針對近期外資收購案的增多，以及外資是否撤離上海樓市的不同聲音，國際物業顧問戴德梁行日前發表分析指出，外資依然活躍并看好上海樓市。

　　成熟物業受青睞

　　戴德梁行最新的統計數據顯示，今年上半年，外資在滬的大宗交易額大約為97億元。從整體收購案的數量和價格來看，與往年相比，今年的交易額毫不遜色。

　　上半年主要的收購案包括，1月高富諾購買了位于長寧區的華山夏都苑C幢，總價12億元；2月韓國“未來資產”收購了翠湖天地御苑18號樓，總價9.63億元；5月李嘉誠旗下的香港上市公司和記港陸與美國投資基金“亞太置地”旗下公司“Hutchison Harbour Ring Limited”簽訂協議，以44.38億元出售位于上海長樂路的世紀商貿廣場；此后，卓越金融集團向黑石集團出售了其上海長壽商業廣場，價格為11億元。

　　對此，戴德梁行投資部董事葉建成告訴記者，上半年外資進出市場都是正常的操作行為。事實上，外資還是在融入這個市場，雖然有外資在拋盤，但是接貨的也是外資，所以，拋盤導致的是越來越多的外資進入上海市場。他預計，今年全年的收購交易總數將會是97億元的翻倍。

　　至于交易特點，戴德梁行分析師指出，以黑石基金進入上海的第一個項目長壽商業廣場為例，黑石占90%股份，并且將會長期持有和租賃物業。在持有和租賃的過程中，也提升了該商業廣場的價值。葉建成表示，對于黑石而言，他們在物業的選擇上，偏好于商業不動產，而不會做住宅。私募基金還偏好于收購尚未產生效益的資產，雖然風險較大，但私募基金會將其二次開發、招租，最后變成經營成熟的物業，然后再尋找新的買家接手。一般這種成熟的物業風險就很小，更容易受到海外退休基金的青睞。

　　融資成最大問題

　　在外資目前的投資流程中，最大的不確定因素其實是銀行。葉建成認為，以前市場會關心有沒有買賣、交易會不會成功，如今，融資是否順利變得更加重要。目前住宅市場處于價格拉鋸階段，預計將會調整，因此，在外資的海外股權交易中，銀行對于住宅的交易都相當謹慎，對于項目資質的要求比較高，而且融資額度不大，一般為50%-60%。而商業地產的未來前景比較樂觀，買方的融資也比較容易，關鍵是找到需要融資的賣家。

　　“在這樣的情況下，基金也開始尋找本地的開發商進行合作，因為項目投資的回報更大，而且項目操作還可以依靠本地開發商。不像整體物業收購，還需要另外花費人力來進行管理。”

　　不僅是上海，在青島、天津等地，也有越來越多的基金在尋求與本土開發商的戰略合作。“這種形式也為開發商拓寬了融資渠道。在今年不少本土開發商面臨資金問題的時候，這樣的合作還是非常行之有效的。”

　　外資將帶動樓市

　　葉建成認為，“外資依然看好上海樓市。不僅如此，經過3年的發展，上海樓市的底蘊更加深厚了。以前大家對外資的運作模式不了解，現在已經清楚了，外資進入無非是個追求增值投資的過程。其中一部分外資，當增值到達一定幅度以后，就可能把樓盤出手掉。以長樂路的世紀商貿廣場為例，在引進了國際管理者以后，將會對寫字樓帶來質與量的提升”。(記者 陳桂蘭)