這兩年日子過得很滋潤(rùn)的深圳炒樓老手岳鴻飛，最近有點(diǎn)坐立不安了。
一個(gè)月前，他通過中介把手中的三套房子掛了出去，開價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低10%，沒想到如今僅僅賣掉一套。余下的兩套，短期內(nèi)雖不至于賠錢，但他還是希望越快脫手越好。
其實(shí)，見慣世面的岳鴻飛，早在6月底就嗅到了一路高歌的深圳樓市發(fā)生的異常變化。有數(shù)據(jù)顯示，6、7月間深圳二手房交易突然大面積萎縮，跌幅可能達(dá)到三成左右。影響波及一手新房市場(chǎng)，7月份該市一手新房成交均價(jià)每平方米14075元，環(huán)比下降5%，總成交面積也下滑了12%。
他開始擔(dān)心，傳說中的拐點(diǎn)是不是終于到來了。
一劍封喉
讓岳鴻飛和他的眾多炒樓同行們意識(shí)到，深圳樓市這塊淘金樂園隨時(shí)可能鎖上大門把大家關(guān)在里面的最重要信號(hào)，是當(dāng)?shù)劂y行正在全面收緊房貸審批。
“7月中旬曾有買家看中我的一套房子，但最后交易沒做成。”岳鴻飛說。那套房子仍在還貸期間，買家打算辦理“轉(zhuǎn)按揭”，卻意外地遭到銀行拒絕。
“現(xiàn)在深圳的二手房貸款基本上都很難獲批了。”美聯(lián)物業(yè)門店經(jīng)理林立行表示。跟岳鴻飛的情形一樣，林的一些客戶7月初申請(qǐng)的二手房貸，直到今天也沒有回音。
8月4日，中國(guó)銀行深圳分行宣布：“暫停所有零售貸款接單”。所謂“零售貸款接單”，專指二手房(含住宅、商鋪和寫字樓)貸款。建行、工行及農(nóng)行當(dāng)?shù)胤中须m無明文規(guī)定，但據(jù)了解，實(shí)際操作中都基本停辦了二手房貸款申請(qǐng)。連以往房貸政策較為寬松的股份制銀行，近日也都陸續(xù)宣布將收緊貸款審批。“如今深圳的銀行房貸審查比機(jī)場(chǎng)安檢還嚴(yán)。”有業(yè)內(nèi)人士半開玩笑地說。
實(shí)際上，早在6月底各大銀行深圳分行即悄悄“收網(wǎng)”，7、8月份只是讓此做法公開化，收緊的力度也逐漸加大。
據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨著銀行普遍“惜貸”，深圳二手房市場(chǎng)急劇萎縮。7月上旬，特區(qū)關(guān)外寶安和龍崗兩區(qū)成交量減少達(dá)五成，南山區(qū)交易量也下降近四成，市中心羅湖、福田兩區(qū)及東部的鹽田成交量也分別有接近兩成的跌幅。世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)稱，7月份深圳二手房成交量總體回落了四到五成。
以上兩家深圳主力房屋中介機(jī)構(gòu)均以“當(dāng)前房?jī)r(jià)問題敏感”為由，未就此發(fā)表更多評(píng)論，而一位不愿披露身份的中介機(jī)構(gòu)總經(jīng)理私下表示：“到我們公司放盤的二手房中，有八成都是按揭還貸過程中，深圳樓價(jià)較高，不貸款無論用家、炒家都很難買樓，控制房貸等于掐住了市場(chǎng)的咽喉。”
“最壞的局面是炒家紛紛割肉離場(chǎng)，樓價(jià)大跌，就像1997年金融風(fēng)暴后的香港一樣，一年內(nèi)房?jī)r(jià)下跌三四成。”岳鴻飛顯然覺得前景有些悲觀。
市場(chǎng)轉(zhuǎn)入觀望
“銀行繼續(xù)收緊房貸肯定是個(gè)趨勢(shì)。”深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說，“收緊房貸將有效制約房地產(chǎn)需求，特別是投資需求。”對(duì)投資炒作氣氛熱烈、房?jī)r(jià)連續(xù)暴漲的深圳來說，也許這確實(shí)是一劑對(duì)癥的猛藥。
