又是一起炒房炒成了“房東”的案例——2年多前在上海一次性拿下110套別墅的凱雷投資集團(tuán)(Carlyle Group)一直沒(méi)有等到房?jī)r(jià)升值，日前以幾近于2007年買(mǎi)入時(shí)的價(jià)格進(jìn)行拋售，至今僅售出10余套。單從售價(jià)角度考慮，凱雷此筆買(mǎi)賣可能“虧本”。

　　2006年底，在并購(gòu)徐工案中精力被消磨大半的凱雷投資，轉(zhuǎn)戰(zhàn)別墅市場(chǎng)，出資1.2億美元(約9.5億元人民幣)將位于上海市閔行區(qū)中房森林別墅中的110套別墅納入囊中(該項(xiàng)目一期共139套，另外29套被私人買(mǎi)主購(gòu)入)，當(dāng)時(shí)這筆大單被業(yè)內(nèi)認(rèn)為可能考慮用于出租，以獲取長(zhǎng)線收益。

　　收購(gòu)?fù)瓿珊螅�有業(yè)內(nèi)人士判斷，凱雷“用最少的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)具有很大升值空間的項(xiàng)目”。當(dāng)時(shí)該物業(yè)地上面積銷售均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，地下面積銷售均價(jià)為6000元/平方米，每套總價(jià)在750萬(wàn)至950萬(wàn)元。“凱雷2007年初辦好所有手續(xù)，之后將110套中的40套裝修完畢，開(kāi)始招租，根據(jù)套型不同，租金在4萬(wàn)元/月到6萬(wàn)元/月不等。”知曉這起收購(gòu)案的一位知情人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，“即使到目前，還有別墅帶有租約，但大部分都已預(yù)備重新裝修，今年初已開(kāi)始以現(xiàn)房在二手房市場(chǎng)統(tǒng)一銷售。”

　　按凱雷當(dāng)年9.5億元人民幣購(gòu)入110套別墅的價(jià)格折算，每套別墅約860萬(wàn)元左右。記者了解到：該項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)2年約合5萬(wàn)元/套；按普通的銀行貸款利率7%來(lái)計(jì)算資金占用成本，又需60萬(wàn)元/套；此外當(dāng)初交易時(shí)3%的契稅約合25.8萬(wàn)元。即使不算上收購(gòu)中所產(chǎn)生的人員及管理成本，最終每套成本也約合950萬(wàn)元/套。但事隔兩年，該項(xiàng)目并未實(shí)現(xiàn)升值。本報(bào)通過(guò)知情人士了解到：目前凱雷統(tǒng)一銷售的該別墅單價(jià)約2.8萬(wàn)元到3萬(wàn)元/平方米，粗略計(jì)算單幢別墅總價(jià)約900萬(wàn)/套。

　　“2007年該項(xiàng)目售價(jià)曾逼近3萬(wàn)元/平方米，單幢別墅總價(jià)約800萬(wàn)元左右。按這一價(jià)格計(jì)算，現(xiàn)在拋售的別墅價(jià)格并沒(méi)在售價(jià)上獲得收益，反而折價(jià)了。”知情人士稱。

　　另一家私募基金的高層則對(duì)本報(bào)分析說(shuō)：基金的資金占用成本高于銀行貸款利息，且投資收益目標(biāo)在25%到30%，所以按照這種計(jì)算模式，該基金此次投資可能會(huì)零利潤(rùn)。

　　但滬上一家代理行不愿透露姓名的分析人士稱，凱雷這筆大單并非無(wú)利可圖。當(dāng)年凱雷收購(gòu)價(jià)并沒(méi)那么高，最終地上面積折合單價(jià)不足2萬(wàn)元/平方米。如果算上裝修、2年的持有資金成本及所有手續(xù)費(fèi)，或許還可以有的賺，只是賺得略少而已。除去單價(jià)上的微小差別，凱雷收購(gòu)110幢獨(dú)幢別墅后，人民幣匯率對(duì)美元升值約12%左右，這或許可帶來(lái)額外收益。(萬(wàn)年青)