萬科(000002)今天公布的年報(bào)顯示，2008年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤(rùn)40.3億元，同比下降16.7%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬平方米，結(jié)算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。

　　年報(bào)還顯示，萬科全年銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。與此同時(shí)，萬科的市場(chǎng)占有率繼續(xù)提升，在全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額提高到2.34%。

　　率先調(diào)價(jià)銷售跑贏大市

　　萬科年報(bào)顯示，隨著2008年行業(yè)進(jìn)入全面調(diào)整，率先實(shí)行降價(jià)銷售的萬科明顯跑贏大市。萬科在其進(jìn)入的主要城市，市場(chǎng)份額都出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。其中，深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鞍山和鎮(zhèn)江等9個(gè)城市的市場(chǎng)占有率排名首位。在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個(gè)城市排名第2位；在中山、成都兩個(gè)城市排名第3位。

　　降價(jià)是順應(yīng)市場(chǎng)之舉，但也導(dǎo)致公司銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。對(duì)此，萬科表示，如果調(diào)價(jià)策略推遲兩個(gè)月實(shí)施，2007年的部分銷售很可能推遲到2008年實(shí)現(xiàn)，萬科2008年銷售額將仍能體現(xiàn)增長(zhǎng)。但對(duì)于企業(yè)而言時(shí)機(jī)是寶貴的，早一天做出正確的決定，遠(yuǎn)比一個(gè)平滑的年度增長(zhǎng)曲線更為重要。

　　計(jì)提影響凈利潤(rùn)增長(zhǎng)

　　與2007年相比，萬科去年?duì)I業(yè)收入上升，但凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降，主要原因之一是公司對(duì)13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，對(duì)萬科稅后凈利潤(rùn)的影響為9.2億元，對(duì)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)的影響為8.9億元。而公司2008年的凈利潤(rùn)較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，公司2008年的凈利潤(rùn)實(shí)際比2007年略有增長(zhǎng)。

　　萬科董事會(huì)主席王石坦言，上述跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提雖然基于審慎的財(cái)務(wù)策略，但也部分反映了這些項(xiàng)目的拿地成本偏高。在2007年的牛市氛圍下，萬科盡管對(duì)市場(chǎng)方向做出了正確的總體判斷，但在具體項(xiàng)目上仍一定程度上受到了市場(chǎng)氣氛的影響。未來公司會(huì)進(jìn)一步完善投資管理體系，整合投資分析工具和方法，兼顧效益和風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提高投資質(zhì)量。

　　穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略

　　截至2008年底，萬科凈負(fù)債率33.1%，較中期進(jìn)一步下降4.1個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于行業(yè)普遍狀況；公司持有貨幣資金199.8億元，較年初時(shí)增加17.2%，足以覆蓋全部短期借款與一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債(此兩類負(fù)債年底合計(jì)178.7億元)。在行業(yè)資金整體緊張的背景下，萬科的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性得到了良好體現(xiàn)。

　　同時(shí)，萬科在存貨上堅(jiān)持“量出為入”。去年，公司兩次下調(diào)項(xiàng)目開發(fā)面積，全年的新開工面積由年初計(jì)劃的848萬平方米調(diào)整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計(jì)劃的689萬平方米調(diào)整為586萬平方米，實(shí)際完成新開工面積523.3萬平方米，完成竣工面積529.4萬平方米，全年的開發(fā)面積與銷售面積基本匹配，存貨規(guī)模控制達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。

　　郁亮表示，預(yù)計(jì)2009年開工面積計(jì)劃約403萬平方米，竣工面積619萬平方米。當(dāng)然，一旦市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，公司可以隨時(shí)增加新的開工面積。

　　今日，萬科還發(fā)布了2009年2月份銷售數(shù)據(jù)，2月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積51.7 萬平方米，銷售金額38.9 億元，分別比2008 年同期增長(zhǎng)163.4%和147.7%。1-2月份，累計(jì)銷售面積80.2萬平方米，銷售金額60.8億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)88.3%和77.9%。