去年份額為2.34%；一季度簽約金額122億，全年銷售額瞄準400億

　　昨日，萬科2008年度股東大會在深圳舉行，近300名機構和個人投資者到場，萬科董事局主席王石、總裁郁亮等高管悉數出席。針對2008年出現首次凈利下滑以及房屋質量等問題，管理層進行了反思。萬科認為，當前的市場回暖是局部現象，未來還有待觀察，調整還未結束。預計09年銷售額超去年，目前已鎖定收入近400億。王石也提出，到2014年萬科市場占有率力爭達到4%。

　　成交產品以小戶型為主

　　近期陸續出臺的一季度銷售數據顯示，大型地產公司在今年前三月賣得都不錯，“目前市場上的成交以滿足剛性需求的小戶型為主，低總價、低單價的房子熱銷，”郁亮表示，萬科3月份銷售的房子中58%是90平米以下戶型。自2007年10月以來，萬科就一直在調整產品結構，提供“適銷對路”的產品，主要就是把戶型“從大調到小”。

　　數據顯示，今年一季度北京新房成交平均套型面積為69平方米左右，3月份則降到了64平方米。本月開盤熱銷的華潤西堤紅山和遠洋沁山水、首城國際中心等，也均是70/90小戶型。

　　存貨只有一個月銷量

　　前日剛剛公布的銷售數據顯示，萬科一季度實現簽約金額122億，“希望今年能超過08年。”

　　郁亮稱，08年銷售未結算而進入09年的銷售收入有273億。兩項相加萬科已鎖定今年收入近400億。

　　對于后市的走向，郁亮稱不能預測，只能應對。萬科的判斷是目前回暖只是局部，未來有待觀察，調整還未結束。郁亮稱，銷售仍是第一位的，“活躍市場，促進成交”的策略將貫穿09年始終；萬科將繼續秉持“現金為王”，在存貨上量出為入。“萬科真正的存貨只有一個多月的銷量，”郁亮說。

　　股東大會上有不少股東提出了萬科項目的質量問題，其中最多的是上海金色雅筑，對此萬科執行副總裁徐洪舸表示，萬科在質量管理上實行“拉閘”制，只要在集團巡視時發現問題，一律要求停止施工，進行整改；而金色雅筑的問題在于萬科采取的一種新工藝應用尚不十分成熟。“萬科180個項目，出問題的非常少，只是兩三個項目，”郁亮稱。

　　- 對話

　　“找‘房托’是不合適的”

　　萬科董事局主席王石

　　記者：有媒體報道市場出現“房托”，開發商雇人排隊假裝買房，你怎么看？

　　王石：找“房托”是不合適的。我創業初期曾經有一些機會主義行為，我曾經投機過，但相同的錯誤不會犯第二次。

　　記者：：目前房地產市場的集中度很低，萬科如何實現更多的市場占有率？

　　王石：我們計劃2014年之前，萬科市場占有率有望達到4%。2008年，萬科的市占率提高到了2.34%，根據美國和日本的經驗，排名前五的地產公司市占率分別為18%和20%，如果取平均數，一家企業的市場占有率也就是4%。

　　萬科未來有可能通過不斷努力達到4%的市占率，最多可能達到6%—8%，但不可能再多了。這是這個行業的特征，集中度不可能像家電等行業那么強。

　　萬科總裁郁亮　“對稅收優惠　不抱任何希望”

　　新京報：萬科在北京的市場份額還很小，這個會如何加強？

　　郁亮：你說到了我的痛處。我們在其他很多城市都是前三，是珠三角的龍頭大哥。但萬科在北京只排第七。北京這個城市的市場份額一定要加強，具體要看北京公司和項目，沒有具體的投資數額，萬科從來不這么做計劃。

　　新京報：保障性住房對商品房市場是否有影響？是否會產生替代效應，對萬科的產品形成競爭？

　　郁亮：保障的歸保障，市場的歸市場，不會發生替代效應。

　　新京報：國家對房地產是否有稅收優惠？萬科是否受益？

　　郁亮：稅收優惠與萬科沒有關聯。比如08年買地的可以分期付款，07年的不可以。政策幫助的是有困難的企業，幫助弱者。我們認為政策對行業來說應該是統一的，不應該分困難或不困難。對這個我也很苦惱，因為萬科無論如何說不上是困難企業，如果這么說了股東也會不同意。萬科08年光稅就交了82億，政府稅收今年缺口很大，我們對今年出臺稅收優惠不抱任何希望。

　　新京報：如何看待假按揭？

　　郁亮：假按揭可能存在，問題是數量有多少。這個要問銀行。我覺得可能有，但是極少數。(記者 張曉玲)