“我們覺得銀行貸款新政策最大的影響在心理層面。”另一家深圳排名前列的中介機(jī)構(gòu)高層對(duì)此的態(tài)度則有所保留，“目前買賣雙方都處于觀望期，市場(chǎng)走向尚未明朗。”
他認(rèn)為，房貸收緊，市場(chǎng)上會(huì)有很多應(yīng)對(duì)措施，何況銀行業(yè)也不是鐵板一塊，并非全都停止二手房貸款，那些急于拓展業(yè)務(wù)的股份制銀行、城市銀行還是可以填補(bǔ)一定空白的。
滿堂紅(中國(guó))置業(yè)深圳分公司總經(jīng)理何國(guó)輝相信，在過去一年多的狂飆突進(jìn)后，深圳樓價(jià)已很大程度上透支了未來的價(jià)值空間，幾乎見頂了。統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年深圳二手房交易量與去年同比大幅上升45%，也是同期一手交易量的1.6倍。
該公司研究數(shù)據(jù)表明，自7月份以來，深圳市場(chǎng)上“降價(jià)拋盤”現(xiàn)象逐漸增多，但以往強(qiáng)勁的接盤能力明顯減弱，買家普遍持觀望態(tài)度。除了銀行“惜貸”原因外，當(dāng)?shù)卣?、6月間接連出臺(tái)的“限制港澳臺(tái)及外籍人士買房”、“杜絕陰陽(yáng)合同，按評(píng)估價(jià)征稅”等新政策，對(duì)投資者的心態(tài)和操作形成了明顯的沖擊。
政府手握主動(dòng)權(quán)
有消息稱，幾家主攻投資客業(yè)務(wù)的深圳中介機(jī)構(gòu)7月份的業(yè)績(jī)只有6月份的一半，中介業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，若上述各項(xiàng)政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)觀望氣氛起碼需要三四個(gè)月才能被大部分消化，到時(shí)南山、福田等投機(jī)成分較濃的區(qū)域，樓價(jià)泡沫甚至有可能被擠出三成以上。
世聯(lián)地產(chǎn)一份最新研究報(bào)告也顯示，7月份深圳商品房售價(jià)雖有所回落，但同比仍增長(zhǎng)了22%，房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，政策調(diào)控加強(qiáng)的壓力隨時(shí)存在，在此情況下，預(yù)計(jì)8月份二手房交易量很可能持續(xù)低迷，而投資者獲利樓盤集中“出貨”，將使二手房交易價(jià)下浮幅度繼續(xù)增大。
但何國(guó)輝認(rèn)為，深圳樓價(jià)最終回落到2005年前后的低位不大可能，畢竟深圳兼具口岸城市及一線發(fā)達(dá)城市的特殊地位，而且政府出臺(tái)政策的本意，并不在打壓樓市，只是為了讓其更健康平穩(wěn)地發(fā)展。
有官方背景的深圳市房地產(chǎn)政策研究人士分析說，眼下主動(dòng)權(quán)在政府手里，如果調(diào)控力度繼續(xù)加大，或者嚴(yán)格執(zhí)行已有政策規(guī)定，投資市場(chǎng)恐慌心理勢(shì)必加劇，割價(jià)拋售現(xiàn)象會(huì)大大增多。
“政府的做法更加靈活機(jī)動(dòng)了，某一政策正式公布前，會(huì)先實(shí)施一段時(shí)間以便觀察市場(chǎng)反應(yīng)，如果反應(yīng)過激可能就暫時(shí)擱置，反應(yīng)在預(yù)期范圍內(nèi)的話，再大力宣傳，全面推行。”該人士說。(龍飛）
