春節過后,各大開發商又開始為新一年的發展而忙碌。而與去年年初時的豪情萬丈顯著不同,今年許多開發商在對銷售目標進行規劃時顯得極為審慎。另一方面,盡管開發商增速放緩,但高庫存、資金鏈壓力和土地開發進度等因素也令開發商普遍對2009年的銷售目標提出了一定的增長要求。

　　開發商今年目標更務實

　　根據往年慣例,各大開發商都會在春節后公布各自的年度開發及銷售計劃,這也是開發商一年吹響“沖鋒號”的時候。而經歷過2008年全球金融危機和房地產市場調整之后的2009年,各大開發商不但沒有主動公布業績目標,甚至在媒體追問時也三緘其口。

　　2008年初正是房地產業一個高峰期的末端,而在此前,保利、富力等快速發展的上市房企正在享受著年度增長翻番的快感,而被稱為行業老大的萬科的銷售額則在2007年突破500億元大關。因此在2008年初,保利240億、富力240億、碧桂園320億、雅居樂150億、金地150億這樣的銷售目標才呼嘯而出,外界流傳萬科在2008年初的銷售目標甚至達到800億元。

　　相比而言,2009年初發展商的銷售目標則低調了許多,一些企業甚至還沒有考慮制定業績目標,而把決定權留給了市場。據了解,較早公布今年銷售目標的富力地產要完成220億元的銷售目標,比2008年實際完成的160億元增長近四成。記者從保利地產內部了解到的信息則是年度銷售目標為240億元,與上年實際完成的205億元相比增幅在20%以內。

　　一些未上市房地產公司對今年的銷售目標更是諱莫如深。某公司高層告訴記者,2009年不會制定具體的目標,而是采取“以銷定產”的策略,能賣多少賣多少。有業內人士認為,在目前宏觀經濟走勢尚不明朗以及房價仍在下跌的情況下,2009年開發商大幅調低增長預期是意料之中的事情。

　　銷售量增長有保障

　　據了解,在目前已經公布業績預告的40家上市地產公司中,共有9家預降、8家預虧,“報憂”公司逾四成。而在預增或扭虧的房地產公司中,2007年年底預收賬款占當年營業收入比例在50%以上的有10家,有“吃老本”之嫌。市場對于房地產公司2008年的業績增長情況并不看好。

　　但另一方面,不斷增加的庫存量、緊繃的資金鏈和滾動中的項目開發進度仍然像滾雪球一樣增長,各大地產企業內在的增長要求仍然存在。DTZ戴德梁行發布的報告顯示,目前全國十大城市積壓的新建商品住宅庫存量約3800多萬平方米,按現有成交速度計,預計需要大約10至12個月的時間才能基本消化。申銀萬國分析師認為,由于開工調整滯后于銷售,上半年地產行業庫存將不斷累積,此后庫存累積風險有望逐步釋放。

　　另外,由于各大地產集團在2006-2007年大舉買地,其中有相當部分項目將進入銷售期。對于部分開發商而言,今年很有可能出現利潤率降低,但總的銷售收入會因銷售項目的增加而增長的情況。此外,不少開發商認為樓市有望在今年第三季度前后轉暖,下半年的銷售量可能因此出現顯著的回升。（記者王昊）

　　售銷目標

　　富力地產:目標劍指220億

　　富力地產2008年完成合同銷售額160.2億元,與2007年銷售額基本持平。而在2009年,富力地產的年度銷售目標定為220億元。

　　根據富力地產公告,2008年其施工總建筑面積約為5.8百萬平方米。目前已領預售證而未出售物業的可售面積約為210萬平方米,金額合共人民幣約200億元。預期于2008年年底及2009年將增加約人民幣170億元的物業預售證。這合共人民幣370億元的可預售物業會為今后的銷售提供充足的貨源。富力地產董事長李思廉日前表示,2009年公司可供銷售的物業項目總值達到360億元。“公司預計今年可銷售其中的60%,套現220億元。”

　　2009年的全國合約銷售目標定為人民幣220億元,比2008年經修訂的合約銷售目標增長約30%。人民幣220億元合約銷售額主要來自分布于全國的38個項目,其中以銷售金額計,華南占40%,華北占44%,華西占11%及華東占5%。2009年繼續將重點放在廣州、北京、天津等傳統利潤中心,而投資物業的建設速度則將適當放緩。

　　2008年,富力地產已形成全國性的戰略布局,在十多個重要省會城市及經濟發展潛力巨大的一、二線城市打下了良好根基。2009年將在此基礎上,發展面對不同市場的多種檔次、多種類型的產品,保證多個利潤增長點。

