新春過后的深圳樓市仍然延續(xù)著濃厚的“觀望風”，成交持續(xù)稀少，樓市依舊低迷。而與之形成鮮明對比的卻是“持續(xù)活躍”的租賃市場。記者近日走訪多家房產(chǎn)中介了解到，新春過后的深圳租賃市場成交活躍，各個區(qū)域的租金水平都有所提高。特別對于二手商業(yè)而言，節(jié)后商鋪租客的增多帶來商鋪租金的增幅強勁。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著市場回報率的進一步提高，租賃市場將會繼續(xù)活躍。

　　租客增多成交活躍

　　“開春后，公司辦理的主要業(yè)務(wù)都是租賃業(yè)務(wù)，比年前的成交還要活躍”。中原地產(chǎn)的王先生剛剛處理完一筆租賃業(yè)務(wù)，他拿著手中的幾張業(yè)務(wù)單告訴記者，剛上班沒多久，他就達成了三筆租賃業(yè)務(wù)，比起現(xiàn)時的房產(chǎn)買賣交易要輕松得多。王先生表示，樓市遭遇“寒冬”，卻帶來深圳租賃市場的持續(xù)升溫，呈現(xiàn)出供需兩旺的狀況，不僅租金相應(yīng)上漲，租賃交易也表現(xiàn)活躍。“每年開春后都是租賃市場的高峰期，今年更是如此了”。

　　王先生告訴記者，這段時間，通過網(wǎng)絡(luò)、電話或者上門咨詢等方式尋租的租客數(shù)量明顯增多，且大多是以換房為目的上班一族。“由于年前一段時間積累了大量的有效租盤，因此盡管租客的數(shù)量有明顯增加，市場供給在短期依然能夠滿足需求”。

　　“不僅租客增多，租金也普遍上漲了”，這是多家地產(chǎn)中介人員的普遍感受。在福華路一家地產(chǎn)中介上班的小袁告訴記者，福田中心區(qū)的租賃需求大，租賃市場一直活躍。“較去年年底來說，我們公司開春后有了兩三成的成交增幅”，她表示，目前像星河國際75平方米的兩房精裝戶型，租金就高達6000元／月，普遍的租金回報率在5個點以上。位于福田區(qū)蓮花北村的中介人員小張告訴記者，該小區(qū)物業(yè)年后的租金也普遍上漲，平均比節(jié)前至少高出100元／月；景田片區(qū)的租金也普遍上漲，緹香名苑部分一室一廳公寓的報價甚至超過了3000元／月。位于深圳傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域中心地帶的上步片區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚，片區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施完善，社區(qū)成熟，交通便利，歷來是自住型商家及白領(lǐng)的置業(yè)首選。據(jù)該片區(qū)的中介人員介紹，該片區(qū)2月份的租賃市場十分活躍，月均租金均有所上漲。目前，一居室約1500元／月，二居室約2800元／月，三居室約3500元／月。“在近期的租賃市場方面，全市各個區(qū)域的租金水平都有所提高了”。

　　隨后，記者來到羅湖火車站片區(qū)，該片區(qū)的二手房多是一些配套較為齊全的住宅，是深圳二手市場比較成熟的一個片區(qū)。中介人員小謝告訴記者，這個片區(qū)的房子比較適合投資，在這里，二手房租賃市場一直很活躍，租金回報率也較高。“我前兩天剛放出幾個租盤，不到兩天時間就出手了，而且租賃雙方交易十分順暢”。據(jù)了解，該片區(qū)靠近羅湖口岸，在該片區(qū)置業(yè)的港人較多。由于生意往來，港人在該片區(qū)買房、租房的比例特別大，這也是該片區(qū)價格一直堅挺的主要原因。目前，該片區(qū)的二手房租金回報率在6%-8%。“相比樓盤的銷售價格，租金的走勢更能真實反映房地產(chǎn)市場供需狀況。”小謝表示，“深圳樓盤的租金價格在房價微跌的情況下，正在慢慢攀升，只要買方依舊持幣待購，租房人群仍將增量，而房價近期不會大跌，那么房租將持續(xù)走高。”

　　寫字樓租售價格齊升

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在深圳的住宅市場逐漸沉寂、正等待新一輪的變化時，深圳寫字樓市場則呈現(xiàn)出一番不同的景象：深圳多個區(qū)域市場寫字樓租金售價齊升，租售市場持續(xù)增長，呈現(xiàn)出積極、健康的發(fā)展勢頭。

　　相關(guān)研究報告顯示，受福田中心區(qū)的整體帶動，深圳高端寫字樓市場近幾年取得了長足的發(fā)展，全市甲級寫字樓數(shù)量達到19個，提供辦公面積達134.42萬平方米。在供應(yīng)量逐年上漲的同時，甲級寫字樓物業(yè)空置率呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢。目前，深圳市甲級寫字樓空置率已經(jīng)低于10%，僅為8.4%，地王商業(yè)中心、華潤大廈、諾德中心、國際商會中心等標志性物業(yè)的空置率更在5%以下。甲級寫字樓物業(yè)的吸納量已達到8.47萬平方米，表現(xiàn)出市場對高端物業(yè)的良好反應(yīng)。

