近期滬上二手房市場(chǎng)成交量處于低位徘徊，個(gè)別房源成交價(jià)出現(xiàn)小幅下跌，但市場(chǎng)總體成交價(jià)格比較平穩(wěn)，并未出現(xiàn)價(jià)格普降現(xiàn)象。

　　筆者從中原、信義等滬上品牌房產(chǎn)中介公司獲悉，6月以來，二手房需求量環(huán)比減少25%左右，自住型購房者成為支撐市場(chǎng)成交的主力。原本一些很少在市場(chǎng)上露面的市中心優(yōu)質(zhì)房源，陸續(xù)有業(yè)主主動(dòng)放盤，二手房市場(chǎng)房源供應(yīng)比較充足。

　　少數(shù)房源價(jià)格有所松動(dòng)。據(jù)上海中原有關(guān)人士介紹，近期，靜安、黃浦和徐匯等中心區(qū)域一些掛牌房源業(yè)主開始接受下家議價(jià)，但幅度并不大。如總價(jià)300萬元左右的房子，一般能還價(jià)5至10萬元。個(gè)別業(yè)主因手頭資金緊張急于套現(xiàn)等原因，愿意讓一點(diǎn)價(jià)，成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)10%左右。但這仍屬個(gè)案，并不代表市場(chǎng)整體走勢(shì)。

　　同一小區(qū)單價(jià)有高有低。信義房產(chǎn)市場(chǎng)分析人士表示，二手房市場(chǎng)上，同一小區(qū)房?jī)r(jià)落差大實(shí)屬正常現(xiàn)象，中高檔樓盤受景觀、樓層、朝向等因素影響，房?jī)r(jià)自然有高有低。如沒有電梯的多層房，頂樓和底樓單價(jià)最低；高層往往是樓層越高單價(jià)越貴。因此，買房時(shí)不能只看價(jià)格不看樓層。中遠(yuǎn)兩灣城沿蘇州河的景觀房，目前二手房市場(chǎng)價(jià)在每平方米2.4萬元左右；靠近軌道交通的房源，最低單價(jià)僅1.5萬元左右。這一現(xiàn)象不是現(xiàn)在才發(fā)生，而是以前就一直存在的。

　　回搬房和商品房?jī)r(jià)格不同。信義房產(chǎn)市場(chǎng)分析人士表示，以中凱城市之光為例，一種房源是貼近成都路和延安路高架的動(dòng)遷回搬房，兩梯八戶，目前市場(chǎng)成交價(jià)在每平方米2.8至3萬元；另一種房源是商品房，目前市場(chǎng)成交價(jià)在每平方米5至5.8萬元左右。如果拿商品房和動(dòng)遷回搬房?jī)r(jià)格相減，用所得的“差”來說明房?jī)r(jià)跌了，這是很荒唐的；即便把商品房中最好的景觀房與普通房相比，“降幅”也接近10%。其實(shí)，近期該公司跟蹤數(shù)據(jù)顯示，該樓盤同類房源成交價(jià)并未降價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，樓層高低、建筑形態(tài)以及景觀好壞是影響二手房?jī)r(jià)格高低的三大主要因素。本來就是低價(jià)的非景觀房、低層房，不能視作“降價(jià)”。二手房不像一手房，后者迫于資金壓力和房源集中滯銷等原因，可能會(huì)考慮降價(jià)來吸引購房者；前者則完全取決于小業(yè)主本身，如果沒有資金壓力，大多會(huì)選擇轉(zhuǎn)售為租，待市場(chǎng)回暖時(shí)再出售。目前二手房市場(chǎng)成交量萎縮、成交價(jià)平穩(wěn)就是最好的市場(chǎng)寫照。(賀理銘）