　　據悉,今年1月份富力地產實現銷售額,約為12.8億元人民幣,按年升28%,銷售勢頭強勁。（李廣軍）

　　越秀城建:今年業績欲增10%

　　越秀城建地產2008年在開工面積、銷售量、現金流量、開發速度和利潤率等五大方面全面超越了以往,逆勢實現了公司史上的“五個第一”。據悉,越秀城建地產去年在廣州的銷售額達到38億元,比2007年增長近30%。據該集團有關負責人介紹,越秀城建地產今年的目標是在保持2008年高增長的基礎上繼續提升,銷售目標較去年提升10%。

　　借助2008年逆市飄紅的喜人業績,2009年越秀城建地產多個精品項目蓄勢待發。除現有5大住宅項目可逸豪苑、翠城花園、嶺南雅院、從化逸泉山莊、南沙濱海花園特選精品單位繼續推出外,位于珠江新城核心區域的新盤星匯云錦、“學院府第”江南新苑第三期、荔灣全新大盤“嶺南灣畔”、翠城花園第六期也將全面上市。

　　據介紹,越秀城建地產今年的大批新貨將從第二季度起陸續上市,率先登場的將是2008年海珠區炙手可熱的可逸豪苑,該盤最后一棟壓軸組團將在3月份面市。越秀城建地產在珠江新城的住宅旗艦星匯云錦則將在“五一黃金周”左右亮相,該盤由四座高達150米的塔樓組成,戶型面積由90-600平方米不等,并提供約750個車位。

　　在貨量集中的第四季度,越秀城建地產將推出江南新苑三期、翠城花園六期和新盤嶺南灣畔。其中江南新苑三期和翠城花園六期主力戶型在80-100平方米,貨量十分豐富。此外,南沙濱海花園也將在年內推出斷貨多時的洋房組團,逸泉山莊則繼續推售其高性價比的洋房和別墅單位。（王昊）

　　雅居樂:2009年銷售超越去年

　　緊縮戰線的雅居樂在2008年依然以110億的銷售業績挺進“百億俱樂部”。其中,廣州地區公司的銷售額就達到了40億元,記者從雅居樂獲悉,2009年整個廣州區域的銷售,2009年同2008年相比,基本持平,以超越為目標。

　　對于2009年的新貨規劃,雅居樂介紹,其中,推出的全新項目包括:廣州雅居樂花園的“江北地塊”、南湖項目推出“2號地”、花都項目推出“107國道項目”,而從化濱江花園則將續推項目最后的幾幢小戶型。

　　預計將在2009年下半年開售的“江北項目”位于廣州市番禺區南村鎮珠江南岸,南部快速干線東側。規劃區規模較大,用地形狀大致呈長方形。規劃區西側隔山體為南部快速干線,北側為珠江后航道(三枝香水道),與廣州大學城相望。東側為市頭村用地,南側為規劃中的南大干線。

　　方圓集團:力爭雙位數增長

　　近年不斷發力擴張的方圓集團2008年銷售保持了穩定增長,廣州地區的公園一號、云山詩意二期、月島、荷塘月色四期等新盤新貨走俏市場,而且大部分都在年內售罄。方圓集團營銷策劃管理中心總經理容海明告訴記者,2009年方圓集團將繼續推出多個全新項目,力爭達到20%-30%的業績增速。

　　容海明表示,方圓集團在年初成功售罄新盤江灣水戀后,上半年將繼續推出位于廣州北部區域的兩大新盤:位于花都的小城之春和從化的明月山溪。其中花都小城之春將在3月開盤,貨量302套,獨具傳統東方建筑風格的別墅盤明月山溪則將在“五一黃金周”期間登場。

　　據容海明介紹,方圓集團在2009年下半年還有望推出兩個新盤。一個是位于大學城區域的“大學時光”,另一個是位于濱江東板塊的“濱江水戀”,兩個盤共有近千套貨量。此外,江蘇昆山的云山詩意、珠海純別墅盤明月山溪和鶴山十里方圓也將先后推向各地市場。王昊

　　招商地產:2009年目標不低于120億元

　　在2008年末,招商地產財務總監黃培坤表示,2009年,該公司的銷售目標將不低于120億元。而對比2008年,又是市場環境變化,招商地產沖擊“百億俱樂部”則以失敗告終。

　　據介紹,如果2009年120億元這一目標能夠實現,將比2008年上升50%。據網上交流會披露,招商地產目前擁有土地儲備可建筑面積約達900萬平方米,其中,按公司權益計算的土地建筑面積共730萬平方米,共包括46個項目,分布在深圳、廣州、蘇州、天津、北京、上海等12個城市,這些土地價格平均約為2300元/平方米。

