萬科(000002)今天公布的年報顯示，2008年公司實現營業收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤40.3億元，同比下降16.7%。實現結算面積451.4萬平方米，結算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。

　　年報還顯示，萬科全年銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。與此同時，萬科的市場占有率繼續提升，在全國住宅市場的份額提高到2.34%。

　　率先調價銷售跑贏大市

　　萬科年報顯示，隨著2008年行業進入全面調整，率先實行降價銷售的萬科明顯跑贏大市。萬科在其進入的主要城市，市場份額都出現了較大幅度的增長。其中，深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鞍山和鎮江等9個城市的市場占有率排名首位。在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個城市排名第2位；在中山、成都兩個城市排名第3位。

　　降價是順應市場之舉，但也導致公司銷售業績出現下滑。對此，萬科表示，如果調價策略推遲兩個月實施，2007年的部分銷售很可能推遲到2008年實現，萬科2008年銷售額將仍能體現增長。但對于企業而言時機是寶貴的，早一天做出正確的決定，遠比一個平滑的年度增長曲線更為重要。

　　計提影響凈利潤增長

　　與2007年相比，萬科去年營業收入上升，但凈利潤出現下降，主要原因之一是公司對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備，對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元，對歸屬于母公司所有者的凈利潤的影響為8.9億元。而公司2008年的凈利潤較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價準備的影響，公司2008年的凈利潤實際比2007年略有增長。

　　萬科董事會主席王石坦言，上述跌價準備的計提雖然基于審慎的財務策略，但也部分反映了這些項目的拿地成本偏高。在2007年的牛市氛圍下，萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷，但在具體項目上仍一定程度上受到了市場氣氛的影響。未來公司會進一步完善投資管理體系，整合投資分析工具和方法，兼顧效益和風險，切實提高投資質量。

　　穩健的經營策略

　　截至2008年底，萬科凈負債率33.1%，較中期進一步下降4.1個百分點，遠低于行業普遍狀況；公司持有貨幣資金199.8億元，較年初時增加17.2%，足以覆蓋全部短期借款與一年內到期的長期負債(此兩類負債年底合計178.7億元)。在行業資金整體緊張的背景下，萬科的財務穩健性得到了良好體現。

　　同時，萬科在存貨上堅持“量出為入”。去年，公司兩次下調項目開發面積，全年的新開工面積由年初計劃的848萬平方米調整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計劃的689萬平方米調整為586萬平方米，實際完成新開工面積523.3萬平方米，完成竣工面積529.4萬平方米，全年的開發面積與銷售面積基本匹配，存貨規模控制達到了預期的目標。

　　郁亮表示，預計2009年開工面積計劃約403萬平方米，竣工面積619萬平方米。當然，一旦市場銷售呈現好轉跡象，公司可以隨時增加新的開工面積。

　　今日，萬科還發布了2009年2月份銷售數據，2月份公司實現銷售面積51.7 萬平方米，銷售金額38.9 億元，分別比2008 年同期增長163.4%和147.7%。1-2月份，累計銷售面積80.2萬平方米，銷售金額60.8億元，分別比2008年同期增長88.3%和77.9%。