樓市向下拐了嗎？房?jī)r(jià)降了嗎？這兩句話是年后朋友見面時(shí)說(shuō)得最多的寒暄用語(yǔ)，爭(zhēng)執(zhí)也是最激烈的。從代表委員到地產(chǎn)名嘴，從專家學(xué)者到草根百姓，從研究機(jī)構(gòu)到大眾媒介，圍繞這兩個(gè)問題進(jìn)行了一場(chǎng)“全民大討論”。

　　從記者所看的盤來(lái)看，目前本市在售樓盤有漲的，有跌的，也有不漲不跌的，三類樓盤不乏其例，難以一言以蔽之，今春樓市初現(xiàn)“戰(zhàn)國(guó)特征”。

　　漲價(jià)盤：上漲3000元不稀罕

　　虹口區(qū)的復(fù)城國(guó)際，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，是集住宅、辦公、酒店式公寓為一體的綜合小區(qū)，并規(guī)劃有聯(lián)排別墅。4月中下旬該盤將推出5層帶電梯的低密度公寓，有101平方米的兩房和141平方米的三房。

　　日前，記者走進(jìn)售樓處，售樓小姐表示，新推出的多層住宅共20套，兩房10套，三房10套，均價(jià)約為2.7-2.8萬(wàn)元/平方米，比前面的高層單價(jià)高3000元左右。當(dāng)記者詢問漲幅為何這么高時(shí)，她解釋說(shuō)：這是小區(qū)最里面的房子，很安靜；今年10月份就交房，等待時(shí)間較短；另外，得房率高，有88%；房屋品質(zhì)也更高一些。

　　南匯區(qū)綠地東岸漣城，由綠地集團(tuán)開發(fā)，為臨港新城首個(gè)、也是目前唯一一個(gè)在建、在售住宅項(xiàng)目。今年3月8日新推120套房源，兩天去化90余套，均價(jià)8000元/平方米，比上一批房源漲了200元。該盤從去年9月份推盤，一期推出690多套，當(dāng)時(shí)均價(jià)為6900元/平方米；去年12月份，均價(jià)已漲至7500元/平方米。為何價(jià)格“三級(jí)跳”？銷售經(jīng)理說(shuō)，臨港新城規(guī)劃良好，今后交通也非常便捷，有A30、A4公路和軌交11號(hào)線等，今后還可用作度假房，迎合了目前的投資趨勢(shì)，價(jià)格一路上揚(yáng)。

　　知名樓盤仁恒河濱城，今年3月中旬推出一批新房源，均價(jià)3.5萬(wàn)元-3.6萬(wàn)元/平方米，比上一批房源上漲1000-2000元/平方米，推盤以來(lái)銷售形勢(shì)不錯(cuò)。漲價(jià)是因?yàn)榈靥幤謻|聯(lián)洋國(guó)際化社區(qū)，具有稀缺性，而且新案都為靠近洋涇港自然河的景觀房，裝修檔次提高。

　　降價(jià)盤：9.5折成讓利底線

　　談起上海樓盤降價(jià)幅度，無(wú)疑萬(wàn)科元宵節(jié)讓利最多，最高達(dá)到9.2折，該記錄至今未有樓盤刷新，滬上樓盤即使降價(jià)，也是以9.7折、9.8折居多。

　　在剛結(jié)束的上海之春房展會(huì)上，崇明的綠島陽(yáng)光打出9.5折的大幅廣告，成為房展會(huì)上折扣最多的樓盤。據(jù)售樓小姐介紹，9.5折的讓利只針對(duì)8套別墅，每套總價(jià)都在300萬(wàn)元以上，對(duì)購(gòu)房者的錢包是個(gè)不小的考驗(yàn)。

　　與不少樓盤打折、促銷羞答答不同，3月22日開盤的綠洲香島花園，均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，辦理貴賓卡可打9.8折。該盤位于莘松路近春九路，小區(qū)三面環(huán)水，入口即為2.5萬(wàn)平方米綠地廣場(chǎng)，分五期開發(fā)，提倡“大戶型、法式白、軟裝飾”的理念。

