萬科剛剛公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2008年公司累計銷售面積為557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比分別減少9.2%和8.6%；保利地產(chǎn)去年的銷售金額也突破200億元大關(guān)。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然龍頭公司去年的銷售業(yè)績較為亮麗，但資金回籠壓力仍然較大。　　

　　資金壓力各不相同

　　根據(jù)2008年三季度報告，萬科、保利、金地、招商地產(chǎn)等四大地產(chǎn)公司中，存貨占總資產(chǎn)的比例分別為71.93%、76.89%、71.37%和72.38%，貨幣資金占總資產(chǎn)的比例分別為16.42%、8.90%、21.53%和11.23%，存貨在資產(chǎn)中的比例都在70%以上，資金回籠壓力較大。

　　業(yè)內(nèi)經(jīng)常用凈負(fù)債率衡量地產(chǎn)公司的資金壓力，但凈負(fù)債率考慮的是有息負(fù)債，并未計算同樣需要償還的無息負(fù)債。如果用資產(chǎn)負(fù)債率綜合考量，四大龍頭公司的差距并不大，資產(chǎn)負(fù)債率一般都在70%左右。

　　長城證券的報告顯示，如果以凈負(fù)債率衡量，招商地產(chǎn)的資金壓力最小，僅為32.03%，其次分別是萬科、金地和保利。但根據(jù)Wind的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如果用流動比率衡量短期資金壓力，反而是保利的流動比率最大，為2.60，其次為金地、招商和萬科。

　　這種差異表明，四家龍頭公司的長短期資金壓力并不相同。例如，萬科的流動負(fù)債在總資產(chǎn)中的比例逐漸上升，從2007年底的48.72%升至2008年3月底的50.03%，再從6月底的54.56%升至9月底的55.95%。與此相對應(yīng)，公司的長期借款從3月底的164.86億元降至9月底的99.24億元。業(yè)內(nèi)人士指出，這種負(fù)債結(jié)構(gòu)和公司快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營風(fēng)格相適應(yīng)。

　　長城證券的報告顯示，三季度末萬科的凈負(fù)債率僅為34.77%，比半年報的37.10%有所降低，也明顯低于保利的117.29%和金地集團的76.99%。但三季報也顯示，萬科的有息負(fù)債雖然相對較低，但應(yīng)付賬款為101.98億元，與半年報的數(shù)據(jù)基本相當(dāng)，對經(jīng)營構(gòu)成短期壓力。

　　2007年底，保利的流動負(fù)債在總資產(chǎn)中的比例為46.24%，2008年9月底，這一比例已下降至38.32%；公司的長期借款相應(yīng)從同期的90.38億元升至146.14億元。有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此指出，如果地產(chǎn)調(diào)整期在2009年結(jié)束，那么“保利的日子要比萬科好過”。　

　　改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

　　在當(dāng)前的弱市中，地產(chǎn)公司紛紛放緩了拿地的步伐，為“過冬”多留存現(xiàn)金。萬科在拿地方面已經(jīng)體現(xiàn)出非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，2008年10月以來的三個月，公司僅在西安拿了一塊地，交易價款僅為1.88億元。10月以來，另一龍頭公司中國海外發(fā)展(00688.HK)也未拿地。

　　此外，龍頭公司紛紛努力降低短期借款比例，通過發(fā)行公司債等方式增加長期借款比例。保利、金地等公司通過發(fā)行公司債，已將短期借款的比例降低。太平洋證券研究員李海認(rèn)為，雖然存在較為明確的降息預(yù)期，但考慮到地產(chǎn)業(yè)較長的開發(fā)周期，地產(chǎn)公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)仍傾向于長期借款。(記者 楊志剛）