在銀行收緊房貸、數(shù)次加息的“累積效應(yīng)”等宏觀調(diào)控政策聯(lián)合發(fā)力下，同時(shí)受春節(jié)長(zhǎng)假的影響，今年1月深圳地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻逐漸有走出觀望的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的相關(guān)報(bào)告顯示，本月卓越時(shí)代廣場(chǎng)、現(xiàn)代商務(wù)大廈裙樓的熱銷，正說(shuō)明深圳的商業(yè)地產(chǎn)剛性需求的旺盛。在后市政策面已趨穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)向好的大環(huán)境下，深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)有進(jìn)一步的理性發(fā)展，剛性需求在觀望之后將會(huì)陸續(xù)釋放。節(jié)后，將有較多的新商業(yè)項(xiàng)目入市，如卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期單位、深圳灣口岸商業(yè)街、第五園商業(yè)街等。隨著商業(yè)項(xiàng)目的理性定價(jià)和投資者的理性投資，深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的成交將趨向穩(wěn)定。對(duì)于二手商業(yè)而言，節(jié)后商鋪?zhàn)饪偷脑龆鄬�帶�?dòng)商鋪?zhàn)饨鸬脑龇鶑?qiáng)勁，市場(chǎng)回報(bào)率將進(jìn)一步提高，后市的租賃市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)活躍。

　　推盤(pán)減緩，社區(qū)商業(yè)獨(dú)占鰲頭

　　2008年伊始，有7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售，商業(yè)面積為17580.14平方米，同比減少約五成，環(huán)比減少約七成，預(yù)售商鋪114套。1月商業(yè)物業(yè)的預(yù)售量銳減，其原因在于受到受宏觀調(diào)控政策的影響和農(nóng)歷新年的臨近，各開(kāi)發(fā)商暫緩項(xiàng)目的入市，房地產(chǎn)項(xiàng)目推盤(pán)量減少。

　　本月所預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目均為社區(qū)商業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積較小，如星河丹堤項(xiàng)目、龍翔花園項(xiàng)目的商業(yè)面積均不足千平方米。就各區(qū)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)情況而言，寶安、龍崗兩區(qū)預(yù)售商業(yè)物業(yè)9633.14平方米，占總供應(yīng)量的54.8%。

　　從商業(yè)物業(yè)的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，社區(qū)商鋪是1月商業(yè)物業(yè)成交的主流類型，占總成交比重的91%，這主要是因?yàn)樽鳛樽≌�配套的社區(qū)商業(yè)數(shù)量較多，且多以銷售為主。隨著CBD商業(yè)區(qū)的發(fā)展與完善，片區(qū)商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值逐漸被投資者所青睞，近期推出的現(xiàn)代商務(wù)大廈和卓越時(shí)代廣場(chǎng)都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

　　CBD商業(yè)區(qū)寫(xiě)字樓裙樓將成為今年的投資熱點(diǎn)。純商業(yè)項(xiàng)目在本月中的成交比重接近為零，在后市的成交中所占比重將日趨減少，這是由于純商業(yè)項(xiàng)目多為發(fā)展商自持，目前市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目?jī)H有保利文化廣場(chǎng)、萬(wàn)鑫五洲風(fēng)情購(gòu)物中心、坂田商業(yè)大樓、中信地鐵商場(chǎng)等，以消化存量為主。

　　主消存量，成交穩(wěn)中有升

　　1月深圳商業(yè)物業(yè)的成交面積約為2.56萬(wàn)平方米，環(huán)比上月增幅為95%，成交商鋪268套。深圳的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在歲末逐漸回歸理性，成交量走出低谷，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

　　從各區(qū)商業(yè)物業(yè)的成交情況來(lái)看，寶安、龍崗兩區(qū)的成交面積為1.63萬(wàn)平方米，為總成交量的64%。龍崗區(qū)以1.55萬(wàn)平方米的成交量占關(guān)外兩區(qū)比重的95%，在居住氛圍日益成熟的帶動(dòng)下，龍崗區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富和完善，社區(qū)商業(yè)的投資價(jià)值也得到投資者的關(guān)注，區(qū)域商業(yè)物業(yè)的空置率有所下降，中海大山地、金田豐華苑、紫郡等社區(qū)商業(yè)交易活躍。關(guān)內(nèi)區(qū)域中，福田以0.78萬(wàn)平方米的成交面積占據(jù)總成交量約30%的比重，CBD商業(yè)區(qū)的成熟和完善使周邊的商業(yè)項(xiàng)目贏得市場(chǎng)青睞，如橄欖綠洲家園和現(xiàn)代商務(wù)大廈的裙樓商業(yè)。羅湖、南山在本月也有少量成交。

　　商業(yè)抗跌羅湖最強(qiáng)

　　從各區(qū)商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)來(lái)看，羅湖是商業(yè)發(fā)展成熟的片區(qū)，其商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)一直保持穩(wěn)定的走勢(shì)。而一向是商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)維持最高水平的福田在本月僅為17300元／平方米，這主要是受橄欖綠洲家園商業(yè)裙樓成交價(jià)格僅為9000元／平方米而成交面積所占比重較大的影響。南山商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)為24700元／平方米。關(guān)外區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，寶安以14000元／平方米的成交價(jià)高于龍崗的12000元／平方米。

　　在政府限外資、稅收調(diào)節(jié)、加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理等一系列抑制投資的調(diào)控措施作用下，深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)逐漸理性回歸，自去年10月后，商業(yè)物業(yè)的成交價(jià)逐漸走穩(wěn)。本月商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)為14000元／平方米，環(huán)比上月略降12.2%。

　　商業(yè)二手市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)

　　1月雖然為傳統(tǒng)的投資高峰期，但受政府宏觀調(diào)控政策以及銀行收緊貸款資金的發(fā)放等問(wèn)題的影響，今年1月深圳二手商業(yè)物業(yè)僅成交1.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36.6%，同比下降78.9%。投資者對(duì)目前的市場(chǎng)均采取謹(jǐn)慎小心的觀望態(tài)度。銀行收緊房貸和數(shù)次加息的“累積效應(yīng)”，使普通投資者的投資欲望受到壓抑，目前活躍在二手商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上的多是資金實(shí)力較強(qiáng)的公司與財(cái)團(tuán)。二手商業(yè)物業(yè)的成交量雖然大幅下降，但成交價(jià)格一直沒(méi)有松動(dòng)，保持穩(wěn)中微升的走勢(shì)，這主要是因?yàn)樯啼佡Y源的稀缺。同時(shí)商業(yè)物業(yè)的租賃市場(chǎng)也是較為活躍。(李錦偉)