹慎。

　　中國民生銀行房地產金融事業部投行部總經理郭鴻飛認為：商業銀行地產信貸仍然會非常謹慎，風險控制會進一步從嚴，地產企業融資的利率不會隨國家基準利率下降而下降，未來商業銀行的地產貸款增數可能會進一步下降。此外，不排除部分銀行地產信貸的規模出現負增長。

　　民間借貸：棄暗投明

　　民間借貸已經被描繪成了江湖味最濃的融資方式。一方是缺乏有效投資渠道，卻又唯利是圖的民間資本，另一方是融資渠道匱乏，卻又離錢不能活的非上市民營房企。

　　然而，這種缺乏基本防范與監管的借貸，正在地產的低迷行情中接受考驗。

　　就在2008年年底，鄭州地王項目——中原國際數碼被爆巨額民間高利借貸網絡臨近解體。根據該項目內部人士披露，以“鄭州地王”為番，該公司通過各種渠道籌集社會借款達17億元，而有資金擔保的僅5億元左右。如今，停工多時的數碼城項目正深陷于被一百多位債主追債的漩渦。

　　在本著拓寬企業直接融資渠道、增加民間資本流動性、支持區域經濟發展的規劃理想下，民間借貸已經得到了各地政府甚至是更高監管層，乃至業內一些人士的普遍理解與支持。

　　近日，央行首次表態，建議給民間借貸合法定位，并將適時推出《放貸人條例》。這意味著一直游離于金融政策邊緣的民間借貸將從“暗箱”走入陽光地帶。

　　房地產高級經濟師章林曉分析：中小規模的民營企業，銀行借貸資格微弱，而民間集資則方便可行，因此在民間資本充足的地區，已成為當地中小企業的重要資金支柱。

　　增發配股：前途未卜

　　上市房企的再融資過冬欲望與資本市場的持續低位調整，使得一度風光無限的增發、配股面臨著尷尬境地。

　　2008年7、8月份，金地、泛海建設增發方案先后被否。而此后，以萬業企業、津濱發展為首的房企更是開始了主動終止增發的舉動。還有一部分公司則選擇了調整方案、增發時間順延。

　　盡管弱市融資難成共識，可仍有房企繼續趕鴨子上架。2008年11月份，招商地產毅然選擇在資本寒冬中公開增發融資80億元。但為了避免出現融資不足的尷尬，上市公司大股東不得不對增發進行“保駕護航”。公司控股股東招商局蛇口工業區有限公司承諾全額參與此次增發的優先配售，認購資金達8億元。如此，才“順利”滿足了招商地產的資金需求。

　　有這種想法的并不只有招商地產。日前，財務狀況并不糟糕的中海發展發布公告，表示公司將配股融資25億港元。

　　但對未來增發配股的融資模式，業內看來，國家政策落實消化以及樓市回暖尚需時間，而資本市場上半年難以明朗的低位振蕩也增加了增發配股的不確定性。

　　霸菱亞洲董事總經理曾光宇表示：鑒于上市與非上市公司已出現價格倒掛，上市公司比非上市公司還便宜，未來是配股、增發、資產注入等方式進行投資的較好時機。

　　發債融資：一縷春光

　　對于資金密集型的地產企業，再怎樣扎堆債市融資仿佛都不為過。就在2008年的最后一天，雅戈爾表示將發行20億元的公司債。2009年已然開始了。

　　地產企業為何鐘情于融資成本較高的債市呢？宣布將發行65億元公司債的中國建筑股份有限公司(中國建筑)或許能作出一個很好的解釋。

　　作為國內最大的房地產企業，中國建筑曾醞釀了2008年度最大規模的IPO。然而慘淡的資本市場，讓監管部門緊閉IPO之門。包括中國建筑在內的昌盛中國、恒大、龍湖、星河灣等房企的IPO融資計劃只能無奈擱置順延。

　　但與IPO關閘相反的，卻是證監會對于發債的相對放松。據不完全統計，2008年上市房企的公司債融資金額已接近400億元，成為債市的第一大權重行業。

　　在這種形勢下，苦等上市多時的中國建筑轉而發債。

　　業內表示，2009年預計企業債、公司債、短融券、中票、可轉債的規模都將會有不同程度的擴大。

　　然而并非所有的房企都如中國建筑般幸運。就在剛剛過去的12月底，冠城大通表示其6.5億元的發債申請未獲準。盡管2008年7月冠城大通剛剛完成了增發融資，但負債率仍然處在77%的高位；同時，季報資料顯示，2008年三季度的主營收入與前年相比已經同比減少了1.7%。而這些，現在看來，都有可能是證監會考慮的因素。

　　中金公司房地產行業分析師白宏煒表示：公司債已成為眾多上市房地產企業緩解資金壓力的重要手段，這種趨勢在短期股本融資市況不佳的情況下將持續發展。并由一線大型房地產企業向中小公司延伸。

　　信托、私募：眾人拾柴

　　當主流的資本市場、銀行信貸融資渠道受壓抑時，信托與私募基金就顯得相對活躍。

　　2008年10月，當“天津地王”星耀五洲項目成功開啟68.9億元的中信盛景星耀地產基金時，它已經獲得了迄今為止國內規模最大的房地產信托融資支持，這個額度并不遜色于債市等大牌融資渠道。

　　事實上，被視為“規避球”的信托在2008年風生水起，除了非上市房企外，招商地產、浙廣廈等一些上市公司也開始重新關注信托。信托業投向房地產的集合資金信托發行總數和規模都出現大幅度上升，9月份更是創下了單月發行23只房地產信托和規模達110.58億元的紀錄。

　　此外，在經歷了樓市幾個月的量價萎靡后，私募基金也開始顯現“抄底”勢頭。去年四季度，美林宣布已成功組建價值26.5億美元的亞洲房地產基金；易居成立規模5億元的“中融易居房地產投資集合資金信托計劃”。

　　同時，最近國務院對REITs的重新提及，也被業內認為2009年將最終迎來REITs的破冰年。

　　中誠信托首席風險控制官湯淑梅表示：2008年房地產市場低迷造成了巨大的存量資產，預計未來房地產企業亟待將其盤活，結構型信托融資將大有所為。(作者：張曉赫)