站在海南三亞亞龍灣向東眺望，距這里大約8公里的對面就是被列為海南省“十一五”重點工程的清水灣項目。這個經歷了外資地產基金“分手”事件以及大摩“行賄門”等負面傳聞牽連的地塊，3月28日在一片質疑聲中，迎來了開盤時刻。

　　“這么快就有8億元的銷售業績確實難能可貴，但將2009年大部分精力押寶在一個項目上是否過于冒險？”據廣州當地某代理行人士分析，由于海南依附性的樓市特點，如今市場的飽和度也注定難以消化大量的開發聚集。

　　是福是禍還不能定論。而事實上，在海南這塊昔日曾制造出600多棟爛尾樓、28萬畝閑置土地的投機者樂土上，自2007年以來，即便在金融危機的陰霾下，大牌開發商仍紛至沓來：萬科、富力、雅居樂、魯能、金泰、新世界等業界列強悉數到位，海南“掘金潮”再度洶涌。

　　狂投200億：福兮禍兮？

　　“清水灣的銷售狀況大大超出我們的預期。”4月1日，雅居樂地產(企業專區,旗下樓盤)副總裁黃奉潮對記者表示。他認為，清水灣的定價策略是刺激銷售的重要原因。

　　“清水灣的開盤價比周邊項目低了近50%”。洋房帶裝修均價定在8000元/平方米，別墅價格大約在18000元/平方米。黃奉潮表示，低價入市的發售策略，主要是考慮到項目的開發期長達10年，開盤之初采取讓利措施，有利于奠定客戶基礎。

　　目前雅居樂的土地儲備建筑面積約為2900萬平方米，其中，清水灣項目占了三成的比重，但地價占的比例卻只有12%，土地成本為273元/平方米。

　　然而，或許這正是其中的隱憂。清水灣的開發完全是由雅居樂一家開發商主導，整個項目占地達1.5萬畝，加上5000畝左右的高爾夫球場，總用地面積達到2萬畝，總投資額達到200億元，開發周期長達10年。目前該項目已完成投資超過30多億元，預計2009年總銷售面積能達30萬平方米。

　　據業內人士分析，由于海南依附性的市場特點，包括東北、華北在內的北方市場一直是海南樓市的絕對購買力量。但長期蟄居南方的雅居樂卻明顯缺乏北方市場營銷經驗，后市似乎并不是十分樂觀。

　　雅居樂一直被業內人士認為是“華南五虎”中資金壓力較小、且負債率較低的。目前，雅居樂現有4億美元息率9%的高息債券、2億美元銀團貸款及60億元內地銀行借貸，當中有11.3億元將于今年到期。

　　然而，大摩“行賄門”事件卻給雅居樂蒙上了一層陰影。

　　雅居樂在去年7月份，把30%的項目股權以53億元的代價出售給摩根士丹利。前不久，摩根大通發表研究報告稱，要投資者相信雅居樂并沒有卷入行賄事件需時間證實，并強調，在最壞的情況下，如果摩根士丹利前中國地產部要求全額退款，雅居樂的2009年度負債比率可能高達189%。

　　屯兵海南 囤積泡沫？

　　雅居樂清水灣是2009年第一個試圖一鳴驚人的項目，但絕不是惟一一個，漫長的海岸線上，還有更多的項目蟄伏著，等待一飛沖天的機遇。

　　萬科、富力、新世界、雅居樂、保利、中糧、魯能、綠地、萬達、華潤地產、合景泰富、今典集團(企業專區,旗下樓盤)等，或前或后，無一例外地在海南建立了自己的根據地。

　　2005年，富力在陵水縣香水灣取得一塊綜合性商住地塊，占地約2500畝，這個名為富力灣的項目，目前已經建成10萬平方米。富力有關負責人近日透露，今年在海南的資金投入將不少于15億元。除香水灣外，富力還在海口、澄邁等地儲備了大幅土地，在海南共取得近萬畝土地的開發權。

　　“我們的海南項目位于雅居樂和富力項目之間，目前還未啟動”，合景泰富有關負責人表示，海南市場現在還未成熟，“還需要時間熱起來”，項目的開發節奏還得看市場形勢調整。談及未來市場會否過熱而產生泡沫，他認為“不用過分擔心”。

　　然而，如此大體量、高密度的投入不得不讓人聯想到上世紀90年代，擠破泡沫后海南滿目瘡痍的景象仍讓人心有余悸：占全國人口千分之六的海南，積壓的商品房占全國積壓總量的十分之一，五千多家開發企業，幸存下來的不到百分之十。

　　十幾年過去，海南市場在開發商的追捧中再次升溫，僅三亞市的房地產投資總額便從2001年的7.2億元激增到2007年的126.96億元，三亞的房價也從2003年的5000元/平方米上漲到2008年10200元/平方米。2008年市場低迷時，三亞市全年房地產銷售總額達到111.43億元，房價不跌反升。逆勢表現令海南泡沫說又重新蔓延。

　　姚峣認為，目前海南省政府雖然大力支持房地產開發，開發商也大批涌入，但度假物業相當于是第二套甚至第三、第四套房，屬于奢侈品消費，其發展基礎是宏觀經濟的高速增長，而目前國內外的經濟形勢都不樂觀，銷量沒人能保證。(曾冬梅/文)