進入2008年，在持續宏觀調控和市場周期性收縮影響下，住宅市場陷入了普遍有價無市的狀態，交易量大幅下滑。但與低迷的住宅市場相比，京城寫字樓市場卻異常活躍，包括戴德梁行、高力國際等代理公司日前相繼公布的研究報告顯示，北京寫字樓市場迎來了租金持續上漲、空置率下降的大好形勢。

　　新供應少促使空置率走低

　　“從去年第四季度開始招租的世茂大廈，今年上半年出租率已超過55%，其中35%客戶已入駐辦公，”世茂集團華北區總裁宋垚透露。而上半年以來，寫字樓租賃業務較好的不只位于CBD區域世茂大廈一家。

　　據記者不完全統計，包括東煌大廈、卓著國際金融中心、金長安大廈等分布于京城各區域的寫字樓，均迎來了超過4000平米的新租賃交易。

　　戴德梁行研究報告顯示，僅今年二季度，京城寫字樓租賃市場的總吸納量近33萬平米，平均空置率持續下降至9.24%。而來自高力國際的市場研究報告，也印證了寫字樓市場空置率下降，由于市場新供應量少，整體空置率在2008年第二季度達到了五年來的最低點15.22%。

　　戴德梁行寫字樓部相關負責人分析認為，空置率下降，一方面是由于一些大型國內、國際租戶的需求帶動，一方面由于奧運前期暫時停止發放裝修施工牌照的規定，致使計劃在八月份之前入住和遷移的租戶提前完成了租賃和入住程序。

　　平均交易價漲3000元/平米

　　伴隨著北京寫字樓市場空置率下降的是寫字樓租金、售價水平的持續上揚。據戴德梁行的統計報告，今年二季度，包括中國太平洋保險在金融街購置豐盛中心等多筆大交易，提高了當前寫字樓市場的售價水平，使得平均交易價格從24000元/平米升至27000元/平米。

　　而租金的上漲也很普遍。世邦魏理仕研究報告數據顯示，北京寫字樓市場平均租金上升至人民幣205元/月/平方米，同比增長9%。其中東二環地區租金上漲15%，達到208元/月/平方米；CBD租金仍然上漲了11%。“今年二季度，是北京近7年來寫字樓租金價格增速最快的一個季度。”第一太平戴維斯相關負責人這樣表示。

　　大單交易頻現

　　在京城寫字樓市場空置率下降、租售價格上升的背后，是頻頻出現的大單銷售、租賃交易，因市場化程度較高，北京寫字樓市場相對住宅市場理性很多，在住宅市場呈現萎靡狀態時，寫字樓市場交易并未因行業調整而萎縮。

　　據高力國際統計報告，僅今年二季度北京寫字樓市場就發生了12宗重要的租售交易，其中包括SOHO中國購買3萬平米的凱恒中心、中國人民保險集團購買1萬平米國盛科技園、索尼愛立信租賃德東煌大廈3萬平米等。

　　“因限外政策的影響，國內企業取代外資企業，在北京寫字樓大單租售交易中占了主角。”戴德梁行寫字樓部相關負責人表示。

　　預期

　　甲級寫字樓將　增70多萬平米

　　2008年北京寫字樓市場在一片向好的形勢背后，也潛藏著危機，因為寫字樓將迎來大放量，這會加劇業主之間的租賃競爭。

　　高力國際的統計報告顯示，下半年，寫字樓新增供應211.18萬平方米；到年底，寫字樓總存量比6月底增加15.14%。其中，下半年甲級寫字樓市場新增供給量為73.5萬平方米，使得總存量增加15.06%，達到561.43萬平方米。

　　同時，乙級寫字樓將新增137.69萬平方米的供給量，總存量將增加15.18%，達到1044.63萬平方米。

　　據記者統計，僅下半年開始就有多個新項目進入北京甲級寫字樓租賃市場，包括位于CBD的北京銀泰中心，金地中心A座，泰康國際和華貿中心三號樓，另外還有泛金融街區域內的環球財訊中心、東二環的第五廣場及三里屯的泰盛中心等。這些項目總面積達近50萬平米。

　　仲量聯行北京研究部經理陳斌表示，因奧運影響工期，下半年新增量會集中入市，短期給市場帶來一定壓力，在2008年第四季度和2009年上半年，租戶才可能吸納掉大部分新增空置面積。(記者 谷欣)