　　據(jù)記者調(diào)查，3月份的新開盤中，11個(gè)樓盤表示將提供數(shù)目不等的優(yōu)惠政策，以9.7折、9.8折居多。比如金誼河畔，購(gòu)房者可花2000元辦一張預(yù)約卡，開盤當(dāng)日選房成功，憑卡每平方米優(yōu)惠300元；選房不成功，2000元如數(shù)奉還。

　　走平盤：開發(fā)商不變應(yīng)萬(wàn)變

　　上海香溢花城位于光新路石泉東路，總建筑面積達(dá)46萬(wàn)平方米，內(nèi)含住宅、商辦、酒店、教育設(shè)施等多種產(chǎn)品。目前在售房源均價(jià)為1.8萬(wàn)元-2.2萬(wàn)元/平方米，與去年新開時(shí)的價(jià)格保持一致。且銷售形勢(shì)平穩(wěn)上升，平均每周去化4套，在區(qū)域內(nèi)屬于表現(xiàn)較好的樓盤之一。在上海之春房展會(huì)上，該樓盤參觀者頗為踴躍，看房班車每次都擠滿，意向購(gòu)房的已經(jīng)定購(gòu)了20多套。

　　該樓盤均價(jià)堅(jiān)持走平，開發(fā)商表示，對(duì)自己設(shè)計(jì)和建造的樓盤品質(zhì)充滿信心，定房?jī)r(jià)是有原則的，希望房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)發(fā)展的走勢(shì)。

　　據(jù)記者調(diào)查，在3月份的新開盤中，有近一半新盤單價(jià)“平走”。分析認(rèn)為，這表明開發(fā)商和購(gòu)房者一樣，其實(shí)都在觀望，一方為選擇最佳時(shí)機(jī)推盤，謹(jǐn)慎定價(jià)；另一方則仔細(xì)觀察，謹(jǐn)慎下單。但春節(jié)以后，本市一手房日成交量悄然從個(gè)位數(shù)漲到兩位數(shù)，再到三位數(shù)，樓市已露出回暖端倪。

　　樓市觀點(diǎn)

　　觀點(diǎn)1：別被娛樂化觀點(diǎn)忽悠

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授華偉：大家不要被娛樂化的觀點(diǎn)所忽悠，該出手時(shí)就出手。我們需要理性的思考，要看市場(chǎng)上的主流是什么？是開發(fā)商的聲音吸引了我？還是政府的聲音左右了我？還是金融家的聲音讓我更加青睞？他們的位置不一樣，觀點(diǎn)也不一樣。只有通過自己的理性判斷，而不是跟風(fēng)，才能找到機(jī)遇，也才有可能在適當(dāng)時(shí)機(jī)圓自己的居住夢(mèng)。

　　購(gòu)房莫錯(cuò)失良機(jī)，早買早痛，早痛早解放。但是我強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，第一不要逾越自己的能力，第二不要錯(cuò)失良機(jī)。在這個(gè)時(shí)代如果你有能力去選擇，卻錯(cuò)失良機(jī)，這種痛苦會(huì)終生伴隨你。

　　觀點(diǎn)2：部分盤回調(diào)20%屬正常

　　某知名投資公司分析師叢力：市場(chǎng)觀望氣氛是否持續(xù)，還是已經(jīng)驅(qū)散，目前仍不太明確。預(yù)計(jì)在今年第二季度可看出端倪，是回暖，還是依舊平穩(wěn)，第二季度可以說(shuō)是一個(gè)關(guān)鍵期。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)最終由供求關(guān)系決定，供給不足在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)依然存在，而需求方面的壓力，不會(huì)因?yàn)樽》勘Ｕ象w系的初步啟動(dòng)一下子釋放，因此整體上有效供給依舊不足。在沒有新的緊縮調(diào)控政策的情況下，一旦二季度房?jī)r(jià)不像消費(fèi)者預(yù)期的那樣回落，預(yù)計(jì)購(gòu)房小高峰將重現(xiàn)，房?jī)r(jià)會(huì)在目前的水平上下小幅波動(dòng)。而同時(shí)，部分地區(qū)部分樓盤虛高的房?jī)r(jià)也有可能擠出部分泡沫，回調(diào)20%內(nèi)都屬正常。

