去年暑期兩塊高價(jià)成交的住宅用地誘發(fā)了住房交易價(jià)格突發(fā)上漲。如今低迷的商品住宅市場(chǎng)又反作用于土地市場(chǎng)，使今年上半年的土地市場(chǎng)出現(xiàn)住宅用地價(jià)格回落、成交緩慢的走勢(shì)。這一方面反映出房地產(chǎn)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和二級(jí)商品房交易市場(chǎng)的緊密聯(lián)動(dòng)，一方面預(yù)示著明年商品房定價(jià)時(shí)地價(jià)壓力將減輕。

　　上半年住宅用地成交沉悶 以邊緣為主

　　年初天津市國(guó)土資源和房屋管理局公布的“2008年全市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃”顯示，今年本市計(jì)劃出讓3577公頃建設(shè)用地，其中經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地1400公頃、工業(yè)用地2177公頃。

　　經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地1400公頃可形成2507萬(wàn)平方米建筑規(guī)模。其中住宅用地960公頃，建筑規(guī)模1585萬(wàn)平方米；非住宅用地440公頃，建筑規(guī)模922萬(wàn)平方米。規(guī)劃外環(huán)內(nèi)安排住宅用地300公頃(包括新家園105公頃)，建筑規(guī)模525萬(wàn)平方米。濱海新區(qū)住宅用地212公頃，建筑規(guī)模340萬(wàn)平方米。區(qū)縣安排住宅用地448公頃，建筑規(guī)模720萬(wàn)平方米。

　　到目前為止，專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年上半年，天津市土地交易中心共出讓土地236宗，其中居住用地(或含居住用地)47宗，占總出讓面積19.91%，比去年全年住宅出讓34%的面積比例減少了很多。上半年出讓的居住用地面積約732萬(wàn)平方米，占年初總計(jì)劃約46%。價(jià)格方面，上半年出讓的所有土地折合地價(jià)92萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)低于2007年160萬(wàn)元/畝的水平。可見(jiàn)，上半年土地市場(chǎng)住宅用地成交沉悶，呈現(xiàn)邊緣及工業(yè)用地成交比例增大的特點(diǎn)。

　　下半年成交的住宅用地主要有中新生態(tài)城中的155.21萬(wàn)平方米，東麗區(qū)東麗湖西北的56.99萬(wàn)平方米的居住用地，昆侖路兩地塊，其中一塊建設(shè)限價(jià)房。另外有津南區(qū)小站鎮(zhèn)4宗居住用地、武清區(qū)大黃堡鄉(xiāng)一宗93.4萬(wàn)平方米土地等。

　　土地成交區(qū)域遠(yuǎn)郊占到47%，濱海占到32%，而中心城區(qū)成交的土地只占1%。環(huán)城四區(qū)的土地資源也面臨日趨減少的趨勢(shì)。

　　土地施工基本到位 市場(chǎng)供應(yīng)較充足

　　2008年市建委計(jì)劃住宅建設(shè)總量3460萬(wàn)平方米，比2007年增長(zhǎng)12.4%，其中結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建施工面積1660萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積1800萬(wàn)平方米，比2007年增長(zhǎng)12%。2008年計(jì)劃竣工住宅1500萬(wàn)平方米，比2007年增長(zhǎng)7%。

　　據(jù)日前市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)到位資金同比增長(zhǎng)33.8%，但是增幅回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年完成開(kāi)發(fā)土地面積345萬(wàn)平方米，同比下降25.2%。記者也了解到，雖然目前一些已開(kāi)工建設(shè)的住宅項(xiàng)目因市場(chǎng)及資金狀況放慢了施工速度，但是新房總體上市量比去年下半年增多，特別是邊緣區(qū)域在售項(xiàng)目中去年下半年結(jié)轉(zhuǎn)的組團(tuán)或戶型占有一定比例，充實(shí)了今年市場(chǎng)供應(yīng)量。

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)人士分析認(rèn)為，根據(jù)本市土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃以及下半年土地供應(yīng)力度加大趨勢(shì)判斷，2008年本市無(wú)論土地供應(yīng)還是新房供應(yīng)都將有較大幅度的提高。

　　土地價(jià)格對(duì)今年市場(chǎng)價(jià)格影響不大

　　上半年成交地塊價(jià)格大多以起掛(拍)價(jià)成交，還有部分地塊流拍，顯示出目前開(kāi)發(fā)商資金緊張且拿地謹(jǐn)慎。土地市場(chǎng)降溫、土地價(jià)格趨穩(wěn)的跡象十分明顯。國(guó)家金融緊縮政策及銷售不暢使很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈?zhǔn)艿接绊懀�房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始理性拿地或暫緩拿地。

　　土地市場(chǎng)熱度下降，能否帶動(dòng)今年房?jī)r(jià)下降？對(duì)此多數(shù)分析機(jī)構(gòu)人士表示，由于今年市場(chǎng)新推出的商品房多數(shù)是在去年或更早時(shí)期拿地，從土地成本來(lái)看，多數(shù)樓盤并沒(méi)有很大的地價(jià)成本壓力。而上半年土地交易價(jià)格下降，一方面體現(xiàn)出土地市場(chǎng)開(kāi)始理性，另一方面這些用地多數(shù)將在年底以后正式面市，對(duì)已經(jīng)低迷的市場(chǎng)其影響力度遠(yuǎn)不會(huì)像去年地價(jià)上漲時(shí)那樣大。

　　同時(shí)，從住宅用地成交量減少情況來(lái)看，明年住宅供應(yīng)量將因此有所調(diào)整，這將在一定程度上對(duì)今年成交住宅用地房?jī)r(jià)起到支撐作用。(文 王哲)