戴德梁行昨日發布報告稱：由于全國一級土地市場庫存“主動性積壓”，約12億平方米土地仍滯壓于房產商手中。

　　瑞銀亞洲房地產研究部近日所作研究顯示，這些“主動性積壓”正對一些上市房企的業績形成不小威脅——土地價值的縮水導致一些企業步入兩難境地：若不進行土地成本“減計”，這些企業將極有可能在接下來的兩年盈利能力大幅走低；若進行“減計”，不少企業2008年凈利潤都將是“負數”。

　　上述研究部聯席主管王震宇之前估計，市場上所沉淀的土地約近10億平方米，其中凡是于2007年購入的土地大都因為價格過高而存在風險。因為幾乎所有的地產企業都面臨著2007年地價上升的問題。

　　“如果依照2006年的土地成本對房地產上市公司2007年購入土地價值進行一個重新評估，那么多數地產公司都需要進行一個規模不小的土地存貨減計。”王震宇對《第一財經日報》明確表示。

　　土地價值的縮水或將直接沖擊地產商的凈利潤。據王震宇預估，以雅居樂為例，其2006年獲取土地的價格為602元/平方米，但2007年這一數字為874元/平方米，按其2007年所獲取的土地面積(459萬平方米)計算，將直接導致13億元的土地價值縮水，占其2008年凈利潤的22%。而碧桂園(02007.HK)的土地成本雖然僅由2006年的203元/平方米上升到2007年的248元/平方米，但由于其2007年拿下了3800萬平方米的土地，所以直接導致地價上升了17億元，約合其2008年凈利潤的94%。

　　以此類推，綠城需要減計63億元人民幣，這幾乎占其2008年凈利潤的7.1倍。合景泰富則將減計約50億元人民幣，占其去年凈利潤的4.15倍。他們在2007年所購入的土地分別為215萬平方米以及287萬平方米。

　　王震宇認為，假設2007年購入的土地價值“縮水”與2008年的凈利潤持平，或是少于其凈利潤將相對合理。“現在已經看到有地產企業在通過市場樓價減計存貨，這已對很多地產企業的業績造成了沖擊，但作為‘原料’，土地成本的大規模減計還沒有開始真正展開。一旦展開將有不少地產商負債高于凈資產，從而失信于銀行。”華東師范大學歐亞研究中心研究員余南平對《第一財經日報》分析認為，一些地產商心存僥幸，寄希望于樓價可以短期內走高，這樣可以掩蓋其之前高成本拿地帶來的資金困境。

　　瑞銀估計，今年全國樓價仍有一個平均10%的跌幅，即使回暖也將到今年第三季度。

　　“受奧運會影響，部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設項目選擇在2008年入市，但購房者持幣觀望使各主要城市商品住宅紛紛滯銷。如按現有成交速度測算，預計全國十大城市的新建住宅庫存量需要未來約10~12個月才能基本消化。”戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮昨日對《第一財經日報》表示。

　　“預計今年多數地產商會保持20%的毛利率水平，假設之前高于這個數字那么會向這個數字靠攏，且盈利狀況不容樂觀。從接下來的土地需求而言，房地產企業的胃口將降低七八成，過去幾年的土地囤積足以支撐一些企業8年的落成量，所以他們將繼續在今年‘療傷’。”王震宇說。(作者：郝倩)

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