去年十月前夕的房貸新政，給了高位運行的廣州樓市一記當頭棒喝。之后，市場陷入低迷，成交下滑，開發(fā)商重新進行價格定位。于是，廣州樓市開始了第一輪的降價潮，業(yè)界稱之為“向理性回歸”。這一輪降價潮最早從金沙洲的中糧萬科·金域藍灣開始，后來波及到老城區(qū)的萬科金色康苑，再蔓延到番禺。雖然降價后樓盤很受歡迎，但依然無法從根本上扭轉(zhuǎn)整體樓市的低迷。春節(jié)過后，全市又啟動了新一輪的降價潮。此次降價潮由白云區(qū)的雅居樂南湖半島豪廷和番禺區(qū)的廣州雅居樂花園聯(lián)手啟動，之后金沙洲再次成為跟風(fēng)響應(yīng)者，天河區(qū)則緊隨其后。目前，只有越秀和海珠等市中心區(qū)還未有明顯的降價動靜。由此反映出市中心區(qū)樓市具有極強的抗跌性。

　　第一輪降價潮 ：小降試“牛刀”

　　時間：去年11月至今年春節(jié)前 區(qū)域：金沙洲-荔灣-番禺

　　在第一輪降價潮中，最先“跳水”的是位于金沙洲的中糧萬科·金域藍灣，該盤在去年十一之前曾對外報價12000元/m2，但在11月開盤時起價卻在8000元/m2以內(nèi)，成交均價也才9000元/m2。這股降價風(fēng)隨即由萬科帶到了老城區(qū)，位于康王路的萬科金色康苑以均價14000元／m2開盤，大大低于當時市場的預(yù)期，結(jié)束了老城區(qū)的“天價時代”。

　　從金沙洲降到荔灣區(qū)

　　由于看到萬科降價后兩盤均熱銷的甜頭，“向理性回歸之風(fēng)”便一發(fā)不可收拾：荔灣區(qū)的力迅·原筑報價12000元/m2，開盤價8000~10000元/m2；越秀區(qū)的很多樓盤價格也跟隨回調(diào)了1000~5000元/m2不等。郊區(qū)番禺自然難以幸免。去年11月底，廣州雅居樂花園“Sunday”開盤價8500元/m2，到了12月下旬，調(diào)低至7700元/m2；今年1月底，錦繡香江“山水華府”驚人地打出“半價”，均價只在1萬元/m2左右，部分單位售價甚至低至8000多元/m2。

　　天河在此輪降價潮中是站得比較穩(wěn)的，珠江新城只出現(xiàn)了個別樓盤的降價，并沒有蔓延到整個區(qū)域。而海珠區(qū)由于有“合生系”、“珠江系”的穩(wěn)價托市，整體而言海珠區(qū)樓盤的回調(diào)幅度不大，只有個別中小型樓盤悄悄調(diào)低了價格。

　　第二輪降價潮 ：直接觸底

　　時間：今年春節(jié)起至今 區(qū)域：白云、番禺-金沙洲-天河

　　今年春節(jié)，廣州遭遇了前所未有的低溫天氣，樓市仿佛跟隨著天氣的腳步，也進入了一個“冰凍期”，由此也拉開了第二輪降價的序幕，而“始作俑者”就是雅居樂地產(chǎn)在白云區(qū)和番禺區(qū)的兩大盤。春節(jié)期間，雅居樂南湖半山豪廷新組團“知山聆水”推出30套一口價單位，售7500元/m2起；廣州雅居樂花園“SUNDAY”推出30套一口價單位，不分樓層朝向，售價7000元/m2，可謂一降到底。

　　白云番禺演繹“新年第一跳”

　　繼白云和番禺演出新年“第一跳”后，降價潮又涌到了金沙洲，開始了新年“第二跳”——金沙洲最大的商品房項目中海金沙灣宣布以6500元/m2起的價格推出全新350套單位。中海金沙灣此舉具有明顯的與限價房搶客的營銷意味，其降幅之大有點令人始料不及。要知道，去年年初該盤開盤價都已經(jīng)達6200元/m2，最高峰曾攀升到12000元/m2。

　　在天河區(qū)，則傳來歷德雅舍降價的消息，該盤原本發(fā)售價23000元/m2，現(xiàn)在價格已回調(diào)到20000元/m2。目前，荔灣、越秀和海珠區(qū)還未啟動第二輪降價潮，但今年老城區(qū)樓盤將放量供應(yīng)，新貨未來的價格走勢值得關(guān)注。

　　從頭來過 需要勇氣

　　在“9·27”房貸新政出臺之前，絕大多數(shù)開發(fā)商對市場情況的預(yù)計都相當樂觀，他們把樓價也定得很高。在遭遇政策重創(chuàng)之下，才反思定價并把價格回調(diào)，以期贏回買家的心。這當中，發(fā)展商可謂嘗透了“高開低走”的苦頭。

　　在經(jīng)歷了回調(diào)之后，春節(jié)后淡靜的市場迫使開發(fā)商不得不進行新一輪的價格定位。這一定位不得了，干脆從頭來過——一降到底，然后再從底部緩慢走高，重走“低開高走”之路。南湖雅居樂半島豪廷就是其中第一個“吃螃蟹”的樓盤，收效也是顯而易見的。

　　這種直接觸底，然后再往高走的價格定位手法會蔓延到全市嗎？如果價格降下來后成交復(fù)蘇了，發(fā)展商必定會逐步再拉高價格，這樣一直往上走，會不會慢慢又回升到去年那種瘋狂的上升狀態(tài)呢？樓價到底會在哪里穩(wěn)住？誰越早準確定出底線，誰將最先走出困局。(龍蕾)