6月，本是樓市的銷售淡季，但對上海房地產市場而言卻是個十足的“瘋狂”時節：買方排隊搶購重現，賣方惜售反價頻頻；商品房均價再破萬元，樓面地價直追新盤房價。業內人士分析，上海樓市既是全國的風向標，又曾是宏觀調控的樣本——2005年下半年起房價曾率先回調。眼下，其房價的強烈彈升從一個側面反映出有限的調控效果在遭蠶食。

　　央行上海總部今年7月9日披露的最新數據顯示，受房地產市場交易迅速升溫的影響，6月份滬上中資商業銀行個人住房貸款大幅增加45.5億元，比5月份多增36.9億元，占上半年個人住房貸款增量的2/3，其中當月新建房貸款增加43.7億元，占上半年新建房貸款增加的95.8%。

　　上述數字傳遞出強烈信息：上海房地產市場又火了！上海房地系統官方網站“網上房地產”顯示，從6月的第二周起，上海的商品住宅成交量快速上升，在6月的前28天，成交面積達243.86萬平方米，比傳統樓市旺季5月份的成交量還高出9.34萬平方米。

　　活躍的交投帶動了房價的全線上漲。在今年5月份上海一手房均價達到10439元/平方米的基礎上，6月份的房價再漲，并且呈現出從原先的中心城區向郊區擴散的跡象。縱觀上半年數據，前6個月上海商品房的總成交量比去年同期高出23.3%，達到1290.3萬平方米。其中，商品住宅的成交量高達1046.4萬平方米，比去年同期增加22.9%。上海網上房地產公布的數據顯示，上海上半年商品房平均成交價格已突破萬元關口，從去年同期的9813元/平方米，上躥到10028元/平方米。

　　不僅新房價量齊升，二手房市場同樣“回熱”。上海二手房指數辦公室最新公布的數據顯示，今年6月份，上海二手房指數為1751點，繼5月上漲24點之后，繼續大漲70點，漲幅創近年來新高，價格漲幅顯著放大，超過七成區域二手房價格漲幅超過3%。

　　種種跡象顯示，上海房價已經入新一輪上升通道。市場狀況顯示，導致上海房價快速彈升的原因主要有以下方面：一是自主型需求放量入市，有效供給相對不足，供需缺口存在。在歷經三年之久房價久調不下的尷尬局面后，普通民眾對于未來房價的預期產生變化，由盼跌轉為擔心再漲，自主型需求由持幣觀望轉為開始入市。盡管上海市政府部門認為，“上海樓市供求比連續幾個月保持在1.5∶1，供應充足，供需基本平衡。”這一判斷或許適合于整體，但有效供給結構性不平衡的情況也確實存在。受市場青睞的新增優質房源——如位于外環線以內、地鐵附近交通便捷、低總價的中小戶型房，供應不足。有效供求關系逐漸逆轉。

　　供求相對緊張又被賣方所利用。一些開發商乘機開始放慢上市節奏甚至捂盤，在5月拿到預售許可證后仍遲遲不開盤。這在一定程度上烘托、放大了供求緊張。長江商學院教授周春生認為，“房價上漲讓大家認定，房價不會跌下來，現在不買還要漲，這個心理很重要。”正是在這一恐慌心理驅動下，普通購房人紛紛入市買漲。

　　二是上半年外資加速進入上海樓市，在相當程度上改變了房地產格局，影響了未來房價預期。據全球五大房地產顧問公司高力國際統計，今年上半年上海共有10個外資投資項目成功結案，其中有四個住宅項目被海外機構投資者收購，收購總面積達25.34萬平方米。另外被收購的還有兩個辦公樓項目及三個綜合項目和一個工業地產項目。

　　業內人士認為，外資的大量涌入改變了房地產市場格局。原本在地根和銀根緊縮之后，一些中小開發商為緩解資金緊張會被迫降價銷售，但外資以資金換股份(實際上是通過項目公司的股權轉讓來攫取土地資源)的手法，客觀上對一些中小房企起到了“雪中送炭”的作用。寧愿賣地、賣項目也不降價成為業內通則。另一方面，外資的對樓市的看好也大大影響了普通購房人對未來房價的預期。

　　此外，地價狂飆使得未來房價成本大增，從而抬高了現實房價。6月21日，面積不足5.93萬平方米的上海楊浦區的新江灣城D1地塊，短短6分鐘競拍，從底價5.16億元急竄至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來，單單樓面地價就已達到12509元/平方米，與其周邊在售新房的成交價已十分接近。7個月前，同是新江灣城地塊，樓面地價6677元/平方米已算“天價”，而如今，新地價在兩百來天里暴漲87%。(徐壽松 洛濤 李佳鵬)

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