春節過后，京城的二手房市場開始出現回暖的跡象。據統計資料顯示，節后至今客戶登記量相比1月份同期上漲了20.1%。需求上漲最明顯的區域主要分布在中高檔房產集中的區域，其中以萬柳、中關村、朝陽公園需求量漲幅最高，3個區域環比1月份同期客戶需求分別上漲了37.9%、38%和36.2%。從這些區域增長的需求來看，總價在200萬元/套以上的中高檔房產占到了6成，成為打破“淡市”局面、引領回暖的排頭兵。

　　中高檔房交易量逐月走高

　　購買者主要集中在高收入人群的中高檔住宅，經過此前市場的波動再次顯示了其較強的“抗跌性”，這也是決定200萬元/套以上中高價位房產交易比重逐月持續走強的關鍵。自去年10月份起，總價在200萬元/套以上二手房成交比重逐漸上漲，2007年11月、12月以及今年1月總價在200萬元/套以上二手房成交比重分別為5.6%、7.0%、8.8%，主要仍集中在萬柳、中關村、朝陽公園等中高價位房產較為集中的區域。而春節長假過后，萬柳、中關村、朝陽公園等區域，200萬元/套以上的二手房需求量相比1月同期上漲了近4成，房產交易更是超過10%。

　　業內人士認為，200萬元/套以上房產交易比重走強的關鍵原因，除了該類房產在政策調控之下更具不可替代性外，更為主要的一點是消費者對于追求居住舒適度的提升。而中低價位房會受到限價房、政策性租用房等影響，使得部分中低價位購房者的可選擇性增多，在一定時間內影響了中低價位房產的整體交易。

　　相比中低價購房者，中高檔住宅的購房者更加注重房產本身所獨自享有的區位優勢和房屋品質，如區域資源的不可復制性和社區小環境等。而一般中低價位購房者更加關注的是公共資源是否優越，如交通狀況、生活便利度。

　　因此，具有生態資源、教育資源和商業資源優勢，形成成熟高檔居住氛圍的萬柳、中關村及朝陽公園，進一步顯現出區位的“聚集”優勢，使得區域內中高價位房產交易更加集中，3個區域交易比重占到了整體中高價位房產交易量的3成左右。

　　限價房節后沖擊樓市

　　去年北京推出了包括海淀溫泉鎮、順義新城1號地等定向安置限價房地塊在內的共計5批8塊限價地，今年2月19日，又再推豐臺花鄉紀家廟兩限房；這9塊限價房價格從4800-7800元/平方米不等。限價房的持續推出，以及2月18日北京市建委公布限價房購買政策，使節后市場對限價房產生了空前的熱情。業內人士認為，盡管限價房因價格低于周邊房價而廣受關注，但由于區域情況各不相同，限價房對區域市場的影響也不盡相同，并且暫不會對整體市場帶來沖擊。

　　其中，大盤集中且價格已趨于高位的花鄉區域，目前房價已經達到1.5萬元/平方米，與區域推出的限價房單價相比高出8700元/平方米。但由于供應僅有2600套，因此除可能產生短期影響外，對區域市場的整體影響并不顯著。而周邊新建商品房單價高出限價房兩倍以上的小營區域，限價房所帶來的市場沖擊明顯強于花鄉。但業內人士認為，在分流新建商品房客戶的同時，限價房建設也使區域配套不斷完善，對區域房產發展能夠起到帶動作用。

　　此外，在限價房供應體量最大的常營鄉區域，限價房的推出無疑延緩了區域房價的快速上漲。目前，常營區域二手房均價在1萬元/平方米左右，而常營限價房均價僅為5900元/平方米，且體量超大，達到101萬平方米。(仰靜)