部分房源被開發商內部消化了

　　2007年10月23日，長沙恩瑞·麓山名園違規預售經濟適用房被查處的消息經當地媒體報道后，不禁讓在長沙工作了7年的陳女士心里一緊。

　　報紙刊登的通報是，長沙西湖房地產有限開發公司，開發恩瑞·麓山名園第五期時，在沒有辦理商品房預售許可證、不具備銷售條件的情況下，擅自對外收取房屋定金。這一作法嚴重違反了《商品房銷售管理辦法》的相關規定。

　　長沙市房產綜合執法隊執法檢查時發現，共有100多戶客戶被收取房屋定金，每戶金額在10萬元左右。

　　這與陳的遭遇相仿：早在2006年下半年，她就向長沙南端一經濟適用房小區開發商交納了10萬元費用。目前該棟樓房已經基本完工，估計在2008年年初可以交房。

　　2005年，陳女士本來看好了一處戶型不錯的商品房，當時價格2500元／平方米。考慮地方比較偏遠，價格有些貴，最終放棄了。“當時我們兩口子工資加起來4000多元,還有小孩、老人在家，30多萬元怎么負擔得起？”

　　到了2006年年底，當陳女士終于下定決心，要買那套房子時，價格已經猛漲到了3700元／平方米。驚惶失措的她在朋友的幫助下，趕緊在附近找了還在藍圖中的一套經濟適用房。按規矩，先交10萬元訂金(預付款)，1年半后交房。

　　陳女士計算了一下，同一地段她買的經濟適用房價格綜合起來大約在1800多元／平方米，整套下來比商品房省了20多萬元。如果要上市交易，除交納土地規費外，實際上也能省下10多萬元。

　　當然，為了拿到這套經濟適用房，陳女士支付了3萬元左右的費用。這些錢名義上被稱為“指標費”。

　　查詢幾年來長沙市購買經濟適用房的政策規定，一些基本條件是：申請人應有長沙市區正式戶口；在長沙市沒有購房經歷；收入水平在中低層次(后調整為低收入階層)；男女申請者年齡要求(后規定30歲以上)。其中奔波走完整個過程一般需要一個多月時間。盡管如此，競爭購房者仍浩浩蕩蕩。而此前，想拿到這個“香餑餑”的一些人選擇了走捷徑——通過開發商或者中介拿房子。

　　陳女士拿著麓山名園違規被查的報紙說，以她的經歷而言，估計這些購買者在交納訂金時應該簽訂了協議，而且也同樣交了類似“指標費”。

　　陳女士告知，她是全程委托開發商辦理的。她在購房前先了解了該公司以前開發的經濟適用房情況，發現該公司拿地能力強，環境建設都不錯，手續證照都全。另外她發現，一般都是在交房后一年內辦理房產證，但該公司顯然比其他的小區要快些。“搞清楚這些情況后，我就把錢都交了。”

　　在陳女士買房的小區，一位姓謝的人士告知了其中的秘密：該房子是2005年開發的，后來補加了幾棟。樓盤里面有開發商自留的一些房子，一般是內部處理的。然而，其中不少有房子指標的人把房子放出來了，有人直接把指標給了購買者。陳的購房經歷即是如此。

　　謝在小區里專門負責安裝防盜網，其店鋪離陳所在小區不遠，自稱已經把該小區40%左右的業務拿下，和物業管理、樓棟項目經理相交甚深。“如果你早點找我，大概在去年八九月，只要你有個人指標，我就能幫你拿到一套房子。價格還可以優惠點。”謝說，他熟悉的那個項目經理當時手上有4套房子，都出手了。轉讓費一般是兩萬元。

　　房產中介從中賺取高額手續費

　　與陳女士同在一個單位的唐先生曾找中介公司希望買到經濟適用房，不過情況一波三折。

　　33歲的唐先生在長沙多年從事材料采購工作。2002年曾在長沙一偏遠地段設法從一公司手中買了小塊地，蓋了3層樓的房子，不過沒有拿到房產證。前不久聽說要拆遷，他便開始張羅著購買新房。

　　唐先生的3層房屋共有300多平方米，當時拿地到建設完工花了不到30萬元。而到2007年他試圖到南邊一點的長沙市開福區附近買房時，這里商品房均價都在3000多元／平方米。

　　于是，唐先生決定買套經濟適用房自住，再用拆遷剩下的錢買套商品房。當然這套房子是以其父親的名義購買，以免被政府強制回購。

　　唐先生經過朋友介紹找了一個據說有點兒后臺的房產中介公司。一見面，唐就被對方鎮住了，公司開設在市中心地段的某寫字樓上，該中介的牌子十分醒目。幾個經紀人一直在接電話，來電者的目的基本都和唐一樣。

　　一位姓劉的經紀人拿出一張地圖，詳細向他介紹了長沙市內現有的經濟適用房樓盤建設狀況，以及他們的把握和相關的指標費用。據劉所說，長沙市目前的經濟適用房已多在90平方米左右，主要有香樟園二期、龍吉灣小區、蕃陽小區和河西的麓山名園等。而各個小區相應的指標費用都不相同。

　　唐看中的香樟園二期是其中費用最高的，要價在2.8萬元左右。劉表示，難度很大，建議選擇麓山名園或鄱陽小區。而后者的費用都在兩萬元以下。但唐還是選擇了在韶山南路上的香樟園二期。“這里交通很方便，以后有升值空間。”

