逆市又見排號選房 熱銷原因:定價趨真

　　6月7日，北五環外項目媒體村最后一期接受認購，從上午9點鐘開始，開發商推出的500多套房就在短短一天時間里被預訂了150多套，截止記者發稿前為止，媒體村三天的認購期共預訂300多套，金額達到3.5億元人民幣；同樣在當天，金隅集團位于通州的小戶型項目金隅七零九零搖號選房，200多套房源很快被訂購一空……最近，類似的熱銷現象還發生在北京另外一些樓盤。

　　很多業內人士認為，5月，是在“拐點論”甚囂塵上時第一個熱銷的月份，樓市回暖已經不可逆轉。但記者在采訪中發現，類似媒體村、金隅七零九零、銀谷美泉、金色漫香林、第五大洲等熱銷項目，定價均比周邊樓盤便宜1000元／平方米以上，甚至更多。

　　與以往觀望期樓盤越降價越沒人買不同，此次觀望期從第一個跳水者———美利山開始，一直到最近新開盤的項目，只要一降價或者打折促銷，馬上應者云集，項目立刻會走出銷售困境。正如一位專家所言，北京樓市能否走出觀望，在于開發商能否在房價上低下高昂的頭顱。

　　●合理定價新盤突圍觀望期

    目前北京樓市高檔住宅銷售受阻,主要原因就是價格遠遠超出了購買者的心理底限。從2006年開始，房價似乎在一夜之間就“瘋漲”了50%———150%，由于供應量的不足，恐慌性購房一時間造就了地產的虛假繁榮。直到2007年年底，政府、銀行等職能部門頻出重拳，加上經濟適用房、兩限房的呼之欲出，人們終于看到了合理價格回歸的曙光。而面臨“錢荒”的開發商們不得不重新審視自己的定價。

　　媒體村負責人、北辰置業銷售公司總經理姜竑在接受記者采訪時表示，媒體村在一期以12000元／平方米均價銷售完畢后，原本二期定價在15000元／平方米左右，即使如此，該項目也是區域內最便宜的樓盤。但經過對周邊一些高檔樓盤考察后，發現這些樓盤的銷售速度非常慢，回款也受到很大影響，對于北辰集團這樣全國性的大公司，必須在回款方面有充足保證，因此，集團決定二、三期不漲價，用最合理的價格迅速完成回款。

　　金隅七零九零項目副總經理王新光同樣表示，銷售速度是決定一個項目生死的關鍵。

　　●五、六兩月樓市促銷見成效

　　前不久，北京市房地產交易網站公布的5月商品住宅預售數據顯示，5月商品住宅預售7931套，比4月多賣了2352套，這是今年以來月銷售量增長最大的一次。

　　專家分析，交易量上揚首先歸結為開發商促銷刺激了買房需求。開發商適時地讓一些價，成交量很快提速，可以說，開發商們并沒有因為促銷損失多少利益，反而成為了一個自我推廣的良策。

　　其次，需求量進一步釋放。人們發現目前除了買房似乎找不到更好的保值產品。股票、基金的不確定性使人們不敢再輕易投入，而不動產的投資是中國傳統的理財觀念；鋼材、水泥、石油等生產資料的漲價，使越來越多的人感覺到樓市價格不可能不升反降，經濟規律不可逆轉，趁著樓市調整期盡快出手購買也是相當一部分購房者的心聲；大量的外地買房人蜂擁入京，這些城市新貴都將未來的生活目的地選擇在了北京這樣的大都市。

　　第三，隨著供應量的加大，很多房源能夠滿足購房者的居住需要，選擇面廣，加快了買房速度。

　　●投資客減少買房者多為自住

　　“現在投資客比以前明顯少了，而自住型購房者占了絕對多數，水而自住型購房者占了絕對多數，水分被擠掉了，也就是真正的需求者”，北京中原地產總經理李文杰形象地比喻道。去年之前，北京房地產市場上，有30%—40%的買房人是投資型的，而從去年的第四季度到今年的一、二季度，北京投資客慢慢淡出市場，而真正的需求者大量浮出水面。這些人的特點是支付能力強，并不受政策、利率等因素的影響，而且購買的房產基本都是中高檔的樓盤為主，畢竟他們的買房行為不存在出租、投資目的，抵抗風險能力非常強，這才是真正的買房主力軍。

　　北京東四環項目金都杭城總 北京東四環項目金都杭城總經理高宏標在接受記者采訪時表示，現在來售樓處的客戶比起一年前的確是少了很多，但購買力卻增強了，基本都是為了選擇理想居住而來。這些客戶基本都是舉家前來，尤其對環境、配套等硬性生活指標尤為看重。

　　“我們并沒有折扣，但我們發現現在的自住型買家并不在意貴不貴，而是看值不值。”高宏標說，以往不太好賣的大戶型反而成了熱門貨。由此可以看出，北京的剛性需求非常旺盛。(張艦)