最瘋狂的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，但危機(jī)仍未散去。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的調(diào)查顯示，雖然去年7~10月間，深圳二手住宅市場(chǎng)買賣成交量大幅下挫，但是成交均價(jià)卻降幅有限。7月的市場(chǎng)高位與10月的市場(chǎng)低位相比，整體降幅僅為9.2%。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心也認(rèn)為房?jī)r(jià)只是“有所回落”，還將“繼續(xù)調(diào)整”。

　　應(yīng)該下降50%

　　但低量成交的背后，顯示的是市場(chǎng)上嚴(yán)重的信心缺失和悲觀預(yù)期。“現(xiàn)在的市場(chǎng)，就好比一個(gè)在河這頭，一個(gè)在河那頭。買家不買，賣家不賣。”梁文華說(shuō)。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的情況就是，現(xiàn)有的零星交易都是在相對(duì)低的價(jià)位上才能成交，“現(xiàn)在的樓價(jià)，比起最高峰期，大概已經(jīng)下降了20%。”

　　而中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)賴國(guó)強(qiáng)的觀點(diǎn)與他不約而同：“據(jù)我的判斷，這個(gè)樓價(jià)會(huì)有15%~20%的向下調(diào)整。”不過(guò)他也自認(rèn)，像這樣漲跌的市場(chǎng)，是他自1997年進(jìn)入深圳創(chuàng)辦中原，“進(jìn)入深圳地產(chǎn)中介行業(yè)整整十年以來(lái)不曾有過(guò)的”。

　　美聯(lián)物業(yè)代理(深圳)有限公司總經(jīng)理王書權(quán)更是肯定，“沒(méi)有道理不降，”他依舊以市場(chǎng)成交量作為最基本的參考指標(biāo)，“成交量代表的是市場(chǎng)的預(yù)期，以及投資客的氣氛，這么少的成交量，價(jià)格肯定還會(huì)下行一段時(shí)間。”

　　“在我看來(lái)，深圳樓價(jià)應(yīng)該下降50%！” 著名房地產(chǎn)投資人鄒建民一語(yǔ)驚人，“下降20%，大多數(shù)人還是買不起房。”

　　降價(jià)要理性

　　房?jī)r(jià)的下降已是大勢(shì)所趨。但是在“降聲一片”的喧囂之中，王書權(quán)也說(shuō)出自己的擔(dān)心，“房?jī)r(jià)肯定要下調(diào)，但是下調(diào)多少是個(gè)問(wèn)題。”他提出，“并不是越降越好，而是要回歸理性，因?yàn)樯钲谑袌?chǎng)長(zhǎng)期肯定是看好的。”

　　對(duì)此，他不無(wú)擔(dān)憂，“房?jī)r(jià)如果下調(diào)過(guò)多，首先會(huì)造成銀行的壞賬和信貸違約增多。而房?jī)r(jià)如果繼續(xù)下降，超過(guò)‘臨界點(diǎn)’之后，銀行持有的不良資產(chǎn)入市，將會(huì)繼續(xù)帶低市場(chǎng)，帶來(lái)更多的壞賬，如此往復(fù)，從而陷入一個(gè)惡性循環(huán)當(dāng)中。”他所言的情況，正是美國(guó)“次貸危機(jī)”呈現(xiàn)出的景象。“因此，市場(chǎng)均衡的把握是很重要的。”

　　同許多投資客保持業(yè)務(wù)聯(lián)系的鄒建民說(shuō)，據(jù)他在實(shí)際中的觀察，很多投資客已經(jīng)在往外拋盤。而他們中的很多人，“已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn)，整個(gè)首付已經(jīng)沒(méi)有了。頂多再堅(jiān)持三四個(gè)月，就會(huì)在銀行產(chǎn)生大量壞賬、負(fù)資產(chǎn)，這部分沖擊市場(chǎng)，影響將是極其惡劣的。”

　　王書權(quán)也強(qiáng)調(diào)，“一個(gè)良好的市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)中有升，大起大落誰(shuí)也受不了。”在他看來(lái)，已經(jīng)禁不起大漲的深圳樓市，同樣禁不起大落。

　　開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)之道

　　而早在去年10月份，專門負(fù)責(zé)代理一手樓的廣廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華，接受記者采訪時(shí)就指出，現(xiàn)有以高檔樓盤占據(jù)市場(chǎng)的情況不改變的話，即使成交量稀少，市場(chǎng)的整體價(jià)格很難降下來(lái)。只有等到新推出的中低樓盤陸續(xù)推出，市場(chǎng)的整體價(jià)格才會(huì)下行。

　　中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)賴國(guó)強(qiáng)解釋了個(gè)中緣由，他指出，即使銷售十分不好，已開(kāi)盤的樓盤也不太可能實(shí)行降價(jià)策略，“開(kāi)發(fā)商面臨的壓力太大，一旦降價(jià)的話，他將成為罪人。”最不答應(yīng)的就是已經(jīng)購(gòu)買了先期物業(yè)的置業(yè)者，他們最不能接受的是物業(yè)貶值。

　　其次是銀行，將不得不面臨著信貸危機(jī)。政府同樣不會(huì)樂(lè)意，房?jī)r(jià)的走低將意味著地價(jià)的走低。

　　從以往的情況來(lái)看，只有兩種情況下，開(kāi)發(fā)商才會(huì)迫不得已而采取降低價(jià)格的方式進(jìn)行銷售，“一種是上市公司，對(duì)于他們而言，不存在資金問(wèn)題，主要是年終報(bào)表的財(cái)務(wù)需要、銷售業(yè)績(jī)的壓力。另一種是小公司，面臨急切的資金鏈壓力，不降價(jià)就會(huì)破產(chǎn)。”賴國(guó)強(qiáng)表示。

　　波及珠三角

　　在賴國(guó)強(qiáng)看來(lái)，現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)之下，定位高檔的樓盤將不會(huì)直接采取降低價(jià)格信號(hào)的辦法，“這對(duì)市場(chǎng)而言，將是致命的，市場(chǎng)就是這個(gè)樣子，價(jià)格越漲大家越買。降價(jià)將會(huì)極大打擊市場(chǎng)的信心，開(kāi)發(fā)商也需要投資客們的購(gòu)買。”他認(rèn)為，這些樓盤將會(huì)采取其他一些做法，比如加大廣告宣傳和推銷力度，或者讓利給社會(huì)其他經(jīng)營(yíng)渠道如中介。

　　但是新開(kāi)的樓盤不受此影響，它們的定價(jià)策略就比較靈活，“這部分樓盤將成為價(jià)格先行的主體。

　　而鄒建民認(rèn)為，之前深圳樓市的暴漲明顯帶動(dòng)了其他一線城市，如北京、上海的房?jī)r(jià)上升。“樓市的刺激是相互的。”他表示，“之前的各地樓市有相互形成推高之勢(shì)，此輪深圳樓市的下降，對(duì)其他一線城市的房?jī)r(jià)是個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)。”

　　“二手房是最敏感的，深圳跌落之后，珠三角的其他城市已經(jīng)也有部分跌落。”世華總經(jīng)理梁文華告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，世華在珠三角門店統(tǒng)計(jì)得出的數(shù)據(jù)顯示，“傳導(dǎo)效應(yīng)”已經(jīng)出現(xiàn)，廣州二手房?jī)r(jià)在去年11月出現(xiàn)明顯下跌，去年11月成交均價(jià)7012元/平方米，環(huán)比下降6.95%。

　　其他中小城市也有調(diào)整，包括東莞、佛山在內(nèi)的一些城市都出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。(駱樂(lè))