鼠年伊始，深圳樓市還在“迷惘”。因?yàn)?007年的突然“變臉”，2008年的深圳地產(chǎn)似乎找不到太多令人興奮的理由。

　　2008年深圳房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣？是否還會(huì)出現(xiàn)大起大落的局面？何時(shí)能入市？這些都直接關(guān)系置業(yè)者的切身利益。2008年深圳區(qū)域的前景如何？什么樣的區(qū)域潛力最大？有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)？這是開(kāi)發(fā)商一直關(guān)注的焦點(diǎn)。而2008年深圳地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)方式有何變化？怎樣的房子才會(huì)贏得市場(chǎng)青睞？這些可能是各方都關(guān)心的問(wèn)題。

　　“慘淡經(jīng)營(yíng)”最少延續(xù)半年

　　樓市“慘淡”，具體表現(xiàn)在成交量的萎縮。無(wú)論新盤(pán)或是三級(jí)市場(chǎng)，因?yàn)槌山凰俣鹊木徛�，深圳樓市遭遇前所未有的階段性“供過(guò)于求”。自去年年底以來(lái)，大多數(shù)新盤(pán)保持在3成以下的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率，眼花繚亂的促銷(xiāo)與優(yōu)惠，似乎打動(dòng)不了自住客的“芳心”。在二手樓方面，市場(chǎng)低迷加上行業(yè)形象的受損，成交量更是“慘不忍睹”。

　　“賣(mài)家依然有僥幸心理，對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)并不充分。”中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，目前影響自住客置業(yè)的關(guān)鍵因素是價(jià)格，沒(méi)有在現(xiàn)有價(jià)格上做10%-20%的讓步，自住客們不會(huì)輕易出手。“買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)形成共識(shí)，這是擺在開(kāi)發(fā)商和投資客面前的共同考驗(yàn)。”因此他判斷，這樣的“慘淡”狀況至少要延續(xù)到年中，最終將以自住客的“勝利”而收?qǐng)觥Ｖ性�方面認(rèn)為，對(duì)比去年高峰期，深圳房?jī)r(jià)至少應(yīng)下跌40%以上，目前這一幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到。

　　深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕提到了政府因素，樓市“慘淡”一方面是因?yàn)殂y根緊縮抑制了投資性置業(yè)需求，而政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域高調(diào)推行民生理念，適度擴(kuò)大供應(yīng)量、大力建設(shè)保障性住房也不容忽視。

　　據(jù)悉，有關(guān)方面已經(jīng)明確，到2020年深圳將新增居住用地46-56平方公里，新增住房建筑面積1.2-1.5億平方米，以此數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在總量上與深圳同時(shí)期需要控制的人口規(guī)模基本相適應(yīng)。這些信息一定程度上加劇了自住客的等待預(yù)期。

　　主動(dòng)降價(jià)是明智之舉

　　“房?jī)r(jià)從長(zhǎng)線來(lái)看不會(huì)大起大落，短期的價(jià)格下降空間不會(huì)太大。”這是某開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法。但是業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)卻不盡相同。深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商如果按價(jià)不動(dòng)，那他們所期待的回暖說(shuō)法就基本不可能，現(xiàn)在的關(guān)鍵是各方要對(duì)深圳房?jī)r(jià)的落點(diǎn)有基本共識(shí)，比如降到多少才是各方都能接受的底線？

　　降到多少才合適？多數(shù)人認(rèn)為在現(xiàn)有基礎(chǔ)上下降2-3成比較能接受。有觀點(diǎn)建議，開(kāi)發(fā)商應(yīng)率先“破冰”，勇敢降價(jià)。事實(shí)上，元宵節(jié)萬(wàn)科新里程項(xiàng)目已公開(kāi)降價(jià)，當(dāng)日成交額超過(guò)2.5億元，成交總量近7成。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉是“主動(dòng)降價(jià)說(shuō)”的支持者。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商要在價(jià)格上做文章，以吸引自住客的大批入市，以此刺激市場(chǎng)回暖。”他認(rèn)為，與其讓樓市忍受長(zhǎng)期“陰跌”，開(kāi)發(fā)商倒不如像萬(wàn)科一般“痛快割肉”，“陰跌”對(duì)市場(chǎng)各方的影響最大。

　　盡管有深圳開(kāi)發(fā)商認(rèn)為萬(wàn)科“降價(jià)”只是偶爾行為，但他們也承認(rèn)，“在新項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定方面會(huì)更加謹(jǐn)慎。”

　　“市盈率”低的物業(yè)最抗跌

　　“套用股票的說(shuō)法，‘市盈率’低的物業(yè)最抗跌。”有分析人士認(rèn)為。如果把價(jià)格與價(jià)值的比看作物業(yè)“市盈率”的話，那么處于發(fā)展前景可觀、過(guò)往投資成分較少、自住比例較高的區(qū)域，其定價(jià)又相對(duì)合理的物業(yè)最為抗跌，也最為自住客所青睞。高海燕博士稱(chēng)，“空間距離的高效率和城市資源的成熟決定了房產(chǎn)的核心價(jià)值，性價(jià)比高的產(chǎn)品會(huì)在今年市場(chǎng)中脫穎而出。”

　　關(guān)內(nèi)物業(yè)比關(guān)外物業(yè)抗跌，城市中心的豪宅比邊緣地帶的小戶型保值，有業(yè)內(nèi)人士給出這樣的“規(guī)律”。從區(qū)域來(lái)看，已經(jīng)確立為深圳“雙中心”的福田與南山，也更容易讓置業(yè)者有“安全感”。香蜜湖片區(qū)的豪宅和華僑城區(qū)域的高檔住房，歷經(jīng)市場(chǎng)調(diào)整，價(jià)格依然相對(duì)“堅(jiān)挺”。

　　相反有人對(duì)龍崗、寶安片區(qū)今年的眾多新盤(pán)表示了擔(dān)憂。雖然有奧運(yùn)會(huì)及深圳大運(yùn)會(huì)的利好刺激，但是這些概念都僅使用于上升期的投資型市場(chǎng)，而目前的深圳樓市恰恰是調(diào)整期的自住型市場(chǎng)，這些概念基本上無(wú)法為開(kāi)發(fā)商炒作。

　　因此有開(kāi)發(fā)商坦言：“2008年對(duì)我們來(lái)說(shuō)要求更高了，每個(gè)區(qū)域都有各自的特色，客戶群也有差異，所以產(chǎn)品本身的正確定位，精益求精的居住品質(zhì)，成為項(xiàng)目在市場(chǎng)中脫穎而出的必備條件。”(盧青)