“在周浦商業(yè)中心定制80多萬(wàn)元一套的疊加別墅，每平方米只有6000多元，相比周邊許多單價(jià)過(guò)萬(wàn)的房屋具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。”滬上首個(gè)“定制購(gòu)房”項(xiàng)目悄然行動(dòng)，該項(xiàng)目的組織者日前向記者表示，目前已經(jīng)開(kāi)始接受購(gòu)房者的定制，預(yù)計(jì)3、4月份將開(kāi)始定制項(xiàng)目的推廣。

　　專(zhuān)業(yè)人士分析認(rèn)為，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中是否會(huì)產(chǎn)生后續(xù)的額外定制費(fèi)用，以及期間樓市大環(huán)境是否會(huì)發(fā)生變化，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響。同時(shí)，“定制購(gòu)房”模式能否持續(xù)成功并推廣，如何保證從開(kāi)發(fā)商手中拿到穩(wěn)定的房源，以及如何解決定制者“眾口難調(diào)”問(wèn)題將是關(guān)鍵所在。

　　“定制購(gòu)房”類(lèi)似內(nèi)部購(gòu)房團(tuán)

　　所謂的“定制購(gòu)房”相當(dāng)于一種內(nèi)部購(gòu)房團(tuán)，通過(guò)組織者的特殊關(guān)系獲得內(nèi)部房源，以優(yōu)惠價(jià)格賣(mài)給定制者。同時(shí)購(gòu)房者可以提出要求和建議，開(kāi)發(fā)商先收集購(gòu)房者意見(jiàn)，然后按照意向客戶的理想房型進(jìn)行建房。

　　定購(gòu)的“手續(xù)”如何完成呢？“定制購(gòu)房”的組織者錢(qián)生輝表示，通過(guò)公司網(wǎng)站廣泛接受會(huì)員的定制需求，然后代表大家尋找相關(guān)房產(chǎn)公司進(jìn)行洽談，對(duì)部分特殊需求的高端購(gòu)房者將收取少量的投資咨詢費(fèi)。

　　錢(qián)生輝表示，目前已經(jīng)在規(guī)劃中的軌交11號(hào)線浦東三林、康橋方向的周浦商業(yè)中心，與一家房產(chǎn)公司簽訂合同，預(yù)計(jì)將建疊加別墅。目前周浦周邊普通住宅每平方米多在7000-8000元。當(dāng)前談攏的這塊地大致可以造200套疊加別墅，如果定制別墅的會(huì)員不足200人，其余的將按市場(chǎng)價(jià)出售。該地塊按照相關(guān)規(guī)劃，今年年內(nèi)必須開(kāi)工。

　　組織者稱(chēng)，目前已經(jīng)有幾十個(gè)有定制意向的會(huì)員。

　　開(kāi)發(fā)商能不能接受“定制”？

　　“定制購(gòu)房”的模式，重點(diǎn)是與開(kāi)發(fā)商的談判。然而，一些房產(chǎn)分析師的看法是：“壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)”簡(jiǎn)直是“與虎謀皮”。憑什么開(kāi)發(fā)商愿意將一部分利潤(rùn)讓給“定制購(gòu)房”者？

　　錢(qián)生輝認(rèn)為，關(guān)鍵是“關(guān)系”和“內(nèi)情”。他說(shuō)，就像有些賓館房間的掛牌價(jià)格很高，但內(nèi)部折扣價(jià)卻很低的道理一樣，由于與開(kāi)發(fā)商熟悉，他們可以直接拿到開(kāi)發(fā)商的“底價(jià)”。只是一般開(kāi)發(fā)商都忌諱直接公開(kāi)底價(jià)，所以，“定制購(gòu)房”的組織者會(huì)進(jìn)行保密。

　　錢(qián)生輝還聲稱(chēng)，了解開(kāi)發(fā)商的內(nèi)情可以掌握時(shí)機(jī)，可以像買(mǎi)股票一樣爭(zhēng)取好的“點(diǎn)位”進(jìn)入。“一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商給予優(yōu)惠會(huì)有很多原因，而這是普通購(gòu)房者無(wú)法了解和參與的，而我們一旦捕捉到這樣的機(jī)會(huì)，必將結(jié)合購(gòu)房者的利益制訂優(yōu)惠方案。”

　　他還強(qiáng)調(diào)，“開(kāi)發(fā)商也樂(lè)于給我們優(yōu)惠，中外環(huán)線之間的地塊競(jìng)爭(zhēng)力大，開(kāi)發(fā)商如果在銷(xiāo)售不暢的時(shí)候能夠接到‘訂單’，盡管可能讓了一部分利潤(rùn)給購(gòu)房者，但自己也可因此降低財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)壓力。”

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前狀況看，“定制購(gòu)房”者能否妥善解決開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題還有待觀察。以中國(guó)樓市的現(xiàn)狀看，“定制購(gòu)房”者與開(kāi)發(fā)商的合作，雙方都面臨承擔(dān)“破壞游戲規(guī)則”的壓力。

　　購(gòu)房者愿不愿意選擇“定制”？

　　除了解決“地”的問(wèn)題外，“人”也是“定制購(gòu)房”的組織者迫切需要解決的問(wèn)題。買(mǎi)房涉及到方方面面，首先各人喜好不同，買(mǎi)房觀念差異大，要凝聚起一批真正志同道合者很難。

　　對(duì)定制化住宅，不少購(gòu)房者心存隱憂。夏先生日前參加萬(wàn)科的促銷(xiāo)活動(dòng)，在會(huì)場(chǎng)聽(tīng)了記者描述的“定制購(gòu)房”后，他和女友都覺(jué)得這個(gè)想法很超前，是一種好的嘗試，但在目前情況下，似乎不夠成熟。他個(gè)人不會(huì)選擇這種方式。他說(shuō)，影響買(mǎi)房的因素很多，也許定制住宅的房型會(huì)讓他很感興趣，但萬(wàn)一組織者拿的地塊不是自己理想的地段怎么辦？

　　另一白領(lǐng)錢(qián)先生也表示，在目前情況下，他還不太會(huì)接受定制化住宅，主要是時(shí)間原因，從組織購(gòu)房者到項(xiàng)目啟動(dòng)再到樓盤(pán)竣工，定制住宅可能要經(jīng)歷一個(gè)非常長(zhǎng)的過(guò)程，相信對(duì)于急于買(mǎi)房自住或者結(jié)婚的人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有這么長(zhǎng)的等待時(shí)間，等待的時(shí)間越長(zhǎng)，變數(shù)就越多，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心分析師認(rèn)為，隨著市場(chǎng)發(fā)展，定制化住宅觀念也將逐漸被接受。但目前來(lái)看，定制住宅非常個(gè)人化，某項(xiàng)定制可能一個(gè)客戶喜歡，而另一個(gè)客戶卻討厭，而開(kāi)發(fā)商還要考慮到項(xiàng)目整體風(fēng)格，操作難度很大。而且，一般定制住宅的花費(fèi)要高于非定制住宅。開(kāi)發(fā)商量身定做，購(gòu)房者能不額外付費(fèi)嗎？但目前大多數(shù)有意參與定制住宅的，都是看中這種方式能夠節(jié)省下一筆錢(qián)，一旦要為定制而支付額外的費(fèi)用，購(gòu)房者可能會(huì)退出去選擇其他能滿足需求的樓盤(pán)。(記者 徐運(yùn))