昨日，第一太平戴維斯發(fā)布第二季度廣州、深圳兩地房地產(chǎn)市場研究報告，稱廣州租賃市場未受住宅銷售價下調(diào)影響，高端物業(yè)和寫字樓租賃市場租金均有不同幅度上升；而深圳甲級寫字樓平均租金出現(xiàn)4年來首次平均租金下降。

　　珠江新城寫字樓租金創(chuàng)新高

　　報告顯示，廣州甲級寫字樓租金水平在第二季度繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，平均月租金為141.0元/平方米，環(huán)比上升0.9%，市場吸納量約為3.5萬平方米，甲級寫字樓總體空置率下降至22.6%。其中以珠江新城甲級寫字樓的市場表現(xiàn)最為活躍，平均月租金環(huán)比上漲8.7%，達到173.3元/平方米，創(chuàng)下歷史新高，同時空置率降至34.1%。

　　而天河北區(qū)域集中了全市甲級寫字樓的大部分租賃成交量，達2.7萬平方米。專家指出，由于新增供應(yīng)缺乏，區(qū)域市場總體空置率連續(xù)第二個季度下降至5.8%，平均租金為140.3元/平方米/月，環(huán)比下降1.2%。據(jù)數(shù)據(jù)分析，廣州甲級寫字樓市場在經(jīng)歷了2007年的供應(yīng)高峰后，2008年新增供應(yīng)顯著減少，因此可預(yù)計隨著市場繼續(xù)消化此前的新增供應(yīng)，空置率將走低，而珠江新城將帶動全市平均租金水平穩(wěn)步上揚。

　　深圳甲級寫字樓租賃市場在第二季度出現(xiàn)4年半以來首次平均租金下降，顯示市場供需雙方進入相對平衡的狀態(tài)，租金上漲壓力有所緩解。

　　廣州住宅市場情況也較為樂觀。報告中指出，第二季度廣州租賃市場未受住宅銷售價下調(diào)影響，特別是服務(wù)式公寓及別墅租賃市場的平均租金水平均有所上漲。其中服務(wù)式公寓平均租金上升0.4%,平均租金達到174.1元/平方米/月，而別墅租賃市場平均租金上升2.0%，達到136.3元/平方米/月。

　　服務(wù)式公寓市場平均租金常因受到新項目入市影響呈現(xiàn)明顯波動，去年入市的高端項目由于其租金普遍高于市場均價，從而推動了服務(wù)式公寓市場平均租金年增長5.9%。從數(shù)據(jù)可獲悉，第二季度市場對高品質(zhì)服務(wù)公寓的需求保持旺盛，租賃情況較為理想，市場總體空置率下降至20%。據(jù)了解，還有多個服務(wù)式公寓項目預(yù)計將于2009年和2010年入市，新項目主要集中在天河北和珠江新城。

　　深圳市場未度過低迷時期

　　觀察深圳市場數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓平均租金升至211元/平方米/月，較上季度微降0.4個百分點。行內(nèi)人士分析認為，住宅市場交投遇冷將許多需求轉(zhuǎn)移至小業(yè)主租賃市場，刺激了高端(非服務(wù)式)公寓租賃的市場需求。

　　在2008年第二季度前兩個月，深圳普通住宅平均售價從二月份的人民幣16288元/平方米跌至五月份的人民幣11143元/平方米。然而成交均價在第二季度末上升30%至人民幣14573元/平方米，顯示出一定上升趨勢。雖然普通住宅售價還比第二季度下跌15.8%,但成交量呈現(xiàn)回暖的跡象，第二季度成交量上升至950000平方米，較上一季度增長82.7%。

　　行內(nèi)分析，隨著價格持續(xù)下跌，可成交價格與購房者心理價位愈發(fā)吻合，推遲購房計劃的購房者開始考慮置房產(chǎn)，推動成交量回升。但目前判斷深圳市場已度過低迷時期仍為時過早，主要表現(xiàn)在成交量仍明顯低于去年同期水平，同時市場上仍有較大量待售物業(yè)。(記者林琳)