市場出現降價潮

　　隨著滬上新房不斷打折的出現，二手房市場也沒有逃脫這波降價潮。不僅如此，滬上二手房價格高于新房的現象又開始頻頻出現。分析人士指出，一手房出現大范圍打折促銷，也同時增加了二手房的價格壓力。

　　漢宇地產市場部最新數據顯示，7月份各類型商品住宅二手房總成交為8493套，環比6月份減少27%、同比萎縮30%。7月份的成交數量雖然比市場人士預測的高出5%，但低迷的狀況依然非常嚴重。特別是5年之內的次新房，從5月初的3656套到月底2820套，7月份又下滑到2095套，累計大幅萎縮43%。

　　由于近期很多板塊的一手房都出現了明顯的價格松動，一、二手房價格倒掛的現象逐漸蔓延。在對一手房有強烈價格下降預期的大市場背景下，目前相對于一手房價格已經偏高的次新二手房更不為市場認可，這是次新房成交迅速下滑的主要原因。6月份表現搶眼的老公寓、老公房市場也未逃脫市場低迷的厄運。7月份，老公房類住宅環比萎縮27%，與次新房、別墅類高端住宅產品呈現出一樣程度的低迷。可以說7月的二手樓市泥沙俱下，沒有一種細分的住宅類型產品被目前的市場所認可。

　　然而，在這樣的情況下，市場卻依然有部分二手房價格明顯高于一手房。而這是上海樓市近些年來長期投資過熱的后果：很多樓盤有大量投資房存在，這些房源多是在高位買入，所以房主不愿意壓價銷售，因此掛牌價格甚至超過一手房。事實上，一、二手房價格倒掛現象也只可能出現在這些積壓樓盤中，而老公房則基本不會出現這一現象。

　　業內人士認為，今年一手房市場的價格回調，是一個理性的回歸，使房價回落到一個合理的范圍內。市場化自動調節的效果開始顯現，部分二手房不顧市場需求不肯降價，只能是有價無市。

　　倒掛多在外圍地區

　　信義房屋分析人士進一步指出，這類倒掛情況大多出現在上海的“外圍”區域，諸如寶山、浦東三林、閔行七寶等地區。這些地區由于在2007年漲幅過快過大，大部分漲幅在30%-50%左右，有的甚至更高，目前出現價格回調實屬價格的理性回歸。相比這些區域，滬上傳統中高檔房集中區域暫無一、二手房價倒掛現象。

　　信義房屋分析人士認為，滬上中高檔住宅集中區域向來是土地稀缺地區，中高檔樓市抗壓性明顯較其他物業強。中高端房產的投資者一般實力都比較雄厚，而許多境外的大投資者都在押寶人民幣升值，去年的幾次加息以后他們對人民幣升值的預期更加強烈。對這類群體而言，一方面中低檔房產的品質不是很高，未來幾年供應量繼續加大，而中高檔房產其地段優勢明顯，基本上沒有替代產品。另一方面，從土地市場來看，市中心鮮有土地推出，未來市中心的高檔房產供應將變得非常稀缺。

　　對于后市走向，漢宇地產研究部認為，在一手房度日如年的7月淡季，二手房市場同樣承載著市場觀望、成交低迷的辛酸痛苦。雖然樓市成交低迷對多數小業主的資金鏈影響并不大，同時小業主也未必像大開發商那樣能及時地獲取權威、全面的信息，及時地作出判斷。但擁有出售物業的房東們也少了開發商很多諸如價格聯盟、前期業主安撫等顧慮。一旦降價成為共識，在二手房市場的降價浪潮會比一手房更加猛烈。

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　　上海：房地產成交量創三年新低

　　政府抑制房地產飆漲措施奏效，據中房上海指數辦公室最新調查數據顯示，2008年7月上海房地產受宏觀調控累積效應影響，在上半年回歸理性發展的基礎上，房地產市場繼續調整，住宅成交明顯收縮，達3年來同期最低紀錄。

　　數據顯示，中房上海綜合指數為2069點，較6月上升1點。中房上海住宅指數為1981點，保持6月水平，較2007年底上漲7.26%，較2007年同期漲38.8%；中房上海辦公樓指數為2051點，較6月升10點，環比漲幅為0.49%，較2007年同期上漲24.2%。

　　上海市新建住房7月成交規模118.7萬平方米，為11207套，較6月減少30.5萬平方米，為2612套，環比成交面積降幅20.5%，較2007年同期相比降幅為56.9%，2008年以來，成交量持續下降，7月創3年來同期最低地量紀錄。2008年1至7月累計新建住房成交量1004.4萬平方米，與2007年相比減少493.6萬平方米，降幅達32.9%。

　　中房上海指數辦公室指出，7月份是上海房市傳統交易淡季，上海二手房市場漲幅明顯回落，下行跡象明顯。二手房指數為396點，漲幅僅為0.38%，為2008年以來漲幅最低點，預計未來上海二手房市場總體向下調整可能加大。(記者 鄧旭　蔣卓穎)