剛剛過去的10月份，廣州市國土房管局陽光家緣網站統計的十區新建商品住宅的均價又走上歷史最高點——11970元／平方米。房價高企的同時，成交量卻大幅縮水，數據顯示，10月份十區成交量僅為55萬平方米、4491套，環比和同比都下降了近兩成，樓市出現有價無市的局面。

　　而從各房地產代理中介獲得的信息，開發商目前急于高位出貨，一些房地產公司甚至開起了最高層領導出席的緊急會議，商討如何推動銷售。“開發商瀟灑的日子也許到頭了。”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江如是說。而經緯地產項目發展及研究部主任吳定金則稱，“開發商之前根本不在乎營銷的，如今也必須想盡各種促銷手段。”

　　廣州樓市會否出現拐點從而房價一路跌落，還是在高位調整后開始平穩發展？　　

　　【現象】

　　前10月發生什么事？

　　價漲4000元／平方米

　　投資型置業比重攀升　　

　　根據陽光家緣的統計數據，到今年1月，廣州十區一手住宅市場均價為7524元／平方米，仍在7字頭，到2月份起突破8000元／平方米大關，7月份沖上9字頭，之后連跳高臺，9月份已過萬元大關。而剛剛過去的十月，更是以接近1.2萬元／平方米的價格創下歷史高位。

　　從去年5月底相繼出臺的國六條和國十五條開始，政府宏觀調控的大方向落在了結構調整上，明顯的改變即是加大政府保障型住房的提供；此外，90平方米以下的住房要占各個城市住房建設總量的70%以上，并且建設限價房，形成多層次多品種的市場供應。之后的一整年為各個地方對政策的執行年。

　　在政府按照國家宏觀調控精神進行著新社區的建設、雙競雙限地的出讓、增大土地供應量的同時，市場本身也悄然發生著變化。樓價的繼續走高、股市的掘金，燃起了不少投資客的熱情。使得廣州樓市的購買需求呈現了變化。廣州市同創卓越投資顧問有限公司總經理趙卓文稱，廣州樓市的投資價值從2006年開始體現，并逐漸由“平民化消費”、“升級換代消費”，向“投資型”、“炒樓型”購房行為轉變。2006年以前，廣州樓市自住、自用型買家占80%以上，投資、炒樓型買家只占10%—20%。到今天，后者比例已經上升到30%—40%。

　　合富輝煌市場研究部在“十一”前就已經做出警示：房價持續快速上漲將同時伴隨著投資、投機資金大規模進入，自住需求逐漸退出。由于目前國內經濟普遍存在流動性過剩，房地產價值可能高估，這種高估導致自住置業與投資置業比例倒轉，形成市場隱患。

　　這種“隱患”在國慶節期間已露端倪，數據顯示，整個“十一”黃金月的成交量僅僅比平時的淡季微多，開發商短期內追漲起來的高價面臨空漲的危險。　

　　【分析】

　　有價無市該何去何從？

　　從房地產自身發展的規律來看，廣州是否已經到了上行周期的最頂點，要開始滑落了？記者采訪的多位業內人士均認為，房地產市場不會再像前幾個月那樣快速瘋長，但也不會從此走上徹底向下的通道。而是一個高位調整期的小拐點：將之前非理性的漲價調低至市場可承受水平、擠掉之前非理性的投資、投機需求，之后再保持相對平穩的發展。

　　房地產追隨宏觀經濟形勢

　　“在目前的宏觀經濟形勢下，房地產市場并不會出現大跌的跡象。”廣東省房協市場研究部主任黃福新表示，整個宏觀經濟大環境仍在一個上行通道，房地產市場也會跟隨這個軌跡。

　　廣州市統計局最新發布的信息顯示：2007年1—3季度，廣州市經濟延續了一季度和上半年以來的發展態勢，繼續保持平穩較快增長，呈現出“生產較快、需求旺盛、結構趨優、質量提升”的特點。全市實現地區生產總值4996.96億元，比上年同期增長14.5%，增速比今年一季度加快1.2個百分點，比今年上半年加快0.5個百分點，是近三年同期最高水平。其中，房地產市場活躍。1—3季度，全市房地產開發投資額增長28.6%，增幅同比加快11.3個百分點。商品房銷售面積840.01萬平方米，增長15.6%，增幅同比提高11.7個百分點。伴隨房屋銷售面積的增加，空置商品房繼續減少。9月末，全市空置商品房為383.73萬平方米，比上月減少50萬平方米，是2000年以來空置面積跌破400萬平方米的首月，同比降幅在上月6.5%的基礎上迅速擴大到16.0%。

　　房地產發展本輪周期或到2010年

　　廣州樓市已經經歷過一輪的漲跌。1993年到1997年的上升期過后，一直到2003年，廣州樓價一直處于“陰跌”狀態，2003年廣州十區商品房均價4439元／平方米，達到歷史低位。2004年開始，廣州的房地產市場才重新進入上行通道，每年的同比漲幅均超過兩位數。

　　2004年新一輪上漲周期開始后，廣州市房地產市場已經經歷了將近4年的洗禮。目前是否已經到了房價的波峰？中原地產項目部總經理黃韜認為，從整體的宏觀經濟發展形勢看，只要中國的經濟大環境依舊向上，房地產市場就沒有往下走的可能；加上2008年的奧運會、2010年的亞運會，都會給房地產市場一個有力的支撐。“這個周期至少持續到2010年。”黃韜說，在此之前，廣州房價會波狀上升，而在此之后，則會波狀下降。

　　而省房協市場研究部主任黃福新則表示，這一輪周期的長短無法預測，只能拭目以待。但在目前整個經濟環境和流動性過剩的大背景下，房地產市場還沒有呈現出崩盤的跡象。

　　近期將現高位調整期小拐點

　　盡管對上升期何時結束存在不同觀點。但業內人士卻幾乎達成共識：目前的樓市需要一個高位上的調整期，將近期非理性上漲的價格調低，將其被過高估值的價格還原，以符合市場規律。黃韜甚至預計，如果11月份沒有出現很猛的房地產調控政策，讓成交量再持續降低，那將出現2010年之前的房地產波狀上行圖中下降的“一筆”，房價在此期間將調低5%到10%。

　　在國慶黃金周之后，開發商通過各種促銷“暗降價”的信息即傳開。一些久違的促銷手段再次進入公眾視野。市民成先生近1個月收到了大量的房地產促銷短信，最多的一日收到18條。其中包括前幾名贈送首付一成、前幾名打9字頭折扣等，記者計算下來，白云區某小區每平方米均價折扣低了3000多元／平方米。

　　“房價若繼續如前幾個月般沖高，確實會擴大樓市泡沫至破裂、崩盤。”黎文江表示，還好開發商及時“懸崖勒馬”，房價已在“收韁”。黃金周市場淡靜似一盤冷水，讓開發商們打了一個冷顫。這是樓市順從市場規律進行的自我調節。

　　黃福新則指出，這個高位調整期要經歷很長一段時間。市場不再可能出現近期每個月漲幾千元的情況。高位調整的意義在于，一方面開發商不能像之前那樣盲目樂觀，一拍腦袋就提價一兩千元，市場變得理性，他們也必須理性。另外一方面，調整期的信號也向投資者和投機者發出警告：“樓市有風險，投資須謹慎。”在這個調整期擠掉一些非正常的市場需求，才能得以讓樓市繼續平穩發展下去。（記者　張睿）