降價了？對于更多開發商來說，他們更愿意聽到的是“打折”。據了解，目前幾乎所有在售新盤都有93折至98折不等的優惠，而且對誠意客戶的打折力度更大。雖然同樣是調整售價優惠消費者，但是“暗折”與“明降”的差別，絕不僅僅是字眼上的。

　　“這是在考驗開發商的心理，以及對后市的把握。”一位業內人士認為，之所以“打折”遲遲不愿意成“降價”，其一是開發商在維護項目形象，穩定客戶心理；其二也說明開發商的市場信心正在恢復，“一旦市場回暖，就可隨時取消折扣”。

　　誠意客戶可享“折上折”

　　“每個階段的折扣都有不同，看房后覺得滿意的，還可以面談折扣。”龍華某品牌項目3期目前均價是1.1～1.2萬／平方米，可優惠97折。實際上對比去年該項目2期時的1.4～1.5萬／平方米價格，3期已經出現了2～3成的降幅。同樣的還有位于福田區委旁邊的某小戶型，開盤價一度高達2.3～2.5萬／平方米，而最新的售價卻是2.1萬／平方米，而且一次性付款可享受95折，按揭則是97折，如此算來，降幅也達3成。當記者問起該項目是否開始降價時，售樓人員的回答是“僅僅是現階段的優惠，價格并沒有太大波動，成交后折扣還可面談。”在布吉石芽嶺片區的某新盤，記者也獲知“本身有一定優惠”，更主要是看房滿意后，再進一步詳談，“盡量滿足折扣要求。”

　　誠意客戶可以“折上折”，在記者走訪的多個在售樓盤中，發現了這樣的“潛規則”。實際成交的置業者，往往都能爭取到在開發商宣稱的折扣上，再低1～2個點，這等于是開發商將暗折“進行到底”。

　　“影響自住客置業的因素，最大的就是價格。”一位市場人士稱。開發商此舉讓置業者認為享受到了額外的優惠，而另一方面則借此拉近與自住客理想價格的差距，從而促進成交。“這也可以看作是開發商探低的表現”。

　　要說降價不容易

　　據了解，市場上大多數在售項目采取了不同程度的優惠措施，優惠程度比以往更為可觀，其中不乏萬科、中海等品牌物業。例如萬科第五園的高層單位均價是1.15萬元／平方米，另外贈送精裝修。中海西岸華府目前可售單位不多，在維持7000元／平方米低價的同時，同樣贈送精裝修。英郡年華的最新均價是1.15萬元／平方米，每戶有20～50平方米不等的面積贈送，而且送裝修，誠意客戶還可享受折扣。諾德國際均價是1.5萬元／平方米，一次性付款可打95折，按揭可打97折。慢城推出了帶800元／平方米標準裝修的單位，按揭購房享受99折，一次性付款是96折。佳兆業茗萃園新推出的單位中，除了依然保持6800元／平方米的價格，2成首期購房折扣是99折，3成則是98折。相對而言，中成天邑和熙龍灣的優惠力度較小，前者均價為2.2萬元／平方米，在贈送部分面積的同時，99折優惠；后者均價為1.8萬元／平方米，有98折優惠。

　　目前，除了萬科直面“降價”外，其他開發商均對此較為敏感。例如有萬科第五園的業主被告知，在補繳300元后，同樣可以享受在售高層1200元／平方米的裝修贈送，而其他開發商并未采取類似措施。有市場人士指出，大部分開發商害怕承認降價后，惹來前期業主的異議，“砸售樓處這樣的事件，還可能重演。”而且一旦開始降價，又極易引發連鎖反應，這更不利于項目銷售，中小開發商尤其如此。

　　年中市場是關鍵

　　“自住客依然認為市場價位偏高，不愿主動入市。”中原地產一位分析人士指出，實際價格與自住客理想價位依然有20%以上的差距。因此，開發商普遍打折、優惠甚至是折上折，都在試圖尋找一個價格的平衡點。

　　事實上，除了價格之外，影響自住客購房的還有物業本身的品質，用材、質量、創新、居住環境等，都在自住客的考慮范圍之內。因此開發商在價格上做文章的同時，也需要從物業的性價比角度去迎合自住客。

　　“5、6月份是關鍵。”有開發商的營銷人士表示，對后市不應過于樂觀，如果到年中市場觀望仍然嚴重，自住客入市仍不積極的話，中小開發商的資金壓力將會更加突出，屆時“暗折”變“明降”就是水到渠成的事了。(盧青)