　　此時，長沙的經濟適用房已經開始推行公開搖號。持證待購的市民從房管部門申領搖號號碼單后，再經過一定程序抽取中號者。

　　那中介如何拿到房子呢？劉的說法是，他們有關系，可以將他設法放進其中搖號，也可以以拆遷的名義或者其他“身份”進入；有時，則需要等待房子號搖完后定奪。“搖完了怎么還會有房子呢？”唐問道。劉笑而不答，讓唐等一段時間看看。唐思索一陣后，交了8000元，雙方約定，在和開發商草簽協議時，一并付清所有費用。

　　在唐離開中介不久，9月上旬，長沙市的3個經濟適用房小區的搖號號碼單申領結束。根據各售樓中心的統計，6天時間有超過4250名市民申領了搖號號碼單，而此次3個小區的經濟適用房房源套數總計1139套。

　　其中，以位置最好、房源最少的香樟園二期最為緊張。現場中，一姓張的人士告訴記者，短短6天，他的號碼單已經排到了2400多號。而這個小區總共才166套房子，即平均每套房子有14個人競爭。而香樟園二期銷售負責人也稱，自從長沙市房屋產權管理局對外公布將以搖號的方式進行經濟適用房銷售之后，每天前往各售樓部領取搖號號碼單的長沙市民絡繹不絕。

　　在鄱陽小區和龍吉灣小區，“爭搶”則不那么嚴重。鄱陽小區此次放出的房源是695套，6天共計放號1000個左右；而龍吉灣小區的278套房源，只有800多人參與爭奪。

　　到現場觀看了熱烈的競爭氣氛后，唐先生的信心頓時打了折扣。10月中旬，中介劉經紀正式通知唐某，香樟園二期的電梯房子希望渺茫。不過下半年還會有600套左右的房子可以出來，到時候仍有機會。

　　嚴管下的新疑點

　　就在搖號過程中，也有市民質疑，長沙經適房公示名單中為何出現了80后的購房人。

　　在香樟園二期經濟適用房小區張貼的一張公示單上，一些細心的市民很聲稱發現了疑點：有80后的市民名列其中。根據長沙經濟適用房申請政策，30歲以上的未婚者才有資格購買。

　　統計類似的情況，3個小區里有10多名購房者都是1980后出生的。另外還有一名非長沙市籍的身份證號。

　　長沙市房改辦內部綜合科負責人介紹，根據長沙市的規定，未婚的長沙居民必須年滿30歲才能有資格購買經濟適用房，但已婚的居民就沒有年齡限制了，所以才出現了大量80后購買經濟適用房的情況。

　　而未婚80后現在買到經濟適用房有兩種情況：一是在2006年3月15日前申請的經適房購買指標，在那之前，對未婚長沙居民的年齡限制是女性年滿23歲，男性年滿25歲。另外，不少拆遷戶都有經濟適用房購買指標，并且沒有年齡限制。至于持外地身份證的購房者，該負責人說，該購房者肯定是長沙戶口，只是戶口是從外地轉來的，身份證號碼沒有變而已。

　　房管部門嚴查違規操作

　　長沙市經濟適用住房領導小組辦公室主任鄭兆明在接受記者采訪時說，以前曾經發現過有違規的情況，通過鉆政策空子、打擦邊球來操作房源買賣，房管部門發現后即行糾正。

　　據悉，近兩年，長沙房管部門共審核清退4900余戶不符合條件的購買者，兩次把關購房人申請，運用微機核查產權進行復審，杜絕了不具備資格人員購買經濟適用住房以及二處(多處)購房情況的發生。市住房辦還會同國土、規劃、物價等各職能部門，對全市經濟適用住房小區項目進行了三次清理檢查，調整下馬未實質進行開發以及不宜再進行經濟適用住房開發的項目11個；清查出欠繳和需補繳的報建費和土地出讓金7600萬元；對215套違規按經濟適用住房銷售的120平方米以上大戶型改為按商品房處理。

　　何以經濟適用房會如此之熱？業內人士認為，房價高漲是最重要的原因。

　　房管部門人士對記者稱，長沙目前房屋均價為3000元左右。不過目前價格低于3000元／平方米的房子要在三環邊上才能找到，而這樣偏遠的地方，一兩年前是根本不會有人問津的。目前，長沙市經適房均價為1700元／平方米左右，在全國中等城市屬較低的水平。兩相比較，形成巨大價格差距。

　　“另外我們的經濟適用房建設也越來越完善，功能配套，品質結構上升，布局也合理。”鄭兆明稱，長沙的經濟適用房不是片面集中，每個樓盤都有百畝左右面積，綠化率也高，完全可以和商品房樓盤。

　　在對長沙市東方家園、新星小區、楓林綠洲、咸嘉新村等經濟適用房小區進行采訪中，記者了解到，這些經濟適用房當時房價多在每平方米1200元~1500元之間，而目前長沙市經濟適用房的價格也僅為每平方米1500元~1900元，物業管理費在0.5元／平方米左右。

　　這些小區多環境優美、配套設施齊全。比如新星小區，綠化率達到43%；楓林綠洲綠化率達40.2%，還配有小學、幼兒園、游泳池、籃球場、超市、游樂場等，居民生活非常方便。與目前長沙市的商品房房價相比，有近一半的差價。如此，長沙市民對經濟適用房趨之若鶩。(記者 洪克非）