上海銀監局日前發布的《上半年上海市房地產信貸報告》顯示，上半年上海市房地產貸款總體增長趨緩，至6月末，全市中外資銀行機構商業性房地產貸款余額為5989億元，比年初增加562億元，增長10.4%。如扣除統計口徑調整因素，房地產貸款比年初增速僅為4.2%，比全市銀行機構各項貸款增速低4.4個百分點。

　　開發投放較多 個貸探底回升

　　房地產開發貸款投放較多。至6月末，全市中資銀行機構房地產開發貸款余額2075億元，比年初增加145.7億元(扣除口徑調整因素)，同比多增46.37億元。以住房開發貸款為例，1至6月全市中外資銀行機構每月發放住房開發貸款金額分別為67億元、28億元、48億元、63億元、64億元和42億元，除了2月以外，每月發放量維持在40億元以上。

　　個人住房貸款探底回升。至6月末，全市中外資銀行機構個人住房貸款余額3099.4億元，比年初增加86.5億元，增速僅為2.9%，明顯低于房地產貸款總體增速。

　　報告分析，二手住房貸款已經成為拉動個人住房貸款增長的重要因素。一手住房和二手住房貸款增量分別為3.0億元和83.4億元，而一手住房成交量卻高于二手住房，兩者形成鮮明反差。上海銀監局分析，這顯示了一手住房貸款的需求度較低。目前一手住房成交區域主要集中于中外環、外環外區域，住房總價較低，有的新開樓盤超過一半以上的購買者是一次性付款，即便需要商業性貸款，也大多搭配住房公積金貸款和裝修貸款，而二手住房成交區域更集中于市區，總價較高，對商業性貸款需求更強。

　　今年以來，“兩外人士”對個人住房貸款增長的貢獻度遠超本地居民。至6月末，中外資銀行機構“兩外人士”個人住房貸款余額1328.2億元，占全部個人住房貸款比重為42.9%,余額比年初增加52.6億元，其增量占全部個人住房貸款增量的60.8%。

　　房地產開發對銀行依賴度降低

　　上海銀監局認為，隨著房地產直接融資、外資流入、委托貸款及民間融資等渠道的不斷開拓，房地產開發企業融資渠道日益多元化，房地產開發投資對銀行信貸的依賴程度已經有所下降。

　　銀行信貸政策在一定程度上影響了市場走勢，但市場波動才是決定銀行信貸增長的主要因素。報告中分析，從2007年以來，住房開發貸款增量的月度波動與市場成交量呈現較明顯的負相關，每月新建住房成交面積與下月住房開發貸款增量的相關系數達到-0.70。這說明在市場成交趨旺的前提下，開發企業回籠資金較多，往往會在下月歸還住房開發貸款，導致住房開發貸款需求減少，反之需求則增加。自2006年以來，每月新建住房成交面積與下月個人住房貸款增量的相關系數達到0.80，說明個人房貸的需求主要受市場銷售狀況決定。

　　謹防過度擴張企業風險行為

　　報告認為，上海市房地產信貸風險仍在可控范圍內。至6月末，全市中外資銀行住房開發不良貸款余額16.1億元，比年初減少1.7億元；不良貸款率為1.92%，比年初下降0.48個百分點。全市中外資銀行機構個人住房不良貸款余額19.7億元，不良率為0.64%；分別比年初減少0.9億元和下降0.04個百分點。

　　但是，上海銀監局也要求各銀行關注在房地產開發企業資金鏈趨緊的情況下，部分過度擴張企業可能采取的風險行為，如通過虛增注冊資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。商業銀行要在控制風險的基礎上，優先滿足優質開發項目和開發企業合理的資金需求，支持本地居民改善型購房需求，以促進房地產業持續理性發展，維護銀行信貸資金安全。

　　同時，要求各銀行關注二手住房貸款的風險。目前，一手住房貸款質量明顯高于二手住房。6月末一手住房貸款不良率為0.38%，比二手住房低0.82個百分點。根據以往經驗，二手住房貸款發生風險的概率是一手住房的三倍左右。其中，本地居民二手住房貸款不良率高達1.64%，為個人住房貸款中風險最大的部分。(馮娟)