地產龍頭萬科集團上海區管理層近日頻繁“換血”。業內人士認為，今年上海萬科面臨很大的銷售壓力，有進一步降價可能，部分樓盤甚至可能跌破成本價。而萬科營銷高層的動蕩為其銷售前景增添更多不確定性。

　　昨日，上海證券報獲得消息，上海萬科負責營銷的副總經理周成輝離職。這是繼去年南京萬科營銷經理嚴峰跳槽后華東區另一個區域的營銷大員的流失。據了解，離職后的周成輝改投香港九龍倉，而嚴峰則跳槽到無錫華潤新鴻基。上海萬科相關人士隨后證實此事。

　　此外，消息人士稱，萬科華東區內部也出現了營銷大將的調整，前不久，來自寧波和蘇南區的張凱宇、馬洪波被調回上海。更早前，來自百安居的袁伯銀以國際人才身份“空降”上海萬科任總經理，隨后金地營銷總監康家東也被萬科高薪挖角至上海。

　　撲朔迷離的人事進出背后也許有更多繁雜內容。有消息稱，周成輝離職與萬科華東區更高層的人事動蕩有關。接下來不排除有更多華東區萬科高管出現變動。

　　2008年，面臨嚴峻的消費緊縮，上海萬科通過果斷降價創下不俗的銷售戰績。雖然沒有準確數據，但地產專家的粗略統計是，上海萬科在2008年的總銷售額約50億元，而萬科全國的銷售總額約400多億元。上海作為單體城市的銷售量占萬科全局的十分之一強，這在所有城市中堪稱少有。業內人士認為，數月來上海萬科頻繁的人事變換或意味著公司內部人事矛盾加劇，而一旦團隊不穩定影響到上海的銷售業績，不排除王石對上海萬科重點“過問”。

　　對于2009年上海萬科的銷售預期，一位接近萬科的地產界人士透露，根據目前萬科的存量房源，其降價促銷壓力較大，并有可能在3月份展開新一輪降價潮。而主要存量壓力來自數個還沒有取得預售許可，但已經開工的住宅樓盤。

　　據了解，目前萬科在上海的幾個住宅樓盤包括萬科新里程、萬科花園小城、萬科琥珀郡園、地杰國際城等數個樓盤，這些樓盤都已經開工，并有可能在2009年有新的供給入市。分析人士稱，即使一些樓盤的銷售價格不會直接低于前期售價，但低于周邊同類樓盤的可能性很大。甚至有的樓盤會跌破成本價。

　　記者從網上信息了解到，萬科琥珀郡園項目2008年8月開盤，隨后稱因銷售計劃調整而暫停銷售，目前在網上房地產信息中，琥珀郡園參考價11000元/平方米，目前未有房源售出記錄。而市場消息顯示，琥珀郡園所處寶山羅店板塊新房銷售價格在2008年年中約為8000元/平方米，醞釀調整價格是琥珀郡園暫停銷售的主要原因。消息人士告訴記者，琥珀郡園成本價不低于1萬元/平方米，降價對萬科來說或許意味著做“賠本買賣”。