和全國主要城市住房交易狀況相似，天津最新統計數據顯示：上半年住房價漲量跌，房價比去年上半年上漲16.6%，而成交量比去年上半年下降了6.8%，反映出市場供需分歧加大。下半年市場是否會延續這一態勢？記者采訪、總結了各界專業人士對下半年市場的分析預測，結果是——下半年房價上漲動力減弱，今年住房價格總體漲幅將在10%-15%之間。

　　上半年房價上漲10%以上

　　雖然年初時多數研究機構預測今年房價上漲幅度減小，消費者更是期望在政策調控及股市資金分流影響下房價會降，但是21世紀不動產天津區域分部等專業機構根據房管局公布的交易數據對天津上半年交易進行統計顯示：今年上半年全市房價仍在上漲，上漲幅度超過10%。

　　今年1-6月全市商品房銷售421萬平方米、245億元，銷售均價為5819元/平方米，比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬平方米、201億元，均價為5552元/平方米，上漲16.6%。商品住宅均價比去年全年上漲16.4%。成交量方面，今年1-6月全市成交面積421萬平方米，比去年上半年下降了5%，其中住宅成交量比去年上半年下降了6.8%。市場呈現價漲量跌的背離走勢。

　　分析上半年房價上漲原因，21世紀不動產天津分部、天津中原地產投資顧問部及天津偉業顧問等機構專業人士分析認為，上半年市場走勢主要緣自三個因素：

　　一是市場供應量減少，特別是中低價房供應量減少。由于銷售許可證管理力度加大等因素，與去年新盤上市量相比，今年新開盤項目比去年同期減少了一成左右，新開工的住宅項目多數在下半年開盤，這就造成了市場產品總量的減少，新項目開盤價上漲。如近期新開盤的老城廂區域等市中心項目、邊緣別墅項目等開盤價都超過了7500元/平方米，而中環到外環區域的新住宅開盤價也在7000元/平方米以上。

　　二是在售商品房二期等新面市產品價格普遍提升。由于區域價值提高、產品升級，使多數在售樓盤二、三期等后期價格普遍上升。如中北鎮等邊緣區域，由于地鐵交通等因素，目前所有項目房價都上漲了20%左右。

　　三是拆遷量增大，造成了剛性需求。今年河北區、河東區一些舊房拆遷已經全面啟動，造成了新的剛性需求，在新房上市量減少的情況下，也對房價起到了推波助瀾的作用。

　　住房市場供需結構不平衡

　　價漲量跌反映出市場供需分歧加大，包括買賣雙方對價格預期的分歧和市場供應與需求的錯位，即供需結構不平衡。據21世紀不動產天津分部王超及天津偉業顧問李劍龍等專業人士介紹，去年以來，國家調控政策及股市資金分流的市場環境使很多消費者產生了房價會下降的心理預期，并造成投資需求下降。而相對應的是，開發企業對天津定位和發展所產生的房價上漲預期更高，所以無論市中心區項目還是邊緣普通房項目，開盤價起點都較高，而且拉升速度也較快，新開盤均價達到了6000元/平方米以上，邊緣區域新房價格也向6000元/平方米靠近。可見供需心理預期的分歧很大。

　　在產品方面，由于大部分70/90戶型項目還沒有面市，所以市場上小戶型仍然短缺，而且由于價格提高較快，使70平方米-85平方米房型的總價超過40萬元，這令中低收入者望房興嘆。記者對項目采訪了解到，目前市場上小戶型仍是需求的主力，無論市中心區域還是邊緣區域，100平方米以下的戶型都供不應求，很多欲購婚房者和拆遷戶仍找不到合適的房型。而很多邊緣區域的中檔大戶型不受歡迎，較難出售，也顯示出產品供需失衡。

　　中國房地產住宅研究會副會長顧云昌接受記者采訪時也分析說，上半年中國主要城市房價全線上漲，5月份統計顯示，全國70個大中城市房價同比上漲6.4%，實際漲幅遠遠不止如此，反映出市場供求仍不平衡。在房地產市場中房屋需求的彈性很大，而供應方面卻比較滯后，所以，怎樣適應需求是也是房地產市場下一步要著力解決的問題。

　　住房市場將“高位盤整”

　　分析下半年市場走向，多數機構專業人士認為，天津住房市場下半年將呈現“高位盤整”的走勢，房價總體漲幅將在10%-15%。因為綜合下半年市場漲跌因素，可以得出各影響因素基本持平的結果，所以全年市場將基本保持上半年的漲幅。

　　在漲價因素方面，首先，下半年的商品房仍將以較高的開盤價面市，這一點從已經亮相的市中心區每平方米近萬元及邊緣區域近6000元/平方米的新項目中可以看出。其次，從市場供應來看，雖然今年本市加大了計劃開工量，但是目前仍有一些計劃上半年開工的住宅項目還不能到位，新家園今年也難上市，所以，市場中低價產品仍將供不應求。第三，70/90項目多數仍在開工階段，不能大量上市，抑制了很多中檔總價房的需求。第四，天津城市發展將吸引更多有實力投資者投資天津，促使天津經濟發展加速，居民收入提高，進而使購房者的心理預期進一步提高。

　　在抑制漲價因素方面，首先，從目前價格基礎來看，上半年超過10%的漲幅已經達到了較高水平，對房價繼續上漲起到了抑制作用；其次，從國家調控政策導向及股市分流資金的大環境來看，抑制房價快速上漲已經成為政府管理的的主要任務之一，漲幅過快必然引起政府部門在政策等方面進一步干預；而股市經過洗禮后也將逐步穩定，這對吸引和滯留部分投資資金起到促進作用，從而削弱了房地產市場的投資力度。第三，天津房屋租金的持續下降一方面抑制了投資型買房需求，另一方面也使一些急需住房的消費者暫時放棄買房轉而租房。(王浙)