樓市“拐點(diǎn)”的論調(diào)從去年唱到今天，市場低迷的現(xiàn)狀也是有目共睹。然而，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年被業(yè)內(nèi)人士稱為最為寒冷的一季度，北京樓市的房價、地價還是出現(xiàn)了兩位數(shù)字的大幅度增長。“拐點(diǎn)”的預(yù)期和現(xiàn)實(shí)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)大相徑庭，到底樓市“拐點(diǎn)”意味著什么？期待著“拐點(diǎn)”下買到便宜房的蕓蕓購房者，苦等半年依然無果。然而面對著縮水近半的交易量，開發(fā)商依然在“死扛”著房價。

　　“拐點(diǎn)”，這個讓數(shù)以千計購房者期待的時刻，難道只是某些開發(fā)商掩蓋地產(chǎn)公司大吞并的“遮掩布”，而與房價無關(guān)？

　　不管當(dāng)初拋出“拐點(diǎn)”論的始作俑者是誰，而他的居心又是為何，就目前形式來看，5月份的到來無疑讓樓市進(jìn)入了一個生死考驗期。挺過去就意味著今后半年樓市可能回暖，倒下則意味著樓市的“戰(zhàn)國時代”結(jié)束，大批中小開發(fā)商面臨淘汰出局。

　　北京房價乘奧運(yùn)東風(fēng)會將漲價進(jìn)行到底，還是回歸理性？面對這個多方利益的焦點(diǎn)，有人絕對看空，預(yù)言“百日劇變”；有人絕對看漲，堅稱“拐點(diǎn)”未現(xiàn)。而在宏觀調(diào)控層面，樓市也是不斷傳來各種來自不同部門的聲音。有人說，房產(chǎn)業(yè)早已“綁架”了金融業(yè)；有人說，物業(yè)稅有望年內(nèi)出臺，一時間霧鎖樓市。

　　房價上漲“迷惑”樓市

　　專家直言交易量下跌才是真相

　　國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，北京市一季度房屋銷售價格同比上漲13.9%，漲幅比上年同期提高4.9個百分點(diǎn)，而此前1月、2月和3月份房屋價格同比上漲也達(dá)到了14.3%、13.7%和13.8%的高位區(qū)間，這一數(shù)據(jù)發(fā)布后，無疑讓業(yè)內(nèi)一片嘩然。拐點(diǎn)、打折、促銷后的京城房價為何還如此高漲？對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，樓市談“拐點(diǎn)”還為時過早，但的確現(xiàn)在行業(yè)處于一個比較為難的時期，市場已經(jīng)由以往關(guān)注房價轉(zhuǎn)而關(guān)注交易量的急劇下降。

　　上周，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份住宅日均交易量為222套，環(huán)比降11%。而4月份北京開盤項目達(dá)到了50個，新增供應(yīng)面積為99.5萬平方米，新增供應(yīng)面積上漲31.4%。而實(shí)際銷售只有81.6萬平方米，出現(xiàn)了今年首次的供應(yīng)大于實(shí)際需求的局面。而最新數(shù)據(jù)顯示，5月份北京市的開盤量將接近60個，無疑供大于求的局面將進(jìn)一步加大。一直以來，剛性需求被認(rèn)為是我國房價上漲的直接推動力，供求關(guān)系緊張也被開發(fā)商視為房價上漲的硬道理，然而現(xiàn)在市場已經(jīng)處于供過于求的局面，那么房價是否會進(jìn)入下跌通道？陳國強(qiáng)認(rèn)為，雖然現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)處于比較困難的時期，但尚不能以此就直言房價將要下跌，主要是由于目前我國整個宏觀經(jīng)濟(jì)處于通脹局面，房價的漲跌要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的變化。同時他個人認(rèn)為，從長期看，北京的房價還將會繼續(xù)上漲。

　　近日來對樓市“唱空”的SOHO中國主席潘石屹則向記者表示，“這次樓市危機(jī)，必然導(dǎo)致五環(huán)以外8000元/平方米以下的樓盤下跌，主要是由于去年供應(yīng)的60%以上的保障性住房用地，全集中在這些區(qū)域，因此這些樓盤存在著降價的壓力”。同時他還表示，發(fā)布的房價之所以居高不下，主要是由于今年入市的項目全是“70/90”政策下的房子，而這些小戶型的房子單價都比較高。

　　與此同時，記者發(fā)現(xiàn)，今年一季度四環(huán)路以內(nèi)的住宅期房平均價格達(dá)到每平方米16935元，四至五環(huán)路為每平方米16500元，五環(huán)路以外為每平方米8810元。不難看出，北京的房價區(qū)域間的差距已經(jīng)相當(dāng)之大了，因此已不能用均價來反映樓市的變化了。

　　“官方”地價上漲超兩成

　　“私下”土地交易價格降至“冰點(diǎn)”

