房價下跌、成交低迷、資金緊張……普通商品房的銷售危機導致越來越多的地產(chǎn)商開始考慮戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。而新興的旅游地產(chǎn)開始成為開發(fā)商的“香餑餑”，像雅居樂把公司未來的重心都放在了海南的旅游地產(chǎn)……

　　然而，隨著金融危機在全球的蔓延，股市大幅下跌，經(jīng)濟受損，這些對旅游帶來的種種負面效應已經(jīng)顯現(xiàn)。而依托于旅游業(yè)的旅游地產(chǎn)將面臨如何的發(fā)展前景？投資旅游地產(chǎn)的價值幾何？都成為當下的一個熱門話題。

　　過分依賴宏觀經(jīng)濟

　　旅游地產(chǎn)能否尋求突破？

　　早在三亞掀起旅游地產(chǎn)“掘金潮”的2000年，專家就認為，旅游房地產(chǎn)不宜過分受到倚重。一個主要原因就是，旅游業(yè)過分依賴于宏觀經(jīng)濟，缺乏獨立生存能力。

　　“一旦宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而貼附于旅游業(yè)的別墅、度假村將再次出現(xiàn)門可羅雀的慘淡景象。美國‘9·11事件’所引發(fā)的航空業(yè)、旅游業(yè)大蕭條表明，依附性太強的行業(yè)是何等的脆弱。”專家認為，“無論是在海南進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)還是投資，都需要小心翼翼”。

　　目前，旅游業(yè)受經(jīng)濟形勢負面影響已經(jīng)顯現(xiàn)。許多人改變了旅游計劃，國外游變成了國內(nèi)游，長途游改成短途游。還有的存錢觀望，按兵不動。

　　但是三亞的另一個現(xiàn)實也擺在眼前，一份調(diào)研報告顯示，目前三亞地產(chǎn)業(yè)和旅游關(guān)系非常密切，90%以上的樓盤都以休閑度假為主題。導致三亞房產(chǎn)受旅游市場的影響強烈，旅游旺季銷售火爆，若旅游淡季房產(chǎn)銷售就陷入低谷。主要購買力集中于華北、東北地區(qū)，有著較為明顯的地域性。

　　旅游地產(chǎn)這個全新的課題是否是個光明的道路似乎讓地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也很迷茫。

　　“讓13億中國人消費海南的旅游地產(chǎn)并不是一件容易的事情。目前會去使用旅游地產(chǎn)的人還比較少。”富力海南公司營銷副總經(jīng)理余子健告訴記者，去年，他在做全國巡展的時候發(fā)現(xiàn)，說盡三亞的漂亮、美好，在購房者看來，都好像是一種遙不可及的夢。

　　“在空閑時誰來負責對物業(yè)進行維護和管理以及物業(yè)是否能夠帶來投資回報”都成為海南購房者的擔憂。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對于島外購房者，三亞目前有兩個問題嚴重困擾市場銷售：一是無法解決業(yè)主不在海南時的房屋管理問題；再就是如何真正實現(xiàn)投資價值。即便是最近頗為熱銷的產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅，也無法確認投資收益的真實性而令投資型買家猶豫再三。

　　三亞旅游地產(chǎn)供大于求

　　投資價值幾何？

　　海南的房地產(chǎn)主要分為普通地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)兩大塊，旅游地產(chǎn)不用多說，主要的客戶來自島外，而普通地產(chǎn)限于本土消費能力也主要針對島外。也就是說，在本土消費能力并不太高的海南，海南地產(chǎn)將主要賣給島外人士。

　　多數(shù)以旅游地產(chǎn)為主打的三亞房產(chǎn)越來越面臨開發(fā)商扎堆、產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象。據(jù)了解，三亞在售的項目中，物業(yè)類型主要為公寓、別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、普通住宅和酒店。其中，公寓所占比例較高，約占65%以上；別墅項目所占比例約10%左右，主要分布在一線海景、河景、山景中較好的位置；產(chǎn)權(quán)式酒店所占比例約為15%，主要分布在大東海、亞龍灣兩個片區(qū)和三亞灣沿線的部分項目；普通住宅主要在市區(qū)，所占比例份額不高，約5%左右；其他如純酒店、度假村等約占5%。

