美國政府認為，當一個家庭的住房支出超過總收入的30%的時候，就是一種過度負擔，政府必須施以援手。

　　★文/陸樂

　　美國南加州的圣地亞哥市，單身媽媽格林尼斯在一家超市當收銀員，一小時掙十一美元，她的女兒今年一歲半，由她五十二歲的母親在家看護。格林尼斯的年收入大約兩萬美元，遠遠低于美國住房與城市發展部(US Department of Housing and Urban Development,簡稱HUD)公布的圣地亞哥地區的家庭收入中間值：63,400美元。相比之下，圣地亞哥的房價居高不下，名列美國大城市的前列。一幢150平方米左右的普通二層樓房，大約在四十萬到八十萬美元之間。也就是說，格林尼斯這樣的低收入者，如果打算繼續生活在圣地亞哥，至少需要不吃不喝二十年的收入，才能負擔得起這樣的住房。

　　在這樣的壓力下，格林尼斯會不會因為經濟窘迫、被迫搬出她從小長大的城市？或者，為了留在城市里，不得不和她的女兒、母親三代人擠在一個地下室里？

　　格林尼斯是幸運的。她享受著美國政府給低收入者提供的租房補貼券。現在她住著一套兩室一廳的房子，由于地點好、社區好，對外的公開房租高達2000美元一個月，比格林尼斯的收入還高。但是，她自己只要付550美元左右，政府付余下的1450美元。因為，根據美國住房與城市發展部的政策，如果一個家庭的年收入低于所在地區家庭收入中間值的80%，可以申請住房補助。補助的方式通常有兩種：一種是直接向低收入家庭提供廉價的公共住房，另一種是更常見的，就是向低收入家庭發放租房券，享受補助的家庭必須拿出家庭總收入的30%支付房租，余下部分用住房券來補足。

　　這些住房補貼政策背后的理念是：窮人也要有“體面的生活”。吸引各國移民的“美國夢”的核心之一，就是有一幢屬于自己的房子。美國政府認為，當一個家庭的住房支出超過總收入的30%的時候，就是一種過度負擔，政府必須施以援手。

　　HUD:“首要任務是讓低收入者擁有自己的住房”

　　位于美國首都華盛頓第七大街上的美國住房與城市發展部，是幫助格林尼斯這樣的低收入者實現住房“美國夢”的聯邦部門。在它的主頁上明確寫著：“幫助中低收入的美國人成為房屋擁有者，是全國性的首要任務，尤其是那些首次買房者和少數族裔。” 這個部分工作的主旨，就是為普通美國人尤其是低收入者提供“負擔得起”的住房。

　　HUD的前身是聯邦住房管理局(FHA)，它為拯救低迷的三十年代美國房市而生。當時，美國房地產業一片蕭條，二百多萬建筑工人失業。僅僅有40%的美國人擁有自己的住房。房屋貸款的門檻也比現在高得多：利率高、首付高、貸款時間短。在“居者有其屋”的理念下，美國國會創建FHA，由國家出面，專門為低收入者提供住房貸款保險。在這項政策下，低收入者的購房首付可以從一般的20%降到房屋價格的3%，大大提高了低收入者、包括剛參加工作的年輕人的購房能力。1965年，FHA并入HUD住房辦公室的一部分。

　　HUD官方主頁宣布，自從1934年成立以來，FHA一共為3400萬私人住房提供了房屋貸款保險。它和租房補貼一起，構成了HUD“可負擔住房”政策的核心，在它的影響下，七十多年里，美國的私人住房擁有率提高了近三十個百分點，目前，美國大約有68.1%的家庭擁有自己的住房。

　　上文中的格林尼斯，她如果不想繼續住在政府補貼的房子里，打算擁有自己的房子，也不是不切實際的夢想。她作為低收入者，可以享受政府提供的各種購房優惠。比如減免十年內的個人所得稅。她甚至可以理直氣壯地要求美國政府幫她交首付。根據2003年布什簽署的補助低收入無房戶買房的法案，凡有能力支付月供、但沒有足夠的錢付首付的美國家庭，均可申請一筆特別資助，美國政府將為他們交納首付，包括辦理房屋過戶的相關費用。