　　觀點(diǎn)3：口號(hào)響亮折扣很小

　　一位叫“黃浦江上的帆船”的網(wǎng)友：在一片“拐”聲中，上海的購(gòu)房者并未迎來(lái)渴望已久的優(yōu)惠大甩賣。現(xiàn)在開發(fā)商促銷是嗓門大、口號(hào)響，實(shí)際折扣很小、很微弱，中心城區(qū)房?jī)r(jià)依然很高、很堅(jiān)挺。

　　一位叫“l(fā)ing—sj”的網(wǎng)友：房展會(huì)上，中環(huán)以內(nèi)的樓盤幾乎絕跡，內(nèi)環(huán)以內(nèi)只有兩三處樓盤。幾個(gè)比較大的樓盤，都集中在外環(huán)線周圍。開發(fā)商也曉得，距離是一個(gè)問題，因此在宣傳上動(dòng)了不少腦筋。在一處樓盤前，一對(duì)小夫妻研究起了廣告。妻子反復(fù)念叨：“徐家匯的‘后花園’，在哪里呢？”丈夫研究了地圖上幾條陌生的路名后發(fā)現(xiàn)，樓盤是在松江。“杭州還是上海的后花園呢，往遠(yuǎn)處想就對(duì)了。”

　　記者札記 還是“該出手時(shí)就出手”

　　自樓市步入快速發(fā)展通道，該不該買房這個(gè)話題就一直是個(gè)熱點(diǎn)，甚至因此成就了不少“話題英雄”。在房?jī)r(jià)走勢(shì)撲朔迷離的現(xiàn)在，爭(zhēng)執(zhí)更達(dá)白熱化，專家學(xué)者、地產(chǎn)大亨、普通市民等爭(zhēng)相在各種平臺(tái)發(fā)表自己的看法，不少是“語(yǔ)不驚人死不休”。

　　現(xiàn)在判斷任何觀點(diǎn)的正確與否都是不客觀的，沒有人可準(zhǔn)確預(yù)知未來(lái)。但有一點(diǎn)可以肯定，在目前樓市“戰(zhàn)國(guó)特征”下，開發(fā)商之間內(nèi)訌，專家學(xué)者之間吵嘴，平民之間“網(wǎng)罵”，媒體之間觀點(diǎn)紛爭(zhēng)。紛亂樓市更需一雙慧眼，而不是一張利嘴。某市民聚會(huì)必談房?jī)r(jià)，談房?jī)r(jià)必說(shuō)拐點(diǎn)，其妻則相反，從不高談闊論，她認(rèn)為只買一套自住房，不必太在乎漲跌，即使一年跌了幾萬(wàn)元，跟目前的房租也差不多，但住在自己的房子里，心情比租房愉悅。經(jīng)過幾次“家庭大戰(zhàn)”后，最終女方占上風(fēng)，去年上半年他們?cè)诤缈趨^(qū)買了一套小戶型，至今該房已升值十幾萬(wàn)元。

　　作為一介平民，在沒有資金優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì)的背景下，與其喋喋不休地紙上談兵，不如實(shí)地看看樓盤。除受大勢(shì)影響，新盤價(jià)格漲跌還受開發(fā)商資金鏈情況、“存貨”多寡、心理預(yù)期、板塊供應(yīng)等各種因素制約。如果買二手房，與上家的資金情況與心理素質(zhì)密切相關(guān)，更難“統(tǒng)一論”。

　　買房“茲事體大”，不管哪個(gè)知名專家、地產(chǎn)大亨的觀點(diǎn)，如果錯(cuò)了，而你跟了，他不會(huì)為你錯(cuò)失的機(jī)會(huì)埋單。最好的例證就是2005年易憲容的“大跌論”，“上海房?jī)r(jià)要降50%，北京房?jī)r(jià)降30%”的看法最終成了一個(gè)經(jīng)典笑話，但一旦錯(cuò)失了機(jī)會(huì)，卻不能當(dāng)成笑話來(lái)談，幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的機(jī)會(huì)成本，誰(shuí)來(lái)補(bǔ)償？在日益務(wù)實(shí)的今天，在強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)性收入的當(dāng)下，說(shuō)到底，只有你才能為自己的機(jī)會(huì)埋單。還是該出手時(shí)就出手。(張之花 胡敏方)