　　在去年舉行的“2008年海南澄邁房地產(chǎn)高峰論壇”上，眾多專家為海南快速發(fā)展的旅游房地產(chǎn)業(yè)敲響了警鐘。海南師范大學教授韋經(jīng)照表示，目前海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)大多是一哄而上，定位不明確，需要有關(guān)部門的規(guī)劃和參與。北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司副總經(jīng)理謝蘇明也認為，三亞的產(chǎn)品有些面臨分不清市場的問題。這些開發(fā)商亟須尋找細分市場，各找各的稀缺性。

　　“總體來看，2008年底和2009年三亞房地產(chǎn)明顯發(fā)現(xiàn)銷售速度慢了，客戶買房決定時間越來越長，很多還在觀望。2009年1-2月增長的預售面積雖然只有十幾萬平方米，但目前待售房屋加起來超過200萬平方米。200萬平方米這樣的面積，相對2007年銷售一年只有90萬平方米左右，明顯已經(jīng)供大于求。” 一位三亞房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，旅游地產(chǎn)雖然能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益，但需求注定不會過大。雖然人們有理由相信，海南不會重蹈覆轍，但供大于求而導致的大面積空置卻并不是杞人憂天。此外，三亞地產(chǎn)的這種特色意味著大量項目的異地銷售，而異地銷售的管理成本，尤其是售樓成本一般都要大大超過本地銷售。

　　此外，主要以島外客戶為主的三亞房產(chǎn)面對的客戶群也有其局限性。謝蘇明向記者坦言，“三亞的產(chǎn)品也僅對于北方的富人有吸引力，對于南方人沒有刺激感”。

　　200億砸向旅游地產(chǎn)

　　雅居樂的“賭注”是否太大？

　　據(jù)了解，雅居樂地產(chǎn)將于3月28日正式公開發(fā)售其海南島三亞清水灣項目首批單位，預計整個項目約900萬平方米建筑面積，可分約8至10年發(fā)展，預計總投資額約200億元。數(shù)據(jù)顯示，雅居樂總土地儲備約3000萬平方米，清水灣項目占其中約三成，將成為雅居樂未來發(fā)展的重心。

　　可見，作為海南地王清水灣，雅居樂的重心是旅游地產(chǎn)。而國際金融危機之下，下200億元的賭注是否風險太大？

　　“以“度假＋旅游＋投資”的綜合模式，改寫國內(nèi)濱海景點“到此一游”的歷史，集精品住宅、豪華酒店、奢華配套設(shè)計等于一體的高端化綜合度假大作，正式開啟海南房地產(chǎn)的“國際綜合灣區(qū)地產(chǎn)時代，”這是雅居樂為清水灣勾勒的藍圖。而這個藍圖的背后卻顯現(xiàn)出令人堪憂的大環(huán)境。

　　正如余子健告訴記者，“旅游地產(chǎn)需要開發(fā)商去改變客群的一種生活方式，至少去那里買房的人要有每月去海南享受的習慣”。而這種生活方式的改變顯然“任重道遠”。

　　雅居樂方面于昨日給記者的回復表示，從面積上來看，清水灣項目占雅居樂總土地儲備約三成，但從地價上來看，清水灣項目只占到約12%，投資組合和地理分布都是十分合理的。海南項目只是集團重點開發(fā)的其中一個項目。由于得天獨厚的氣候、稀缺的自然和旅游資源，該地區(qū)的發(fā)展?jié)摿�巨大。再加上雅居樂的成本較低，有較大的靈活性，對于開發(fā)期長達8 至10年的發(fā)展歷程，不會受到較大影響。此外，因為雅居樂的毛利空間大，與未來產(chǎn)生的利潤回報相比，營銷成本的變化對整個集團的影響微乎其微。

　　商報記者 王營