　　“受2007年深圳市寫字樓市場整體供應(yīng)偏少及物業(yè)需求增加的影響，多個區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龀尸F(xiàn)出租售價格齊漲的良好局面，其中以福田中心區(qū)高端寫字樓價格增幅最為顯著”。深圳招商地產(chǎn)研究人員李先生表示，目前，中心區(qū)主要寫字樓的物業(yè)租金已普遍超過120元／平方米／月，甲級寫字樓物業(yè)租金水平超過135元／平方米／月。預(yù)計隨著未來數(shù)棟單一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)的供應(yīng)，中心區(qū)寫字樓租金將被進一步拔高，最高租金將超過200元／平方米／月，達到中心區(qū)寫字樓市場的新高。他表示，由于中心區(qū)供應(yīng)的銷售物業(yè)越來越少，寫字樓售價也不斷攀升。目前，中心區(qū)寫字樓的物業(yè)售價均超過25000元／平方米的水平，優(yōu)質(zhì)物業(yè)叫價更超越40000元／平方米。

　　“去年7月上市的金運世紀大廈均價在26000元／平方米／月以上，南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城西座目前售價更是達到了30000元／平方米／月，成為片區(qū)寫字樓市場的新高”。中原地產(chǎn)王先生告訴記者，在租金方面，車工廟片區(qū)的現(xiàn)有租金已和福田中心區(qū)相差無幾，地王商業(yè)中心的租金亦超過了135元／平方米／月。

　　需求激增淡季不淡

　　據(jù)相關(guān)部門市場研究顯示，在二手住宅買賣市場持續(xù)低迷時，房租卻一直上漲。其中中低檔住宅租賃價格比2007年年初上漲30%，高檔住宅租金上漲10%。年底原本是租賃淡季，但2007年年底卻一反常態(tài)，成交火熱，租金水平一直保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。有關(guān)專業(yè)人士表示，租賃需求的不斷增加促使租金上漲。

　　據(jù)了解，傳統(tǒng)租賃市場的發(fā)展規(guī)律一般是：年尾，不少人返鄉(xiāng)，租賃市場轉(zhuǎn)為清淡；春節(jié)后，不少人返回深圳及一些人換房等原因，租賃市場開始活躍；到了5-8月份，畢業(yè)生來深就業(yè)，租賃市場需求達到頂峰，租金也是全年最高。但是2007年有所不同，年底租賃市場依然活躍，并持續(xù)需求旺盛。專業(yè)人士稱，有三大原因可以解釋此種現(xiàn)象。

　　第一，在市場觀望氣氛的影響下，不少置業(yè)者暫時擱置買房計劃，轉(zhuǎn)買為租。這部分人的居住需求暫時會通過租賃市場來實現(xiàn)，從而成為租賃市場上增加的有效需求。一般來說，每年年底會有一批購房潮，部分置業(yè)者選擇年底買房，在新居過年，從而令年底買賣市場的成交量有明顯增加。但是2007年年底的購房潮沒有出現(xiàn)。據(jù)悉，2007年10月和11月，全市共成交二手住宅8763套，2006年同期成交17810套，不足2006年的一半。

　　第二，城中村的改造、拆遷，令租賃供給明顯減少，從而促使部分租賃需求轉(zhuǎn)往商品房市場。有分析說，深圳城中村10%的土地承擔著70%的人的居住需求，這足以看出深圳城中村在整個租賃市場中扮演的角色。現(xiàn)在，隨著城中村改造的進行，之前居住在城中村的部分租客不得不搬出，成為商品房租賃市場新增的租賃需求。

　　第三，政府嚴查公務(wù)員利用經(jīng)濟適用房謀取個人私利的行為，促使部分租賃需求流向商品房市場。而且，這一舉措不僅令商品房市場的租賃需求有所增加，從短期來看，實際上也減少了整體租賃市場的有效供給，最終令商品住宅的租賃成交越來越紅火。租賃市場穩(wěn)步上升，深圳租賃市場和買賣市場的發(fā)展存在著本質(zhì)的區(qū)別。就買賣市場而言，有可能在各種投機行為的哄抬下，造成供不應(yīng)求的市場假象，從而帶來房價的瘋漲。但對于租賃市場而言，完全是由剛性的供需關(guān)系所決定的，不存在炒作行為。只要有租賃需求的存在與增加，租賃市場就能持續(xù)發(fā)展。就目前深圳的住宅租賃市場來說，明顯是租賃需求大于供給，造成租金明顯上漲。

　　專業(yè)人士稱，值得注意的是，雖然目前租金水平上漲幅度較為明顯，但是遠沒有到租賃客戶群體承受的臨界點，所以租賃需求的增加，將會使租賃市場步入穩(wěn)步上升期，未來的租金將繼續(xù)看漲。(陳穎)