近日，坊間一則關于地產界華南五虎的“死亡預言”在瘋狂流傳。傳言稱，富力、恒大、合生、碧桂園、雅居樂這5家地產公司，至少有一家會在今年“死掉”。要命的是，據說這個預測并非一家之言，而是多家重量級機構分析師的共識，并且是經過對企業財務狀況和行業整體形勢進行深度分析后達成的。

　　在當前風聲鶴唳的樓市，這則傳言顯然更能觸動大家的神經。而華南五虎中的雅居樂，目前正因為“摩根士丹利地產高管‘行賄門’”一事受牽連而負面纏身。這一帶著猜疑性質事件的導火索直指向雅居樂在海南的地王項目——清水灣。

　　一塊難產的“風水寶地”

　　2月27日，媒體爆出摩根士丹利前中國房地產主管賄賂丑聞，而雅居樂2008年與大摩合作的海南項目，被指是引發調查的導火線。一時間，雅居樂成了懷疑的聚焦點，外界所說的行賄項目海南清水灣再次被解剖。

　　北緯18°，世界上最美的一條緯度，它把夏威夷、邁阿密、加勒比海、巴厘島……這些令都市人無限向往的度假勝地鉆石般連接起來。清水灣，被譽為“海南最美的海岸線”之一，堪稱中國最后的海岸自留國度。然而，這塊風水寶地的開發過程卻顯得十分“難產”。

　　由于上世紀90年代的海南地產泡沫，原本很美好的清水灣開發計劃不幸夭折。當時景區內幾乎沒有農田，全部屬于閑置用地，附近的村莊也少，開發起來相對單純。但很多企業交了定金圈地后就一走了之，開發之事成了紙上談兵。

　　從此，一塊原本計劃做旅游度假區的清水灣土地經處置由政府無償收回，變成由當地村民用來養蝦。當時，清水灣蝦塘數量幾乎占陵水蝦塘數量的2/3。2006年，國內眾多開發商再次集中進駐海南跑馬圈地，掀起海南掘金潮，清水灣才再次進入地產商們的視野。

　　在房價一片“漲聲”中，國內地產大鱷上演了一幕又一幕“跑馬圈地”的資本大戲，而雅居樂無疑是濃墨重彩的主角之一。2006年8月初，海南陵水黎族自治縣與雅居樂地產簽訂了建設清水灣協議書。根據協議，雅居樂將成片開發清水灣，總用地面積約1.5萬畝，項目總投資130億元人民幣。據了解，這是雅居樂目前開發規模最大的項目。

　　根據雅居樂公司的美好愿景，清水灣項目首期3年，完成項目基礎設施和1個康體中心、2個頂級酒店建設，投資總額30億元；第二期，6年內投資總額達到70億元；第三期，9年內投資總額達到120億元，把清水灣旅游開發項目建成具有世界一流水平和鮮明特色的綜合旅游度假休閑中心。

　　據了解，雅居樂清水灣地塊是分3次取得的。2007年2月雅居樂以人民幣10.18億元，通過掛牌方式取得海南省陵水黎族自治縣清水灣共12塊土地合計450萬平方米，總建筑面積約296萬平方米。2008年3月，耗資9億元買下附近占地290萬平方米、建筑面積435萬平方米的3幅地塊。2008年6月6日，耗資5億元將建筑面積255萬平方米的2幅地塊收入囊中。合計地價投入24.18億元，樓面地價僅為245元/平方米，而周邊樓盤售價早已在6000元/平方米以上。當時，大多數業內人士認為開發清水灣，雅居樂的利潤是驚人的。然而，就在雅居樂規劃好長達10年開發周期的美好藍圖、用了近3年時間基本完成清水灣地塊圈地之后，整個地產行業開始面臨過冬的危機。

　　命途多舛的清水灣

　　2007年，雅居樂顯得有些激進。當年上半年雅居樂就拿地多達18幅，土地儲備量比2006年年底時增長52%。那一年是中國樓價瘋狂上漲的一年，同時也是雅居樂大規模圈地的一年。3月，4.76億元購得佛山地皮，17.53億元購得上海地皮；4月，4.3億元購得重慶地皮；9月，8.52億元投得番禺兩塊地皮，2.34億元購得廣東恩平市兩幅土地使用權；12月，9.2億元購得廣州花都4塊地皮。

　　2008年年底，雅居樂主席陳卓林指出，集團現時持有3125萬平方米的土地儲備，是內地前三位土地儲備最多的公司，足夠供集團于未來8至10年的發展。

　　但值得注意的是，雖然雅居樂土地規模在大幅增長，但其全年新增的土地平均樓面地價只有600多元/平方米。而就在全國樓市遭遇困難的去年，資料顯示，雅居樂項目的銷售均價由2007年同期的每平方米5942元增加到每平方米8081元，反而增幅36%。業內人士認為，由于低價拿地，雅居樂旗下項目未來降價空間很大。2008年10月底，雅居樂開始試探性降價。而與此同時，雅居樂去年預期要開的11個樓盤，由于市場環境變化，僅開售4個項目。

