距離北京奧運會開幕僅有一個月,廣州樓市不但看不到明顯轉暖跡象,反倒有可能因供應量的持續增加和市場關注度的轉移而雪上加霜。

　　合富輝煌集團日前發布的分析報告稱,奧運會前及舉辦期間,廣州樓市預計將有38495套住宅待價而沽,供應量逼近“五一”推盤高峰。而在今年1—5月,廣州新建商品房單月成交量從未超過40萬平方米,僅有去年同期成交量的六成左右。最新公布的廣州市國土房管局5月份成交數據也與公眾的預期相去甚遠。成交均價連續兩個月在萬元以上顯然無法令降價預期強烈的公眾接受。

　　>>重壓:

　　　　近期可售住宅料達3.85萬套

　　廣州最大的房產代理銷售商合富輝煌集團分析報告認為,7、8月份廣州商品住宅新增供應充裕,預計近兩個月廣州十區潛在的住宅供應總量將達38495套,總體供應規模與往年相比基本持平。

　　根據記者對廣州市國土房管局“陽光家緣”網站的數據監測,上半年廣州樓市多數時間的可售商品住宅套數均在3.1萬套左右。如果該報告中預測的商品住宅在7、8月間悉數推出的話,將形成廣州商品房市場自“五一”以來最大規模的供應高潮。

　　按照單套住房建筑面積100平方米計算,7、8月間廣州樓市的總供應量將達到385萬平方米。反觀上半年的成交量,廣州今年1—5月的單月商品住宅成交分別僅有34.9萬平方米、23.12萬平方米、37.77萬平方米、39.99萬平方米和39.31萬平方米,沒有一個月的成交量能突破40萬平方米,市場觀望氣氛非常濃厚。

　　此前,廣州主流發展商已紛紛表示,奧運會的舉行勢必影響樓市的受關注程度,奧運期間的銷售恐難有起色。因此,合富輝煌方面預計,7、8月廣州商品住宅總體均價將明顯低于2007年“十一”,可能回落至去年“五一”時的水平。

　　>>連續兩月過萬:

　　　　5月成交均價惹爭議

　　“均價還要1萬多一平方米,是不是看錯了?”正計劃換套商品房居住的某省直單位公務員林先生驚詫地說。廣州市國土房管局近日發布的5月份全市新建商品住宅交易登記均價為10529元/平方米,繼4月份樓價大幅回升至10997元/平方米后繼續維持在萬元大關以上。林先生表示,他所關注的金沙洲和白云區近期房價都跌了不少,個別樓盤的價格距年初時已經下跌了三成。

　　而在由國家發改委、國家統計局調查發布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數顯示,廣州5月份新建住房價格僅比4月份微漲0.2%,而4月份新建住房價格比3月份微跌了0.2%。相比廣州市國土房管局連續兩個月均價過萬元,由國家權威單位發布的廣州房價波動情況也同樣令人費解,難道近期的房價下跌只是發展商玩的“假摔”?

　　合富輝煌首席分析師黎文江認為,市房管局數據引起爭議的原因是該數據反映的只是成交均價,并不能反映市場上還沒有成交的在售住宅價格。另外,由于房管局的成交數據比實際成交有一定的滯后,而廣州出現整體性降價促銷是在4月底之后,預計在6月份的成交均價上有望得到體現。

　　>>質疑:

　　　　中小戶型住宅價格漲了?

　　值得注意的是,在國土房管局統計數據中,5月份全市90平方米以下的普通新建商品住宅成交均價6513元/平方米,比4月份的5634元/平方米大幅上漲15.6%。這也是今年以來,中小戶型商品房首次突破6000元/平方米大關。對于購買能力較低的普通購房者而言,中小戶型商品房均價大漲更加令人難以接受。

　　對此有專家表示,普通新建商品住宅價格上漲一方面是因為計入當月成交的保利西子灣、中海金沙馨園、萬科新里程等中小戶型限價房價格均在6000元/平方米以上；另一方面,部分高端樓盤受“90/70”政策影響推出的中小戶型單位價格依然高企,如保利心語花園、光大花園等樓盤的售價都在萬元以上。

　　不少消費者對于發改委、統計局以及廣州市國土房管局發布的房價變動情況屢屢“失真”表示難以理解,對廣州樓價的真正走向則更加迷茫。對此,房地產專家韓世同表示,當前廣州樓價出現的是結構性的變化,各大樓盤輪番降價促銷,僅靠均價已經不能反映真實的價格變化狀況。在當前官方的成交均價數據未充分反映當前房價變化的情況下,普通購房者不妨多考慮具體樓盤的價格變動情況。

　　　　>>真相:

　　　　高端住宅實際降幅明顯

　　合富輝煌發布的分析報告為外界判斷廣州樓價波動提供了一個新的的藍本。該集團將去年“五一”、“十一”以及近期廣州在售商品住宅的實際售價分布情況進行對比后發現,近期廣州售價在20000元/平方米以上的住宅比去年“十一”大幅減少,而售價在13000元/平方米以下的住宅增加不少,特別是8000元—11000元/平方米價位區間的住宅數量比去年“十一”增加近五成。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示,從高價住宅的大幅減少以及中等價位住宅的增加不難看出,廣州房價回調的特征已非常明顯。顯著回調的價格結合在售產品套型面積普遍縮小,使得當前廣州在售商品住宅總價下降幅度加大。

　　“廣州樓價是真跌了”,房地產專家韓世同表示,盡管廣州不是所有樓盤都在降價,但整體上確實在降。他認為,房管局均價連續兩個月過萬元,是因為當前廣州十區的商品住宅成交基本上是在中心城區,“中心城區中高端樓盤降價后的市場需求最先被有效激活,4、5月成交的大多是8000元—18000元/平方米的樓盤,但其實這些樓盤的成交價跟原來相比已經優惠了不少”。(記者 王昊)

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　　　　廣州甲級寫字樓需求回穩

　　　　據全球性房地產服務及投資公司仲量聯行7月9日發布的廣州2008年第二季房地產市場回顧報告,今年上半年,廣州住宅市場不太景氣,商業地產仍然受到投資者的青睞；其中廣州甲級寫字樓的整體空置率下降,從第一季度的27.1%下降至第二季度的22.7%。

　　　　據仲量聯行報告,今年第二季度廣州甲級寫字樓整體情況保持平穩,但是2007年巨大的供應量仍然對租金造成影響。同時,二季度甲級寫字樓吸納量比第一季度增加42%,上升至90811平方米。其中大部分吸納量集中在天河CBD和珠江新城,表明了這兩個區域仍然最受租戶青睞。

　　　　近年,廣州經濟發展平穩增長,特別是廣州作為珠江三角洲經濟中心的影響,國企及民營企業發展迅速,對甲級寫字樓需求上升,紛紛從非甲級寫字樓搬遷至天河CBD和珠江新城新落成的寫字樓群。仲量聯行廣州及深圳市場研究部主管李暢表示,大部分國企及民營企業選擇購買寫字樓作為自用的方式進駐甲級寫字樓。本地企業購買甲級寫字樓,既可以作為企業長期投資的一種方式,另外又可滿足企業擴張需求。其中,以銀行業、保險業和日用消費品行業等企業的需求較為強勁。　　　　

　　　　今年下半年,甲級寫字樓供應溫和,預計下半年只有中石化大廈投入市場。預期全年甲級寫字樓供應量將達到28萬平方米,遠低于去年約50萬平方米的供應量。據仲量聯行預計,今年的整體空置率將下降,寫字樓吸納量情況良好。但是,部分新落成的寫字樓空置率相對較高,競爭預期仍然激烈。(記者 李廣軍)