　　美國的房屋信貸系統

　　事實上，無論貧富，很少有美國人會一次付清幾十萬美元的房價，絕大多數人都要通過金融機構申請貸款。有一位美國同事曾對筆者說，即使有能力一次付清，她也會申請房屋貸款，剩下的錢可以留做其它投資。可見，一個健康、穩定的信貸系統幾乎涉及每個私人購房者。

　　HUD作為政府部門，自己并不參與建房、也不直接向私人提供貸款，但是它設立政策和金融杠桿，鼓勵并規范全國上千家的私人商業銀行向買房者提供首付和利息合理的貸款。早在三十年代，美國聯邦政府在全國設立了十二家“聯邦家庭貸款銀行”，它們發行專門債券、籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給全國數千個私人銀行，讓他們向個人發放房屋貸款。如今，這一體系仍在運轉，每年向美國家庭提供數十億美元的低息資金。

　　考慮到銀行貸出去的款往往是十幾年到三十年的周期，為了保證商業銀行有持續、充沛的貸款發放，聯邦政府又成立了Fannie Mae(房利美)和Freddie Mac(房地美)，它們從銀行手里購買房屋抵押貸款，打包后變成債券出售，從而實現資金的迅速回流。這種資產金融化的手段，成功地推動了美國房地產市場的發展，卻也為現在的次級債危機埋下了伏筆。

　　眼下的次級債危機

　　數年的低貸款利率，加上民眾對房屋升值越來越高的期待，過去十多年來，美國房市持續走熱。許多地方的房價翻了一番，尤其是2000年后，房價幾乎上漲了50%。比如在美國房價最高的地區舊金山灣區，一幢普通的兩層別墅價格高達八十多萬美元，而在這一地區擔任小學老師的年薪不過五六萬美元，即使夫妻雙方都工作，也無法負擔。他們中的許多人被迫從大城市搬到內陸一些房價便宜的州去生活，比如離加州不遠的阿利桑那州，鳳凰城的房屋才二十萬美元左右。

　　在美國房地產市場一片火熱的時候，許多銀行和貸款公司為了爭取客戶，放寬了貸款條件，甚至表示“不查收入，不查資產”。大量低收入或信用欠佳的人都可以獲得貸款，如果他們無力還款，甚至可以通過自己房產二次抵押，來償還月供。這種貸款被稱為“次優抵押貸款”，屬于高風險貸款。但到了2006年，長期貸款利率上漲，借款人還貸壓力驟增，有些人開始無力每月償還貸款。“人們想不到兩年后貸款額會增加，”可靠貸款中心華盛頓辦公室主任艾里克?霍爾伯林說：“許多情況下，貸方不考慮借款者是否具有償還能力。”

　　據美聯社報道，今年大約有220萬美國人面臨無力償還貸款，房屋被銀行收回的危險。尤其是那些在房地產的巨大利潤之下，忍不住誘惑、加入“炒房一族”的低收入美國家庭，他們不幸地接過了市場的最后一棒，不僅沒有賺錢，還背上了巨大的債務。“這就像游戲一樣。在前面和中間的人才會賺錢。最后面的人不光不能得利，而且還要承擔不屬于自己的責任。”他們中的一位無奈對美聯社的記者說。

　　在愈演愈烈的次級債危機中，美國住房和城市發展部表示，它們會為信用良好、還款及時的美國家庭提供擔保，幫助他們以相對優惠的貸款利率重新借款，打消他們被銀行收回房屋的恐懼。布什政府也于12月6日宣布，將把某些次級房屋貸款的利率凍結五年，以防止屋主付不出房貸而房屋被法院拍賣的情況激增。