　　被稱為海南地王的雅居樂清水灣無疑是其大手筆之作，這也將在很大程度上決定著雅居樂的資金命運。這塊宣傳中的“風水寶地”對雅居樂而言，是福還是禍還不能定論。不過，開發周期過長的清水灣在雅居樂手里顯然也遭遇了難產。

　　短短3年內，清水灣土地溢價已經相當可觀。但在業內人不解的猜疑聲中，2008年7月4日晚間，雅居樂發布公告，已與美國投資銀行摩根士丹利(Morgan Stanley)達成協議，將向后者出售海南清水灣綜合度假社區發展項目30%的股權，代價為人民幣52.8億元。當時，雅居樂賣給摩根士丹利的價格是1800元/平方米。

　　“賣地或出讓股權，不失為地產商過冬的一種方法。雅居樂就是這么做的。”業內人士分析，雅居樂當時是遇到了資金困難。出讓清水灣股權無疑是為了緩解其資金壓力。去年9月10日，雅居樂發布中報業績公告，稱公司上半年實現凈利潤44.3億元，主要受出售海南清水灣項目30%權益帶來41.4億元所推動。

　　然而，雅居樂清水灣的噩夢似乎并沒有因此而結束。近日，市場傳聞雅居樂海南清水灣項目是大摩中國房地產主管蓋斯·彼得森(Garth Peterson)陷入“行賄門”的導火索。因為，該項目是彼得森離職前最后做成的一筆交易項目。雖然雅居樂方面極力澄清，但是資本市場上，股票仍然以暴跌21.7%還以顏色。“三亞經歷過20世紀90年代的地產泡沫，類似摩根士丹利這樣的投入，風險非常高，大摩已經被雅居樂清水灣項目套牢了。”從事房地產開發的一位行業研究員認為。

　　清水灣項目降價空間巨大？

　　就在雅居樂清水灣項目遭遇賄賂丑聞纏身的同時，其另一惠州外資投資項目面臨被外資要求退還定金的危險，誠信和資金問題暴露無遺，身陷大摩“行賄門”傳聞漩渦，雅居樂頻頻回購公司股票，有投資人士認為，雅居樂大舉回購股份背后顯現的正是對公司發展的焦慮。

　　截至2008年末，雅居樂未付土地款總額5.16億元，要獲得現金來源，目前雅居樂只有靠銷售。據統計，2009年1月銷售6.5億元，2月銷售7.18億元，銷售業績同比有所下降。

　　“雅居樂清水灣畢竟有10年的開發周期，會不會爛尾誰也不敢打包票，有錢的話還是去買成熟小區。”一位來自齊齊哈爾的海南購房者向記者坦言，三亞別墅建得太多，他很擔心會步北海的后塵。10年前，他親眼目睹北海銀灘別墅沒人買，后來成豬圈。上世紀90年代的海南與北海很相似，而現在是海南的氣候救了海南。不過他認為目前海南已經露出泡沫的苗頭。一位海南當地人認為海南目前已經露出泡沫跡象，“晚上在海口看看小區的樓房有幾單元是亮的就知道海南的泡沫有多大了”。

　　然而，一位武漢的購房者認為海南再次出現泡沫的概率應當不大，當年那都是去投機的。現在很多人在三亞購房是滿足自己消費，但他表示海南房價的確過高。

　　“清水灣目前的均價8300元/平方米，而當年拿地的成本僅為245元/平方米。也就是說，這個項目的降價空間很大。而一旦遭遇市場不好或者資金困難，項目就有可能大幅降價。”一位不愿透露姓名的業內人士分析認為。

　　近兩年，雅居樂將投資重點由住宅轉向旅游地產，在廣東惠州及海南清水灣圈下大量土地，開發集酒店、住宅、高爾夫球場等于一體的旅游地產項目。清水灣項目和惠州項目均是關系雅居樂未來業績的關鍵項目。而旅游地產的未來對于地產商而言究竟是不是一個好的出路也不可知。富力海南公司營銷副總經理余子健向記者坦言，旅游地產對于地產商來說是一個全新的課題，也是一個在未知探索中的道路。

　　據了解，雅居樂從去年年底開始在華南地區的大幅度降價，并由此而引發業主大規模地鬧退房事件，雅居樂因此而遭遇品牌危機。而雅居樂去年的年報還沒有公布，還不知道它降價后的銷售情況。在香港交易所網站顯示可查的最近年報是2008年6月30日。數據顯示，公司去年上半年遭遇2005年上市以來的首次業績滑坡，并且使其股價出現兩年以來的最低水平4.28港元/股。

　　截止到發稿，記者聯系到雅居樂項目的相關負責人，該內部人士表示，雅居樂目前為敏感時期，項目方面不便對外接受采訪。隨后記者聯系到雅居樂集團方面，盡管面對外界對清水灣項目的質疑，但其集團企業傳訊部高海燕向記者表示，雖然900萬平方米的大規模開發對雅居樂來說是第一次，但是公司有能力在10年內完成整體開發工作，目前項目即將在3月28日進入認購期，“大摩”事件不會對清水灣項目造成影響。