　　對于目前的市場調整,招商地產表示,已有充分措施來應對,包括加速項目開發,加大營銷力度,廣開融資渠道,降低成本以及審慎拿地等措施。而公司的未來發展策略分近期、中期和遠期,近期策略為保持充足的現金和項目資源,并優化存量項目組合。中期策略則是確保在2010-2012年內實現融資不少于50億元,并將80%的資源配置到中高檔產品,將業務范圍集中到核心城市等。（關麗）

　　合生創展:廣州新貨不少

　　2008年沖刺進入“百億俱樂部”的合生創展集團銷售額繼續保持百億以上。然而,合生創展似乎并不忌怕經濟衰退和金融危機,在2008年股市、樓市雙雙低迷之時依然放手拿地。

　　2008年,合生創展廣州市場全年銷售額斬獲近40億。合生創展認為,2009年廣州地區仍將是其“根據地”,雖然鮮有新盤推出,但是各個原有樓盤的新貨貨量并不少。

　　記者采訪了解到,合生旗下的駿景·東御苑2009年預計推售量300套左右,戶型面積從89到130平方米,單價在每平方米1.1萬～1.2萬元之間。海珠大盤逸景翠園將推出一批中小戶型住宅,80-127平方米,預計推售量為400多套。其中,逸景翠園2009年壓軸新品“新寓園”位于東區北面,共432套,總建筑面積約43000平方米。位于白云山腳云山熹景2009年預計將推出一批地鐵中小戶型,數量為150套左右。而頤景華苑則有300套左右的供貨量。位于天河區的純別墅社區帝景山莊,2009年預計推售近100套別墅。另外,合生君景灣2009年預計推售500多套單位。（關麗）

　　錦繡香江兩盤要賣18億

　　記者從南方香江獲悉,該集團旗下的錦繡香江花園計劃2009年推出的全新單位位于山水華府2期組團內,產品類型為洋房,包括180平方米四房、90平方米二房、小三房戶型及360平方米四房單位,總貨量約8億元,預計售價每平方米12000-20000元。

　　同屬該集團與鳳凰城相毗鄰的翡翠綠洲則計劃,在2009年五一前推出森林半島四期(即育才陽光苑),該組團包含90平方米、140平方米、220平方米及以上各類戶型產品,總套數約900套,總貨量約為10億,預計售價5000-7000元每平方米。（關麗）

　　中海地產:佛山今年銷售逾30億

　　中海地產2009年在廣佛地區貨量與上年相差不多,新貨主要集中在佛山區域的萬錦豪園、文華熙岸、萬錦東苑和位于金沙洲區域的金沙灣、金沙熙岸。中海地產佛山公司有關負責人表示,2008年佛山公司以32億元的銷售額成為中海地產銷售額最高的地區公司,今年該地區公司的銷售目標與去年基本持平,預計仍將保持在30億元以上。

　　根據中海地產2月10日公布的2008年全年銷售業績顯示,中海地產去年共實現房地產銷售額266.1億港元,銷售面積270.9萬平方米,同比分別增長19.3%和25.4%。在房地產市場不景氣的情況下,中海地產順利完成了去年初制訂的銷售面積目標和經調整后的銷售額目標。公告顯示,中海地產今年1月實現房地產銷售額12.02億元,銷售面積16萬平方米,同比分別增長60%和149.7%,呈現出良好的開局。（王昊）

　　奧園集團廣東區新項目在清遠

　　記者從奧園地產集團獲悉,在2009年,該集團廣東地區各大項目都有新品發售。位處番禺漢溪大道的南國奧園近期將推出新一棟單位———果嶺壹號王座。番禺奧園·冠軍城新一期組團將于近期推出200平方米以上大戶型。南沙奧園則將推出6區2座。而清遠佛岡奧園2009年的產品則有聯排別墅、雙拼別墅、獨立別墅等多種別墅類型物業。

　　而從目前來看,奧園集團2009年可能推出的全新項目位于清遠。據介紹,清遠奧園占地面積為94714.8平方米,總建筑面積為208372.56平方米。項目位于清遠市清城區東城新區,清遠市大學城南側,目前該項目已全面啟動。（關麗）

　　牛年展望

　　碧桂園:繼續以高性價比取勝

　　碧桂園總裁助理周寧表示,今年房地產市場形勢依然很嚴峻,市場還存在相當的觀望氣氛。根據綜合情況,目前集團的年度銷售目標還在確定中。她表示,在今年的市場形勢下,碧桂園將繼續優化內部管理架構,發揮其產品在市場享有的高性價比優勢,加強自身產品創新與研發,以期更合理有效地控制成本,建造更適合市場需求的高性價比產品,保持市場競爭力。