　　上周，中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京一季度住宅地價同比漲1279元/平方米，漲幅高達(dá)22%。這與近一段時間內(nèi)人們經(jīng)常看到全國土地流拍的消息大相徑庭。記者了解到，今年一季度進(jìn)入市場的土地有42塊，去年同期只有10塊。北京市建筑設(shè)計研究院工程師徐晨表示，雖然今年出現(xiàn)了兩次土地出讓流標(biāo)的事件，但土地交易仍較活躍，比如出現(xiàn)了成交價17.4億元的通州新地王，這主要是去年土地市場活躍氣氛的一個延續(xù)，而且一季度成交的土地大部分是去年年底時掛牌的，因此報價偏高，所以徐晨認(rèn)為，這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)的參考意義值得商榷。

　　一方面是土地招拍掛市場出現(xiàn)流標(biāo)事件；一方面開發(fā)商私下尋覓合適地塊的行為仍然活躍。潘石屹向記者透露，最近找他推銷地的人很多，平均每天大概有幾十個，但由于他只希望尋找CBD附近的土地，因此一直沒有成交。潘石屹表示，今年“地主”的日子很不好過，這一點(diǎn)從向其推銷的土地售價下跌便可見一斑。

　　同時，潘石屹指出，“中國的房地產(chǎn)市場和法規(guī)發(fā)展到今天，大量囤積土地的做法承擔(dān)著巨大的法律風(fēng)險。中國是個‘人多地少’的國家，政府把保護(hù)耕地作為一項基本國策，所以就有了‘兩年不開發(fā)的土地要無償收回’的政策，隨著糧食的緊張，這條政策我想不會放松，只會越執(zhí)行越嚴(yán)格。那些只注重囤積土地少蓋房子，或者從來沒有蓋過房子的開發(fā)商未來的生意會越來越困難”。

　　記者了解到，自去年10月開始，從深圳到上海、廣州到北京、廈門到南京、東莞到杭州，全國普遍出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年10月以來的半年時間內(nèi)，全國土地市場流拍土地達(dá)40幅之多，而且這些土地流拍，基本都出現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)市場一線城市。

　　中國社會科學(xué)院金融研究中心研究員易憲容認(rèn)為，全國土地市場流拍也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)清楚地意識到房地產(chǎn)市場將發(fā)生根本性變化，意識到整個中國房地產(chǎn)市場的逆轉(zhuǎn)。這主要是由于金融市場的急劇變化，特別是股市的變化，導(dǎo)致了上市地產(chǎn)公司“圈錢-囤地-再圈錢-再囤地”的運(yùn)作模式出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致土地市場的泡沫破裂。

　　此外，更重要的是，易憲容認(rèn)為，國內(nèi)土地市場泡沫破裂的原因是去年以來國內(nèi)房地產(chǎn)政策的根本改變。這種房地產(chǎn)政策表明，未來我國的房地產(chǎn)市場是一個民生的市場，是一個解決及改善全體人民住房條件的市場。因此，任何房地產(chǎn)市場的炒作，無論是炒住宅還是炒土地，都會受到政府的嚴(yán)厲打擊。既然房地產(chǎn)市場的投資炒作是政府嚴(yán)厲打擊的對象；既然國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個居民居住消費(fèi)的市場，那么以前那種房地產(chǎn)以投資炒作為主導(dǎo)的市場就會發(fā)生根本性變化。

　　可見，盡管今年一季度北京的地價還處于上漲的趨勢，但就長期而言，由于面粉已經(jīng)貴過了面包，土地市場的泡沫破裂將是遲早的事情，這無疑將影響到房價。

　　命懸“金融一線”

　　年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

　　目前，金融政策上的風(fēng)吹草動都會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生致命的影響，本周一，國家統(tǒng)計局發(fā)布報告顯示，4月CPI上漲8.5%。隨后不到2個小時，中國人民銀行就決定從5月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這已經(jīng)是今年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，由于CPI的居高不下，導(dǎo)致今年貨幣政策空前緊張，而受到影響最大的莫過于地產(chǎn)業(yè)。

　　潘石屹向記者表示，目前開發(fā)商的資金鏈非常緊張，他個人從銀行了解到，今年以來，沒有一家銀行向從事商品房開發(fā)的地產(chǎn)公司發(fā)貸，尤其是幾大國有商業(yè)銀行，對房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)貸款基本都停了。此外，由于去年地產(chǎn)開發(fā)商購買土地的錢超過當(dāng)年的銷售收入，也就是收入都用來買土地了，房地產(chǎn)開發(fā)商總體來說資金非常緊張。同時美國次貸危機(jī)使原計劃今年在海外上市的房地產(chǎn)公司停止了上市的步伐。

　　再次傳出上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，無疑傳遞了金融政策繼續(xù)緊縮的態(tài)度，甚至有專家認(rèn)為，現(xiàn)在的金融政策還是偏松，加息的聲音再次響起，對于處在逆勢中的地產(chǎn)業(yè)來說無疑是重大打擊。(商報記者 賴大臣)