房價下跌、成交低迷、資金緊張……普通商品房的銷售危機導致越來越多的地產商開始考慮戰略轉型。而新興的旅游地產開始成為開發商的“香餑餑”，像雅居樂把公司未來的重心都放在了海南的旅游地產……

　　然而，隨著金融危機在全球的蔓延，股市大幅下跌，經濟受損，這些對旅游帶來的種種負面效應已經顯現。而依托于旅游業的旅游地產將面臨如何的發展前景？投資旅游地產的價值幾何？都成為當下的一個熱門話題。

　　過分依賴宏觀經濟

　　旅游地產能否尋求突破？

　　早在三亞掀起旅游地產“掘金潮”的2000年，專家就認為，旅游房地產不宜過分受到倚重。一個主要原因就是，旅游業過分依賴于宏觀經濟，缺乏獨立生存能力。

　　“一旦宏觀經濟形勢發生不利變化，旅游業將迅速蕭條，而貼附于旅游業的別墅、度假村將再次出現門可羅雀的慘淡景象。美國‘9·11事件’所引發的航空業、旅游業大蕭條表明，依附性太強的行業是何等的脆弱。”專家認為，“無論是在海南進行旅游房地產開發還是投資，都需要小心翼翼”。

　　目前，旅游業受經濟形勢負面影響已經顯現。許多人改變了旅游計劃，國外游變成了國內游，長途游改成短途游。還有的存錢觀望，按兵不動。

　　但是三亞的另一個現實也擺在眼前，一份調研報告顯示，目前三亞地產業和旅游關系非常密切，90%以上的樓盤都以休閑度假為主題。導致三亞房產受旅游市場的影響強烈，旅游旺季銷售火爆，若旅游淡季房產銷售就陷入低谷。主要購買力集中于華北、東北地區，有著較為明顯的地域性。

　　旅游地產這個全新的課題是否是個光明的道路似乎讓地產業內人士也很迷茫。

　　“讓13億中國人消費海南的旅游地產并不是一件容易的事情。目前會去使用旅游地產的人還比較少。”富力海南公司營銷副總經理余子健告訴記者，去年，他在做全國巡展的時候發現，說盡三亞的漂亮、美好，在購房者看來，都好像是一種遙不可及的夢。

　　“在空閑時誰來負責對物業進行維護和管理以及物業是否能夠帶來投資回報”都成為海南購房者的擔憂。

　　業內人士告訴記者，對于島外購房者，三亞目前有兩個問題嚴重困擾市場銷售：一是無法解決業主不在海南時的房屋管理問題；再就是如何真正實現投資價值。即便是最近頗為熱銷的產權式酒店、別墅，也無法確認投資收益的真實性而令投資型買家猶豫再三。

　　三亞旅游地產供大于求

　　投資價值幾何？

　　海南的房地產主要分為普通地產和旅游地產兩大塊，旅游地產不用多說，主要的客戶來自島外，而普通地產限于本土消費能力也主要針對島外。也就是說，在本土消費能力并不太高的海南，海南地產將主要賣給島外人士。

　　多數以旅游地產為主打的三亞房產越來越面臨開發商扎堆、產品同質化的現象。據了解，三亞在售的項目中，物業類型主要為公寓、別墅、產權式酒店、普通住宅和酒店。其中，公寓所占比例較高，約占65%以上；別墅項目所占比例約10%左右，主要分布在一線海景、河景、山景中較好的位置；產權式酒店所占比例約為15%，主要分布在大東海、亞龍灣兩個片區和三亞灣沿線的部分項目；普通住宅主要在市區，所占比例份額不高，約5%左右；其他如純酒店、度假村等約占5%。

　　在去年舉行的“2008年海南澄邁房地產高峰論壇”上，眾多專家為海南快速發展的旅游房地產業敲響了警鐘。海南師范大學教授韋經照表示，目前海南旅游房地產開發大多是一哄而上，定位不明確，需要有關部門的規劃和參與。北京金泰房地產開發有限責任公司副總經理謝蘇明也認為，三亞的產品有些面臨分不清市場的問題。這些開發商亟須尋找細分市場，各找各的稀缺性。

　　“總體來看，2008年底和2009年三亞房地產明顯發現銷售速度慢了，客戶買房決定時間越來越長，很多還在觀望。2009年1-2月增長的預售面積雖然只有十幾萬平方米，但目前待售房屋加起來超過200萬平方米。200萬平方米這樣的面積，相對2007年銷售一年只有90萬平方米左右，明顯已經供大于求。” 一位三亞房地產業內人士告訴記者。

　　業內人士認為，旅游地產雖然能夠產生一定的經濟效益，但需求注定不會過大。雖然人們有理由相信，海南不會重蹈覆轍，但供大于求而導致的大面積空置卻并不是杞人憂天。此外，三亞地產的這種特色意味著大量項目的異地銷售，而異地銷售的管理成本，尤其是售樓成本一般都要大大超過本地銷售。

　　此外，主要以島外客戶為主的三亞房產面對的客戶群也有其局限性。謝蘇明向記者坦言，“三亞的產品也僅對于北方的富人有吸引力，對于南方人沒有刺激感”。

　　200億砸向旅游地產

　　雅居樂的“賭注”是否太大？

　　據了解，雅居樂地產將于3月28日正式公開發售其海南島三亞清水灣項目首批單位，預計整個項目約900萬平方米建筑面積，可分約8至10年發展，預計總投資額約200億元。數據顯示，雅居樂總土地儲備約3000萬平方米，清水灣項目占其中約三成，將成為雅居樂未來發展的重心。

　　可見，作為海南地王清水灣，雅居樂的重心是旅游地產。而國際金融危機之下，下200億元的賭注是否風險太大？

　　“以“度假＋旅游＋投資”的綜合模式，改寫國內濱海景點“到此一游”的歷史，集精品住宅、豪華酒店、奢華配套設計等于一體的高端化綜合度假大作，正式開啟海南房地產的“國際綜合灣區地產時代，”這是雅居樂為清水灣勾勒的藍圖。而這個藍圖的背后卻顯現出令人堪憂的大環境。

　　正如余子健告訴記者，“旅游地產需要開發商去改變客群的一種生活方式，至少去那里買房的人要有每月去海南享受的習慣”。而這種生活方式的改變顯然“任重道遠”。

　　雅居樂方面于昨日給記者的回復表示，從面積上來看，清水灣項目占雅居樂總土地儲備約三成，但從地價上來看，清水灣項目只占到約12%，投資組合和地理分布都是十分合理的。海南項目只是集團重點開發的其中一個項目。由于得天獨厚的氣候、稀缺的自然和旅游資源，該地區的發展潛力巨大。再加上雅居樂的成本較低，有較大的靈活性，對于開發期長達8 至10年的發展歷程，不會受到較大影響。此外，因為雅居樂的毛利空間大，與未來產生的利潤回報相比，營銷成本的變化對整個集團的影響微乎其微。

　　商報記者 王營