　　截至2008年12月31日,碧桂園全年實現合同銷售額約175億元人民幣,同比2007年158.24億的合同銷售金額,升幅達10.6%,在房地產行業仍處于領先地位。

　　2008年,碧桂園拓展步伐深入黑龍江、內蒙古、遼寧、江蘇、湖北、重慶和湖南等地。碧桂園在全國實現23個全新項目盛大開盤,合同銷售額超42億元人民幣。而作為碧桂園的大本營,廣東地區也取得了可喜的銷售業績。截至2008年12月31日,廣州四盤持續熱銷,僅洋房全面成交套數已超7500套。（李廣軍）

　　萬科:2009年不定銷售目標

　　萬科執行副總裁、董秘肖莉日前表示,對于2009年,萬科認為下好三步棋,應該足夠應付市場最壞的情況。首先是從資金財務上確保公司安全；其次是在調整周期中抓住擴大市場份額的機會；三是盡可能提升專業能力。保證資金安全,除了縮減日常支出,少占用資金去拿地,最重要的就是通過降價來帶動銷售回籠資金。

　　同時,肖莉表示,萬科從來不會對“房價底部在哪里”、“房價何時見底”之類問題作出預測,萬科也并不需要進行此類預測。到目前為止,萬科對于中國住宅市場未來的長期前景依然抱有堅定信心,對于短期內經營環境的復雜和不確定性的判斷也并未發生改變。面對市場的不確定性,萬科一向認為“應對重于預測”,基于這種考慮,萬科沒有在年初公布過每年的銷售計劃和目標,也不會對2009年的銷售目標預測,而是會持續根據市場情況的變化進行動態調整。（關麗）

　　保利地產:積極應對嚴峻市場形勢

　　保利地產相關人士表示,面臨更為嚴峻的市場形勢,2009年,保利地產將繼續堅持以品牌為導向,嚴格產品生產過程管理和質量監督,提高生產標準和規范,建立品牌互動營銷平臺,不斷提高客戶滿意度。

　　保利地產2008年實現銷售額205.11億元,雖未完成原定的240億的年銷售計劃,但在其他大型開發商銷售面積與銷售金額方面均有下滑的樓市調整期內,保利地產的銷售增長使其成為行業中的佼佼者,其市場份額逆市穩升。（李廣軍）

　　記者觀察

　　有壓力沒目標

　　與往年初房地產開發商滿懷壯志地宣布企業一年的銷售目標所不同,今年的房地產開發商都顯得特別低調和謹慎。除了富力等少數幾個開發商公布了具體的金額外,其余的開發商都表示“暫時沒定”,或者還不能對外公開。甚至,萬科更為直接的表態,“萬科不會對2009年的銷售目標預測,只能跟著市場走,不會給自己設定一個套”。當以往鼓舞人心的銷售預期變成了“自己設的套”的時候,市場的氣候變化已經隨處可以感受了。

　　由于房地產的市場變化,2008年的第三季度,遠洋、雅居樂、合景泰富……房地產開發商紛紛對外公布下調銷售目標。上半年的業績不理想決定了他們在第三季度就必須調整對市場的期望值。而到了2009年,開發商們對銷售目標一致的靜默,則顯示出開發商對后市的不確定和謹慎。面對記者,有開發商坦言,定了目標有壓力,沒定目標壓力更大。

　　而分析已經對外公布了銷售目標的房企,可以發現,雖然這些公司的銷售金額有提升,但是其銷售規模也在大幅度增加。可見,在未來的這一年中,開發商也已經做好了“讓利”銷售的打算。這些行業領頭羊的表態,顯示出今年市場的供應量將大大高于去年。顯然,今年房企不再指望通過提高樓盤售價來增加銷售業績,而是通過提高銷售量實現銷售目標。

　　放棄價漲的幻想決不是開發商的良心發現,據中房指數研究院的監測,去年全國在建的商品住宅總量達到20多億平方米的規模,有15億平方米左右的規模需要在今年消化。此前有媒體曾統計,北京、上海、廣州三地可售住宅面積約為2800萬平方米,消化上述存量房至少需要兩年多的時間。

　　在龐大的存貨量面前,再加上沒有停下來的開工量和停滯不前的觀望買家,開發商開始為2007年自己瘋狂的行為買單,而相信這也是房地產市場的健康成長所必須的洗禮吧。